Extrait du livre foncier : de quoi s’agit-il, pourquoi en avez-vous besoin et comment l’obtenir

• 20 lei en ligne, 25 lei au guichet - arif de l’extrait du livre foncier à titre informatif, par bien (Arrêté ANCPI 16/2019)
• Gratuit pour les propriétaires - extrait informatif en ligne via la plateforme MyEterra, depuis le 2 juin 2025 (ANCPI)
• 10 jours ouvrés - durée de validité de l’extrait destiné à l’authentification, demandé uniquement par le notaire ; le livre foncier est bloqué pendant cette période (art. 35, Legea 7/1996)

Qu’est-ce que l’extrait du livre foncier

L’extrait du livre foncier est le document officiel délivré par Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) qui atteste la situation juridique d’un bien immobilier à un moment donné. Autrement dit, c’est « l’état civil » d’un bien : il indique qui en est propriétaire, sa superficie, l’existence éventuelle de charges (hypothèque, interdictions, litiges) et ses limites officielles.

Le livre foncier est un registre public régi par la loi 7/1996. Chaque bien (appartement, maison, terrain) dispose de son propre livre foncier, identifié par un numéro unique et tenu par le Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BCPI) territorial. Le livre foncier fait partie du système cadastral intégré : l’inscription confère l’opposabilité erga omnes (à tous).

En pratique : lorsque vous souhaitez acheter un appartement, ne vous fiez pas aux paroles du vendeur ou de l’agent. Demandez un extrait du livre foncier et vérifiez noir sur blanc qui est le propriétaire, si le bien est hypothéqué auprès d’une banque, fait l’objet d’une exécution forcée ou d’un litige.

Les 3 types d’extraits

L’ANCPI délivre trois catégories d’extraits, avec des finalités et des durées de validité différentes :

1. Extrait à titre informatif

Le plus courant. Utile pour une vérification générale : avant une promesse, lors d’une succession ou d’une négociation. Livré numériquement, au format PDF, avec un code de vérification. Il n’est pas valable pour l’authentification du contrat chez le notaire, mais suffit pour voir les charges et le véritable propriétaire.

2. Extrait destiné à l’authentification

Délivré pour le notaire dans le but précis d’authentifier un acte (vente, hypothèque, partage). Il comporte une « durée de validité » de 10 jours ouvrés à compter de son émission, pendant laquelle le livre foncier est bloqué. Le notaire le demande pour le dossier et il est délivré par le BCPI territorial compétent.

3. Extrait avec historique détaillé

Il présente toutes les inscriptions au livre foncier : anciens propriétaires, charges ayant existé puis été radiées, et autres mentions apparues. Utile pour les litiges, les partages ou les successions complexes. Le coût varie selon le nombre de pages de l’historique.

Ce que contient l’extrait

Un extrait du livre foncier comporte trois parties distinctes, chacune ayant sa propre fonction :

Partie I - Description du bien

Il s’agit de l’identité de la parcelle ou de l’unité individuelle : adresse, numéro cadastral, numéro CF, superficie officielle, catégorie d’usage (appartement, terrain agricole, terrain en zone intravilan, etc.), section et parcelle (pour les terrains). Pour les appartements, la quote-part des parties communes et le numéro de l’immeuble figurent également.

Partie II - Propriétaires

Qui détient le droit de propriété : nom complet, CNP (ou CUI pour une entreprise), quote-part de propriété (1/1 pour un propriétaire unique, 1/2 ou 1/4 pour des copropriétaires), fondement juridique de l’acquisition (contrat de vente, succession, jugement civil). Si le bien est détenu en communauté de biens, les deux époux figurent dans cette partie.

Partie III - Charges et mentions

La partie la plus importante pour l’acheteur. Elle présente :

• Hypothèques - créancier bancaire, montant du crédit, échéance
• Interdictions d’aliéner - temporaires ou définitives
• Mention de litige - procédure affectant le droit de propriété (voir aussi notre guide sur la mention de litige)
• Saisie conservatoire - ordonnée par le tribunal ou l’huissier de justice
• Droit d’usage, usufruit, servitudes - autres droits réels grevant le bien
• Promesses bilatérales de vente - si elles ont fait l’objet d’une mention

Comment obtenir l’extrait via Verifi

Pour une vérification immobilière, la valeur ne réside pas seulement dans le document brut, mais dans la manière de le lire avant d’immobiliser de l’argent dans une transaction. C’est pourquoi Verifi part de l’extrait officiel ANCPI et l’intègre à un rapport clair, avec des signaux de risque expliqués.

Verifi Standard - 179 RON, avec rapport d’analyse inclus

Verifi Standard (179 RON) comprend l’extrait officiel ANCPI ainsi que l’analyse complète des charges, la valeur minimale notariale, la classe de risque sismique du bâtiment, les zones inondables, l’urbanisme et les corridors d’infrastructure, dans un seul PDF structuré. Vous recevez le document et son interprétation au sein d’un parcours conçu pour les acheteurs, et non une simple liste de données techniques. Verifi n’est pas affilié à l’ANCPI : nous sommes un service privé qui inclut l’extrait officiel et ajoute une analyse complémentaire.

