Извлечение от имотния регистър: какво е, защо ти е необходимо и как да го получиш
Ръководство за купувачи, продавачи и наследници - всичко, което трябва да знаеш за документа, удостоверяващ правното състояние на имота. Видове, съдържание, как да го получиш, колко струва и как да го прочетеш.
- Извлечението от имотния регистър е официалният документ на ANCPI, който удостоверява кой е собственикът, какви тежести има и какви са границите на парцела.
- Има 3 вида: за информация (обща справка), за нотариално удостоверяване (валидно 10 работни дни пред нотариус), с исторически подробности.
- Във Verifi Standard официалното извлечение на ANCPI идва заедно с анализ на тежестите и рисковете, свързани с покупката.
- Необходимо ти е при покупка, продажба, наследяване, ипотечен кредит, делба или съдебен спор.
Какво решение ти помага да вземеш
Използвай извлечението от CF като първоначален филтър: потвърди кой продава, какви тежести има и дали имотът, описан в документите, е този, за който преговаряш.
Verifi ти помага да подготвиш правилните въпроси и да видиш важните сигнали. При сложни правни ситуации изясни решението за подписване с твоя нотариус или адвокат.
Извлечението от CF има три части, които трябва да се четат заедно
Не се спирай само на името на собственика. Добрата проверка свързва описанието на имота със собствениците и тежестите.
Ако част III не е чиста, поискай обяснения преди аванса.
- 20 леи онлайн, 25 леи на гише - тарифата за извлечение от имотния регистър за информация, за един имот (Заповед на ANCPI 16/2019)
- Безплатно за собствениците - извлечението за информация онлайн чрез платформата MyEterra, от 2 юни 2025 г. (ANCPI)
- 10 работни дни - валидността на извлечението за нотариално удостоверяване, заявявано само от нотариуса; блокира имотния регистър за този срок (art. 35, Legea 7/1996)
Какво е извлечението от имотния регистър
Извлечението от имотния регистър е официалният документ, издаден от Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) който удостоверява правното състояние на имот в даден момент. С други думи, това е „гражданското състояние“ на имота - посочва кой е собственикът, каква е площта, дали има тежести (ипотека, забрани, съдебни спорове) и какви са официалните граници.
Имотният регистър е публичен регистър, уреден със Закон 7/1996. Всеки имот (апартамент, къща, терен) има собствен имотен регистър, идентифициран с уникален номер и воден от териториалното Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BCPI). Имотният регистър е част от интегрираната кадастрална система - вписването в него осигурява противопоставимост erga omnes (спрямо всички).
На практика: когато искаш да купиш апартамент, не се водиш по думите на продавача или брокера. Искаш извлечение от имотния регистър и проверяваш черно на бяло кой е собственикът, дали имотът е ипотекиран към банка, дали е обект на принудително изпълнение и дали има съдебен спор за него.
3-те вида извлечения
ANCPI издава три категории извлечения с различни цели и валидност:
1. Извлечение за информация (информативно)
Най-разпространеното. Полезно за обща проверка - преди обещание за продажба, при наследяване, при преговори. Доставя се цифрово, във формат PDF, с код за проверка. Не е валидно пред нотариус за нотариално удостоверяване на договора, но е достатъчно, за да се видят тежестите и действителният собственик.
2. Извлечение за нотариално удостоверяване
Издава се за нотариуса с конкретна цел — нотариално удостоверяване на акт (продажба, ипотека, делба). Включва „срок на валидност“ - 10 работни дни от издаването, през които имотният регистър е блокиран. Нотариусът го изисква за преписката и то се издава от компетентното териториално BCPI.
3. Извлечение с подробна история
Показва всички вписвания в имотния регистър - кой е бил предишният собственик, какви тежести са съществували и са заличени, какви други отбелязвания са направени. Полезно при съдебни спорове, делби или сложни наследствени случаи. Цената варира според броя страници на историята.
Какво съдържа извлечението
Извлечението от имотния регистър има три ясно обособени части - всяка със собствена функция:
Част I - Описание на имота
Тук е идентификацията на парцела или самостоятелния обект: адрес, кадастрален номер, номер CF, официална площ, категория на ползване (апартамент, земеделска земя, терен в границите на населеното място и др.), масив и парцел (за терени). За апартаментите са посочени и идеалните части от общите части и номерът на блока.
Част II - Собственици
Кой притежава правото на собственост - пълно име, CNP (или CUI за фирма), дял от собствеността (1/1 за единствен собственик, 1/2 или 1/4 за съсобственици), правно основание за придобиването (договор за продажба, наследство, гражданско съдебно решение). Ако имотът е съпружеска имуществена общност, са посочени и двамата съпрузи.
Част III - Тежести и отбелязвания
Най-важната част за купувача. Тук са посочени:
- Ипотеки - банката кредитор, размерът на кредита, падежът
- Забрани за разпореждане - временни или окончателни
- Отбелязване на съдебен спор - дело, което засяга правото на собственост (виж и нашето ръководство за отбелязване на съдебен спор)
- Обезпечителна възбрана - наложена от съд или съдебен изпълнител
- Право на лично ползване, право на ползване, сервитути - други вещни права, които обременяват имота
- Двустранни обещания за продажба - ако са отбелязани
Как да получиш извлечението чрез Verifi
При проверката на недвижим имот стойността не е само в необработения документ, а в начина, по който го прочиташ, преди да обвържеш парите си със сделка. Затова Verifi започва от официалното извлечение на ANCPI и го включва в ясен доклад с обяснени сигнали за риск.
