Que signifie la mention d’un litige au livre foncier et que faire si elle apparaît

• 0 lei - la recherche des dossiers judiciaires par nom de partie, publique et sans compte (portal.just.ro)
• 20 lei en ligne, 25 lei au guichet - l’extrait CF à titre informatif dans lequel vous consultez les mentions de la partie III (Arrêté ANCPI 16/2019)
• 10 jours ouvrés - la validité de l’extrait destiné à l’authentification que le notaire obtient avant la signature (art. 35, Legea 7/1996)

Ce que signifie « mention de litige »

La mention de litige est une indication inscrite dans la partie III du livre foncier qui avertit tout tiers que le bien concerné fait l’objet d’un procès civil en cours. Elle est régie par la loi 7/1996 relative au cadastre et à la publicité immobilière et vise à conférer à l’existence du procès une opposabilité erga omnes.

Autrement dit : dès que la mention apparaît au CF, personne ne peut plus soutenir qu’il « ignorait » l’existence du procès. Toute personne qui acquiert ensuite le bien assume, de fait, le risque lié à l’issue du procès. Si la personne qui a engagé le procès obtient gain de cause, les effets s’appliquent aussi au nouveau propriétaire.

Comment une mention de litige est portée au CF

La mention est inscrite à la demande d’une partie intéressée - généralement le demandeur qui a engagé le procès. La procédure, en bref :

1. Le demandeur engage l’action civile devant le tribunal compétent.
2. Sur la base de la preuve de l’ouverture du procès (demande enregistrée), la partie intéressée demande au BCPI territorial d’inscrire la mention.
3. Le BCPI vérifie la demande et, si elle est conforme, inscrit la mention dans la partie III.
4. La mention reste au CF jusqu’au prononcé d’une décision définitive et à la demande expresse de la partie ayant obtenu gain de cause ou de celle ayant initialement demandé l’inscription.

Important : l’inscription ne nécessite pas l’accord du propriétaire défendeur. Si une personne engage un procès contre vous et demande une mention, celle-ci sera inscrite sans votre consentement.

Impact sur la transaction

Si un bien fait l’objet d’une mention de litige, il n’est pas impossible de le vendre ou de l’acheter - mais c’est extrêmement risqué pour l’acheteur. Voici pourquoi :

• Risque de dépossession - si le tribunal donne raison au demandeur (par exemple en constatant la nullité du contrat par lequel le vendeur a acquis le bien), vous pouvez perdre le bien en tant que nouveau propriétaire. Même si vous l’avez intégralement payé.
• Risque financier - si vous perdez le bien, vous ne disposez contre le vendeur que d’une action personnelle (restitution du prix + dommages-intérêts). Si le vendeur a dépensé l’argent, quitté le pays ou est insolvable, vous vous retrouvez sans bien et sans argent.
• Risque bancaire - en pratique, aucune banque ne vous accordera de crédit hypothécaire sur un bien faisant l’objet d’une mention de litige active. Même si elle accepte, elle demandera une assurance spéciale coûteuse.
• Risque de revente - même si le procès se termine en votre faveur, la mention a créé un historique juridique. Les futurs acheteurs négocieront fermement ou éviteront le bien.

Types de litiges mentionnés

Toutes les mentions n’ont pas la même gravité. Les principales catégories rencontrées en pratique :

Partage

Des copropriétaires (anciens conjoints, héritiers) se disputent le partage d’un bien. Si vous souhaitez acheter auprès de l’un des copropriétaires, vous ne disposez pas de tous les droits avant le partage. Risque moyen : le différend se règle généralement par un compromis ou une vente aux enchères.

Revendication

Une personne affirme que le bien lui a été retiré abusivement et en demande la restitution. Cas typique des maisons nationalisées ou des terrains contestés. Risque maximal : si le demandeur obtient gain de cause, vous perdez le bien.

Succession contestée

Un héritier écarté conteste la succession ou le partage successoral. Le différend peut être réglé par un partage ou une réduction des quotes-parts. Risque moyen à élevé.