Délais et coût

Délai de traitement : généralement 1-10 minutes pour l’extrait informatif, parfois jusqu’à quelques heures lorsque la plateforme ANCPI est chargée. Il n’existe pas de SLA officiel : le délai dépend du volume de demandes du BCPI territorial au moment de la demande.

Options Verifi :

• 179 RON - Verifi Standard (extrait + analyse complète)
• 299 RON - Verifi Complet (extrait + analyse complète + vérification de l’entreprise propriétaire + procédures judiciaires)

Verifi vous montre clairement ce qui figure dans l’extrait et ce qui mérite des vérifications supplémentaires avant une promesse, un crédit ou le contrat définitif.

Quand en avez-vous besoin

Situations courantes dans lesquelles vous avez besoin d’un extrait CF :

• Achat immobilier - vérifier si le vendeur est le véritable propriétaire, s’il existe une hypothèque ou un litige, et quelle est la superficie officielle
• Vente immobilière - préparer votre dossier pour le notaire
• Succession - vérifier quels biens composent la masse successorale et leur statut actuel
• Crédit hypothécaire - la banque vous demande un extrait pour le dossier
• Partage - lors d’un divorce ou de la dissolution d’une indivision
• Litige - préparer une action civile, vérifier la situation actuelle
• Impôt et autorisations - certaines mairies demandent un extrait récent

Comment lire l’extrait

Un extrait de 3-5 pages peut être difficile à parcourir lorsque vous ne savez pas où regarder. Conseils pratiques :

• Page 1 (Partie I) - vérifiez l’adresse et le numéro cadastral. Ils doivent correspondre exactement à ceux de l’annonce ou du contrat que vous allez signer. Un numéro cadastral différent est un signal d’alerte.
• Partie II - vérifiez le nom du propriétaire. Il doit correspondre à la personne avec laquelle vous négociez. Si deux propriétaires ou plus figurent dans l’extrait, tous doivent signer. Attention à la quote-part.
• Partie III - c’est ici que se lit la « santé » du bien. La mention « Hypothèque en faveur de … » signifie que le vendeur a un crédit. Celui-ci doit être remboursé avant ou lors de la transaction (généralement, la banque fait radier l’hypothèque après le remboursement du crédit). Si la mention « Mention de litige » apparaît, ne signez rien sans avis juridique.

Verifi vous aide à interpréter chaque section et signale les risques pertinents sous forme narrative, avec des indicateurs visuels pour chaque élément. Pour éviter la lecture technique, Standard (179 RON) vous apporte précisément cela.

Questions fréquentes

L’extrait émis aujourd’hui sera-t-il encore valable dans un mois ?

L’extrait informatif reflète la situation au moment de son émission. Il n’a pas de durée de validité juridique, mais en pratique, la situation peut changer immédiatement après son émission (nouvelle hypothèque, mention). Pour une décision importante, demandez l’extrait au plus près de celle-ci. Pour les démarches notariales, l’extrait destiné à l’authentification est valable 10 jours ouvrés.

Puis-je demander un extrait pour le bien de quelqu’un d’autre ?

Oui - le livre foncier est un registre public. Si vous avez le numéro cadastral ou le numéro CF (ou une adresse suffisamment précise), vous pouvez commander un extrait pour ce bien. L’accord du propriétaire n’est pas nécessaire.

Ma commande est refusée : il n’existe pas de CF à mon adresse. Qu’est-ce que cela signifie ?

Certains biens (notamment les maisons anciennes en milieu rural) ne sont pas encore inscrits dans le système électronique. Dans ce cas, le titre de propriété est ancien (contrat authentifié sur papier devant notaire), et le bien doit être inscrit au livre foncier avant la vente. Il s’agit d’une procédure distincte, auprès du BCPI.

Des CNP figurent sur l’extrait : est-ce un problème au regard du RGPD ?

Le CNP du propriétaire figure sur l’extrait officiel ANCPI : il fait partie du registre. Dans le rapport Verifi, nous masquons automatiquement les CNP, mais ils restent complets dans le CF original joint (document officiel).

Je suis propriétaire et j’ai perdu l’extrait remis par le notaire. Comment l’obtenir ?

Vous pouvez vérifier à nouveau la situation via Verifi. L’ancien extrait n’est pas « perdu » juridiquement : les informations se trouvent dans le registre, et un rapport actuel vous montre la situation au moment de la nouvelle vérification.

Verifi et l’ANCPI, est-ce la même chose ?

Non. Verifi n’est pas affilié à l’ANCPI. Nous sommes un service privé qui vous aide à obtenir l’extrait officiel ANCPI et y ajoute une analyse complémentaire. Verifi vise à vous montrer rapidement ce qui compte pour l’achat : propriétaire, charges, limitations et signaux nécessitant des éclaircissements.