Étapes de l’achat immobilier : de la visite à la signature

1. La visite et les premières questions

Lors de la visite, au-delà de l’apparence du bien, posez les questions qui influencent la décision et le prix : qui est le propriétaire dans les actes, depuis quand détient-il le bien, y a-t-il un crédit ou une hypothèque, des arriérés de charges d’entretien, et pourquoi le bien est-il vendu ? Notez l’adresse exacte et, s’il existe, le numéro cadastral : ils vous seront nécessaires à l’étape suivante.

Ne vous fiez pas aux propos de l’annonce ou de l’agent. Tout ce qui compte juridiquement se vérifie dans les actes, pas sur parole.

2. Vérifiez les actes et le propriétaire

C’est l’étape qui vous protège le plus, et elle précède TOUT acompte. Demandez un extrait du livre foncier et vérifiez : qui est le véritable propriétaire (ce doit être la personne avec laquelle vous négociez), quelles charges existent (hypothèque, interdictions, saisie) et si un litige est mentionné.

• Propriétaire - le nom de la partie II doit correspondre au vendeur. S’ils sont plusieurs, tous signent.
• Charges (Partie III) - une hypothèque peut être radiée lors de la transaction, mais un litige ou une saisie sont des signaux d’alerte.
• Le vendeur est une entreprise ? Vérifiez aussi la situation de la société (insolvabilité, dettes) : vérifier le vendeur.

3. Calculez les coûts réels

Le prix n’est pas la totalité de ce que vous payez. Pour savoir de combien d’argent vous avez réellement besoin, calculez tous les coûts : apport, frais de notaire, inscription au livre foncier auprès de l’ANCPI, commission d’agence, assurance obligatoire et, en cas de crédit, mensualité.

• Calculateur de coût total d’achat - fonds nécessaires à l’achat + mensualité.
• Calculateur de frais de notaire - honoraires, ANCPI, extrait CF.
• Barème notarial - valeur minimale servant de base aux frais.

4. Négociation et offre

Une fois les actes vérifiés et le budget clarifié, faites une offre. Utilisez ce que vous avez découvert : une charge à éteindre, des travaux nécessaires ou une superficie différente de l’annonce sont des arguments de négociation. Définissez dès le départ qui paie quoi (généralement, l’acheteur paie les honoraires notariaux et l’inscription au livre foncier, le vendeur paie l’impôt sur le transfert) et ce qui est compris dans le prix (mobilier, électroménager).

5. L’avant-contrat (la promesse de vente)

L’avant-contrat (promesse bilatérale) fixe la transaction : prix, délai jusqu’à l’acte définitif, acompte ou arrhes et conditions. C’est le moment du plus grand risque financier, car vous versez de l’argent. Lisez attentivement les clauses relatives à l’acompte ou aux arrhes et les conditions suspensives (par exemple l’obtention du crédit).

Détails et pièges dans le guide de la promesse de vente et d’achat et le guide de protection de l’acompte.

6. Le crédit hypothécaire (le cas échéant)

Si vous payez à crédit, déposez le dossier à la banque après l’avant-contrat. La banque exige un apport (généralement 15 % minimum), une évaluation du bien et souscrit une assurance. L’approbation prend du temps : le délai de l’avant-contrat doit donc couvrir cette période. Estimez la mensualité et les coûts du crédit avec le calculateur de coût total.

7. Vérifications finales avant la signature

Même si vous avez vérifié au départ, la situation peut changer avant la signature. Avant l’acte définitif, vérifiez à nouveau :

• un extrait CF à jour : aucune nouvelle charge ne doit être apparue ;
• les certificats fiscaux : le bien ne doit pas avoir de dettes envers l’État et, depuis 2026 (OUG 7/2026), un certificat d’attestation fiscale est également requis pour l’acheteur ;
• l’attestation de l’association : absence d’arriérés de charges d’entretien ;
• pour un terrain, les éventuelles restrictions d’urbanisme ou les droits de préemption.

8. Signature chez le notaire

Le contrat authentique de vente et d’achat est signé chez le notaire. Celui-ci vérifie les actes, retient l’impôt du vendeur et encaisse les honoraires ainsi que les frais d’inscription au livre foncier. Les frais sont calculés sur la valeur déclarée, sans pouvoir être inférieure à celle du barème notarial. Après la signature, le notaire dépose l’acte pour l’inscription de votre droit de propriété auprès de l’ANCPI.

Consultez précisément ce que vous payez chez le notaire avec le calculateur de frais de notaire.

9. Après l’achat : inscription au livre foncier, assurance, impôts

Après la signature, quelques étapes restent à accomplir : confirmez l’inscription de votre droit au livre foncier, souscrivez l’assurance obligatoire PAD (130 lei/an pour les constructions en béton ou en brique), déclarez le bien à la mairie pour l’impôt local et transférez les contrats de services à votre nom.

Questions fréquentes

Que vérifier en premier lorsque je souhaite acheter ?

L’extrait du livre foncier : qui est le véritable propriétaire et quelles charges grèvent le bien (hypothèque, interdictions, litiges). Cette vérification précède tout acompte.

De combien d’argent ai-je besoin en plus du prix ?

Honoraires notariaux, inscription au livre foncier auprès de l’ANCPI, extrait CF, assurance PAD et, si vous passez par une agence, commission. Avec un crédit s’ajoutent l’apport et les frais d’hypothèque. Calculez précisément ces montants avec le calculateur de coût total.

Qui paie les frais de notaire ?

Généralement, l’acheteur paie les honoraires notariaux et l’inscription au livre foncier auprès de l’ANCPI, tandis que le vendeur paie l’impôt sur le transfert (1 % ou 3 %).

Puis-je signer sans avant-contrat ?

Oui, si vous payez comptant et que tout a été vérifié. L’avant-contrat est utile lorsque vous avez besoin de temps (crédit, vente d’un autre bien) et souhaitez fixer le prix et les conditions.