Verifi Standard - 179 RON, с включен аналитичен доклад
Verifi Standard (179 RON) включва официалното извлечение на ANCPI плюс пълен анализ на тежестите, минималната нотариална стойност, класа на сеизмичен риск на сградата, зоните на наводнения, устройственото планиране и инфраструктурните коридори - в един структуриран PDF. Получаваш документа и тълкуването му чрез процес, създаден за купувачи, не просто списък с технически данни. Verifi не е свързан с ANCPI - ние сме частна услуга, която включва официалното извлечение и добавя допълнителен анализ.
Колко време отнема и колко струва
Време за обработка: обикновено 1-10 минути за извлечението за информация, понякога до няколко часа, когато платформата на ANCPI е натоварена. Няма официално SLA - зависи от натоварването на териториалното BCPI в момента на заявката.
Опции на Verifi:
- 179 RON - Verifi Standard (извлечение + пълен анализ)
- 299 RON - Verifi Complet (извлечение + пълен анализ + проверка на собственика фирма + съдебни дела)
Verifi ти показва ясно какво има в извлечението и какво си струва да провериш допълнително преди обещание за продажба, кредит или окончателен договор.
Кога ти е необходим
Типични ситуации, в които ти е необходимо извлечение от CF:
- Покупка на имот - проверяваш дали продавачът е действителният собственик, дали има ипотека или съдебен спор и каква е официалната площ
- Продажба на имот - подготвяш документите си за нотариуса
- Наследяване - проверяваш кои имоти влизат в наследствената маса и какъв е текущият им статут
- Ипотечен кредит - банката изисква извлечение като част от документите
- Делба - при развод или прекратяване на съсобственост
- Съдебен спор - подготовка на гражданския иск, проверка на актуалното състояние
- Данък и разрешения - някои общини изискват скорошно извлечение
Как да прочетеш извлечението
Извлечение от 3-5 страници може да е трудно за преглед, ако не знаеш къде да гледаш. Практически препоръки:
- Страница 1 (Част I) - провери адреса и кадастралния номер. Те трябва да съвпадат точно с тези в обявата или в договора, който предстои да подпишеш. Различен кадастрален номер е сериозен предупредителен сигнал.
- Част II - провери името на собственика. То трябва да съвпада с лицето, с което преговаряш. Ако има двама или повече собственици, всички трябва да подпишат. Обърни внимание на дела от собствеността.
- Част III - тук е „здравето“ на имота. Ако пише „Ипотека в полза на …“- продавачът има кредит. Този кредит трябва да бъде погасен преди или едновременно със сделката (обикновено банката заличава ипотеката след погасяването на кредита). Ако пише „Отбелязване на съдебен спор“ - не подписвай нищо без правно становище.
Verifi ти помага да тълкуваш всеки раздел и посочва съществените рискове в описателна форма с визуални показатели за всеки елемент. Ако искаш да пропуснеш техническото четене, Standard (179 RON) ти предоставя точно това.
Често задавани въпроси
Извлечението, издадено днес, остава ли валидно след месец?
Извлечението за информация отразява състоянието към момента на издаване. Няма правен срок на валидност, но на практика ситуацията може да се промени веднага след издаването (нова ипотека, отбелязване). За важни решения поискай извлечение възможно най-близо до съответния момент. За нотариални цели извлечението за нотариално удостоверяване е валидно 10 работни дни.
Мога ли да поискам извлечение за чужд имот?
Да - имотният регистър е публичен. Ако имаш кадастралния номер или номера CF (или достатъчно точен адрес), можеш да поръчаш извлечение за съответния имот. Не ти трябва съгласието на собственика.
Поръчката ми е отказана - няма CF за моя адрес. Какво означава това?
Някои имоти (особено стари къщи на село) все още не са вписани в електронната система. В този случай документът за собственост е стар (договор, нотариално удостоверен на хартия), а имотът трябва да бъде вписан преди продажбата. Това е отделна процедура чрез BCPI.
В извлечението има CNP - това проблем ли е по GDPR?
CNP на собственика присъства в официалното извлечение на ANCPI - той е част от регистъра. В доклада на Verifi автоматично скриваме CNP, но в приложения оригинален CF те остават изписани изцяло (официален документ).
Собственик съм и изгубих извлечението от нотариуса. Как да го получа?
Можеш отново да провериш състоянието чрез Verifi. Старото извлечение не се „губи“ в правен смисъл - информацията е в регистъра, а актуален доклад ти показва състоянието към момента на новата проверка.
Verifi същото ли е като ANCPI?
Не. Verifi не е свързан с ANCPI. Ние сме частна услуга, която ти помага да получиш официалното извлечение на ANCPI и добавя допълнителен анализ към него. Целта на Verifi е бързо да ти покаже важното за покупката: собственик, тежести, ограничения и сигнали, които изискват изясняване.