Comment protéger votre acompte avant de signer l’avant-contrat

• 75 lei/bien - la mention de la promesse au livre foncier, qui la rend opposable aux tiers (375 lei en urgence) (Arrêté ANCPI 16/2019)
• 6 mois - le délai pour demander au tribunal une décision tenant lieu de contrat, à compter de la date à laquelle celui-ci devait être signé (art. 1669 du Code civil)
• Hypothèque légale - la garantie du promettant-acheteur sur le bien, pour les sommes versées à valoir sur le prix (art. 2386 point 2 du Code civil)
• 20 lei en ligne - l’extrait CF à titre informatif, que toute personne peut demander pour n’importe quel bien (Arrêté ANCPI 16/2019)

1. Pourquoi l’acompte est l’argent le plus exposé de la transaction

L’avant-contrat (promesse de vente et d’achat) ne transfère pas la propriété. Pour les biens immobiliers, la propriété n’est transférée que par un contrat de vente conclu en la forme authentique chez le notaire, et l’inscription au livre foncier le rend opposable aux tiers. Jusqu’à ce moment, l’argent que vous avez versé constitue une simple créance : en cas de problème, vous n’avez pas le bien, seulement le droit de réclamer votre argent au vendeur.

Lors du contrat final, le notaire vérifie les actes, l’extrait destiné à l’authentification et l’identité des parties. À l’avant-contrat, surtout s’il est signé sous seing privé, personne ne vérifie quoi que ce soit à votre place. C’est pourquoi la protection de l’acompte comporte deux volets qui ne se remplacent pas : ce que vous écrivez dans le document et ce que vous vérifiez avant de payer.

Références officielles : Code civil, art. 1244 (forme authentique pour le transfert des droits réels immobiliers), art. 1279 et art. 1669 (promesse de contracter et promesse de vente).

2. Acompte ou arrhes : la désignation de la somme détermine ce que vous récupérez

Un acompte est un paiement partiel du prix. Si l’avant-contrat est anéanti, l’acompte est généralement restitué dans le cadre de la remise des parties dans leur situation antérieure. Les tribunaux, y compris l’Înalta Curte, ont confirmé qu’en l’absence de clause expresse d’arrhes, la somme versée est un simple paiement partiel du prix. En lui-même, l’acompte ne sanctionne personne : si vous souhaitez des sanctions contre la partie qui bloque la transaction, elles doivent être stipulées séparément.

Les arrhes sont autre chose. Le Code civil leur donne un régime propre, avec deux variantes. Les arrhes confirmatoires (art. 1544) : si vous n’exécutez pas vos obligations sans justification, le vendeur peut déclarer la résolution et retenir les arrhes ; si c’est le vendeur qui n’exécute pas ses obligations, vous pouvez déclarer la résolution et demander le double des arrhes. Les arrhes de dédit (art. 1545) : si le contrat prévoit expressément le droit d’une ou des deux parties de se dédire, celle qui se dédit perd les arrhes versées ou, selon le cas, restitue le double des arrhes reçues.

Il existe aussi un filet de sécurité : les arrhes sont restituées lorsque le contrat prend fin pour des causes n’engageant la responsabilité d’aucune partie (art. 1546). Le problème pratique est que les parties se disputent précisément sur la question de la responsabilité ; ne vous fiez donc pas uniquement à l’article de loi : écrivez les scénarios dans le contrat, comme l’explique la section suivante.

Références officielles : Code civil, art. 1544-1546. Vérifiez la formulation exacte de votre document avec le notaire ou un avocat avant de signer.

3. Les clauses qui vous protègent : des scénarios écrits, pas des promesses verbales

La règle est simple : chaque scénario susceptible de bloquer la transaction doit avoir dans l’avant-contrat une réponse écrite à la question « que devient mon argent ? ». Les clauses suspensives sont l’outil principal : l’obligation de poursuivre dépend d’un événement clair, avec un délai, un justificatif et le sort de l’argent écrit pour les deux issues possibles.

• Crédit : restitution intégrale de la somme si la banque refuse le financement ou si l’évaluation est inférieure au seuil, avec preuve du refus et délai de notification.
• CF sans charges : droit de refuser la signature et de récupérer l’argent si des charges nouvelles ou non acceptées apparaissent à l’authentification.
• Hypothèque existante : mécanisme écrit de paiement et de radiation (paiement à la banque du vendeur, accord de radiation), pas seulement la promesse de régler le problème.
• Actes et personnes : délai pour le certificat fiscal, les documents cadastraux et l’accord des copropriétaires ou du conjoint/de la conjointe.
• Délais symétriques : si vous perdez de l’argent en cas de retard, le vendeur supporte lui aussi une conséquence écrite lorsque le retard lui incombe.

Pour les sommes importantes, interrogez le notaire sur un paiement contrôlé : compte séquestre ou autre mécanisme empêchant que l’argent soit versé sans condition au vendeur avant que les actes soient en règle. Le coût d’un tel dispositif est faible au regard du risque de devoir poursuivre la récupération de l’argent en justice.

4. Les garanties légales que peu d’acheteurs utilisent

La première est la mention de la promesse au livre foncier (art. 906 du Code civil). La promesse de vente peut être mentionnée au CF si le promettant est inscrit comme titulaire du droit et si l’avant-contrat comporte un délai écrit pour la conclusion du contrat final : sans ce délai, l’OCPI rejette la demande de mention. La mention peut être demandée à tout moment pendant ce délai, mais au plus tard 6 mois après son expiration. Effet : la promesse devient opposable aux tiers. Toute personne demandant un extrait CF la voit, et un second acheteur ne peut plus prétendre l’avoir ignorée.