Servitudes

Procès entre voisins sur un droit de passage, d’eau ou de lumière. Il peut affecter fortement la jouissance du bien. Risque moyen - vous ne perdez pas le bien, mais son utilisation peut être limitée.

Droit de propriété

Actions en constatation de la nullité de l’acte d’acquisition - fraude, dol, vices du consentement. Risque maximal.

Que faire si une mention de litige apparaît sur un bien que vous souhaitez acheter

Vous avez trois pistes pratiques à discuter avec le notaire ou l’avocat :

1. Arrêter la transaction

C’est l’option qui vous expose le moins. Si vous disposez d’alternatives comparables, il peut être plus prudent de ne pas vous engager dans une transaction liée à un procès en cours. De nombreux acheteurs professionnels (investisseurs, promoteurs) traitent ces cas comme un risque majeur.

2. Demander la radiation avant la signature

Si le vendeur affirme que le procès touche à sa fin ou que la décision sera en sa faveur, vous pouvez demander que la radiation intervienne avant votre signature. En pratique, cela signifie attendre - peut-être des semaines ou des mois. Verifi Complet peut inclure des vérifications de litiges et des signaux juridiques pertinents, et votre avocat peut évaluer de manière réaliste ce qu’ils impliquent pour la transaction.

3. Signer avec une clause suspensive

Une solution de compromis : vous signez le contrat de vente, mais avec une clause suspensive subordonnée à une radiation de la mention en votre faveur (par exemple : l’issue du procès est favorable au vendeur et la mention est radiée dans X mois). Si la condition n’est pas remplie, le contrat est anéanti et l’argent remboursé. Cela nécessite un bon avocat et des garanties réelles - l’argent reste généralement sur un compte séquestre auprès de l’étude notariale ou de la banque.

Comment radier une mention de litige

La radiation de la mention de litige s’effectue uniquement sur la base d’une décision de justice devenue définitive. Il n’existe pas de voie de radiation volontaire par simple accord des parties - demandeur ou défendeur.

Procédure habituelle :

1. Le procès se termine par une décision (favorable à l’une des parties ou constatant une transaction judiciaire).
2. La décision devient définitive (après épuisement des voies de recours ou expiration des délais).
3. La partie ayant obtenu gain de cause (ou toute partie intéressée) demande au BCPI la radiation de la mention, sur la base d’une copie de la décision définitive.
4. Le BCPI radie la mention, et le nouvel extrait CF délivré ne la contient plus.

Le délai total entre l’ouverture du procès et la radiation varie énormément : de quelques mois (pour les affaires simples réglées par transaction) à 3-5 ans (pour celles avec appel et pourvoi). En Roumanie, la plupart des procès immobiliers durent 2-3 ans avant une décision définitive.

Comment vérifier l’existence d’une mention de litige

La seule méthode sûre consiste à lire la partie III de l’extrait du livre foncier. Ne vous fiez pas aux déclarations du vendeur ou de l’agent : vérifiez le document officiel.

La démarche pratique dans Verifi :

• Commencez avec Verifi Standard - il inclut l’extrait officiel de l’ANCPI et l’analyse de la partie III. Consultez aussi notre guide sur l’extrait CF.
• Choisissez Verifi Complet pour un contexte supplémentaire - Standard (179 RON) et Complet (299 RON) signalent les mentions pertinentes de la partie III et les expliquent clairement, à partir des sources disponibles.
• Vérifiez le vendeur avec Verifi Complet - s’il existe des litiges pertinents associés au vendeur ou au bien, le rapport les rassemble au même endroit que l’extrait CF.

Verifi signale la mention de litige et d’autres indices pertinents, tels que saisies, interdictions ou dossiers associés, lorsqu’ils figurent dans les sources disponibles. Le rapport Complet vous aide à voir rapidement ce qui doit être clarifié ensuite.

Questions fréquentes