La deuxième est l’hypothèque légale du promettant-acheteur (art. 2386 point 2 du Code civil) : pour les sommes versées à valoir sur le prix, la loi vous accorde une hypothèque sur le bien concerné, au cas où la promesse ne serait pas exécutée. C’est une garantie réelle, pas seulement une créance : vous passez avant les créanciers ordinaires du vendeur. Elle n’est pas inscrite d’office : elle doit être demandée à l’OCPI, séparément de la mention de la promesse, et la pratique notariale exige un avant-contrat en la forme authentique pour son inscription. Elle garantit uniquement les sommes versées à valoir sur le prix, pas les pénalités ni les autres dommages-intérêts.

La troisième est l’exécution forcée de la promesse : si le vendeur refuse sans justification de conclure le contrat final, le tribunal peut prononcer une décision tenant lieu de contrat, à la demande de la partie ayant exécuté ses propres obligations, si toutes les autres conditions de validité sont remplies. Cette action se prescrit dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle le contrat devait être conclu (art. 1669 du Code civil).

Références officielles : Code civil, art. 906, art. 2386 point 2 et art. 1669. La mention et l’inscription de l’hypothèque légale s’effectuent au livre foncier ; le notaire peut vous aider pour les deux lors de la signature de l’avant-contrat en la forme authentique.

5. Les vérifications concernant le vendeur avant de virer l’argent

L’acompte est versé à une personne ou à une entreprise, pas à un bien immobilier. Si le vendeur a des procès en cours, des procédures d’exécution ou une entreprise en insolvabilité, récupérer l’argent passe d’une formalité à un marathon. Les sources publiques vous montrent les principaux signaux avant le paiement :

• Litiges : sur portal.just.ro, recherchez gratuitement les dossiers judiciaires au nom de la personne ou de l’entreprise. Regardez la qualité de défendeur, les exécutions forcées et les litiges touchant des biens immobiliers.
• Insolvabilité : pour les entreprises, le Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) et le registre de l’ONRC indiquent les procédures d’insolvabilité ou de faillite. Un promettant-vendeur en insolvabilité signifie que votre argent entre en concurrence avec les autres créanciers.
• Entreprise vendeuse : situation auprès de l’ONRC (active, dissolution, radiation), administrateurs disposant du droit de signature et dettes fiscales publiquement visibles auprès de l’ANAF.
• Personne physique : les copropriétaires et le conjoint/la conjointe. Pour les biens communs, la vente du bien sans le consentement de l’autre conjoint peut être annulée (art. 346-347 du Code civil) ; les deux doivent donc signer l’avant-contrat.

Les vérifications par nom ont une limite qu’il est honnête de vous signaler : l’homonymie. Deux personnes portant le même nom peuvent apparaître sur le même portail ; les résultats doivent donc être lus avec les autres actes, pas isolément. Plus de détails dans les guides sur la vérification du vendeur personne physique et la vérification du propriétaire entreprise.

6. Les vérifications concernant le bien : charges au CF et risques

Toute personne, pas seulement le propriétaire, peut obtenir un extrait du livre foncier récent à titre informatif. Celui destiné à l’authentification, utilisé pour la signature de l’acte final, ne s’obtient que par le notaire. L’extrait informatif est une photographie du livre foncier au moment de sa délivrance et ne bloque pas le CF ; la vérification doit donc être répétée peu avant la signature. Avant l’acompte, il constitue le filtre minimal : la partie III indique les hypothèques, les interdictions, les saisies, les litiges mentionnés et les éventuelles promesses mentionnées pour d’autres acheteurs.

• Une hypothèque existante ne bloque pas automatiquement la vente, mais demandez un mécanisme écrit de radiation avant d’accepter un délai quelconque.
• Les interdictions d’aliéner, les saisies et les poursuites d’exécution forcée sont des signaux d’arrêt jusqu’à clarification complète.
• Les dettes fiscales locales bloquent l’acte : depuis 2026, le vendeur et l’acheteur ont tous deux besoin d’un certificat d’attestation fiscale (OUG 7/2026), sous peine de nullité de l’acte.
• Les risques physiques du bien restent à votre charge après l’achat : la classe de risque sismique et l’exposition aux inondations méritent d’être vérifiées avant d’immobiliser votre argent, pas après.

7. Les étapes concrètes, dans l’ordre, avant de signer

• Demandez un extrait CF récent à titre informatif avant toute discussion sur l’argent.
• Vérifiez le vendeur : litiges sur portal.just.ro, insolvabilité des entreprises dans le BPI, situation de l’entreprise auprès de l’ONRC.
• Définissez par écrit le régime de la somme : acompte ou arrhes, avec les scénarios de restitution.
• Ajoutez les clauses suspensives dont vous dépendez : crédit, radiation de l’hypothèque, actes complets.
• Réunissez tous les propriétaires pour la signature ; pour les biens communs, les deux conjoints.
• Discutez avec le notaire de la mention de la promesse au CF et de l’hypothèque légale pour les sommes versées.
• Payez par virement bancaire avec justificatif, uniquement après la signature, jamais en espèces avant.

Mettez aussi le budget en perspective avant de signer : vous pouvez estimer le coût complet de l’achat avec le calculateur de coût total, et les frais d’authentification avec le calculateur de frais de notaire.

Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Pour des sommes importantes ou des situations atypiques, discutez les clauses avec le notaire et un avocat avant de transférer de l’argent.

Questions fréquentes