Απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου: τι είναι, γιατί το χρειάζεσαι και πώς το αποκτάς

• 20 lei online, 25 lei στο γκισέ - το τέλος του ενημερωτικού αποσπάσματος κτηματολογικού βιβλίου, ανά ακίνητο (Απόφαση ANCPI 16/2019)
• Δωρεάν για ιδιοκτήτες - το online ενημερωτικό απόσπασμα μέσω της πλατφόρμας MyEterra, από τις 2 Ιουνίου 2025 (ANCPI)
• 10 εργάσιμες ημέρες - η διάρκεια ισχύος του αποσπάσματος για συμβολαιογραφική επικύρωση, που ζητείται μόνο από συμβολαιογράφο· δεσμεύει το κτηματολογικό βιβλίο για όσο ισχύει (art. 35, Legea 7/1996)

Τι είναι το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου

Το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου είναι το επίσημο έγγραφο που εκδίδεται από την Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) και βεβαιώνει τη νομική κατάσταση ενός ακινήτου σε συγκεκριμένη στιγμή. Με άλλα λόγια, είναι η «ληξιαρχική εικόνα» μιας ιδιοκτησίας - αναφέρει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, ποιο είναι το εμβαδόν της, αν υπάρχουν βάρη (υποθήκη, απαγορεύσεις, δικαστικές διαφορές) και ποια είναι τα επίσημα όρια.

Το κτηματολογικό βιβλίο είναι δημόσιο μητρώο που διέπεται από τον Νόμο 7/1996. Κάθε ακίνητο (διαμέρισμα, κατοικία, γεωτεμάχιο) έχει δικό του κτηματολογικό βιβλίο, που ταυτοποιείται με μοναδικό αριθμό και τηρείται από το κατά τόπον Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BCPI). Το κτηματολογικό βιβλίο αποτελεί μέρος του ολοκληρωμένου κτηματολογικού συστήματος - η εγγραφή σε αυτό παρέχει αντιταξιμότητα erga omnes (έναντι όλων).

Στην πράξη: όταν θέλεις να αγοράσεις διαμέρισμα, δεν βασίζεσαι σε όσα λέει ο πωλητής ή ο μεσίτης. Ζητάς απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου και ελέγχεις γραπτώς ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, αν υπάρχει υποθήκη υπέρ τράπεζας, αν εκκρεμεί αναγκαστική εκτέλεση ή αν υπάρχει δικαστική διαφορά.

Οι 3 τύποι αποσπάσματος

Η ANCPI εκδίδει τρεις κατηγορίες αποσπασμάτων, με διαφορετικούς σκοπούς και διάρκεια ισχύος:

1. Απόσπασμα για ενημέρωση (ενημερωτικό)

Το συνηθέστερο. Χρήσιμο για γενικό έλεγχο - πριν από υπόσχεση πώλησης, σε κληρονομιά, στη διαπραγμάτευση. Παραδίδεται ψηφιακά, σε μορφή PDF, με κωδικό επαλήθευσης. Δεν ισχύει στο συμβολαιογραφείο για τη συμβολαιογραφική επικύρωση της σύμβασης, αλλά αρκεί για να δεις τα βάρη και τον πραγματικό ιδιοκτήτη.

2. Απόσπασμα για συμβολαιογραφική επικύρωση

Εκδίδεται για τον συμβολαιογράφο, με ειδικό σκοπό τη συμβολαιογραφική επικύρωση πράξης (πώληση, υποθήκη, διανομή). Περιλαμβάνει «διάρκεια ισχύος» - 10 εργάσιμες ημέρες από την έκδοση, κατά τις οποίες το κτηματολογικό βιβλίο είναι δεσμευμένο. Ο συμβολαιογράφος το ζητά για τον φάκελο και εκδίδεται από το αρμόδιο κατά τόπον BCPI.

3. Απόσπασμα με αναλυτικό ιστορικό

Δείχνει όλες τις εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο - ποιος ήταν προηγουμένως ιδιοκτήτης, ποια βάρη υπήρξαν και διαγράφηκαν, ποιες άλλες καταχωρίσεις εμφανίστηκαν. Χρήσιμο για δικαστικές διαφορές, διανομές ή σύνθετες κληρονομιές. Το κόστος ποικίλλει ανάλογα με τον αριθμό σελίδων του ιστορικού.

Τι περιέχει το απόσπασμα

Ένα απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου έχει τρία σαφή μέρη - καθένα με τη δική του λειτουργία:

Μέρος I - Περιγραφή του ακινήτου

Εδώ βρίσκεται η ταυτότητα του γεωτεμαχίου ή της αυτοτελούς μονάδας: διεύθυνση, κτηματολογικός αριθμός, αριθμός CF, επίσημο εμβαδόν, κατηγορία χρήσης (διαμέρισμα, γεωργική γη, γη εντός ορίων οικισμού κ.λπ.), αγροτικό τμήμα και γεωτεμάχιο (για εκτάσεις γης). Για διαμερίσματα εμφανίζονται επίσης το μερίδιο στα κοινόκτητα μέρη και ο αριθμός της πολυκατοικίας.

Μέρος II - Ιδιοκτήτες

Ποιος κατέχει το δικαίωμα κυριότητας - πλήρες ονοματεπώνυμο, CNP (ή CUI αν είναι εταιρεία), μερίδιο κυριότητας (1/1 για μοναδικό ιδιοκτήτη, 1/2 ή 1/4 για συνιδιοκτήτες), νομική βάση της κτήσης (σύμβαση πώλησης, κληρονομιά, απόφαση πολιτικού δικαστηρίου). Αν το ακίνητο ανήκει σε κοινή περιουσία, εμφανίζονται και οι δύο σύζυγοι.

Μέρος III - Βάρη και μνείες

Το σημαντικότερο μέρος για τον αγοραστή. Εδώ εμφανίζονται:

• Υποθήκες - η πιστώτρια τράπεζα, το ποσό του δανείου, η λήξη
• Απαγορεύσεις εκποίησης - προσωρινές ή οριστικές
• Καταχώριση δικαστικής διαφοράς - δίκη που επηρεάζει το δικαίωμα κυριότητας (δες επίσης τον οδηγό μας για την καταχώριση δικαστικής διαφοράς)
• Συντηρητική κατάσχεση - που διατάσσεται από δικαστήριο ή δικαστικό επιμελητή
• Δικαίωμα χρήσης, επικαρπία, δουλείες - άλλα εμπράγματα δικαιώματα που βαρύνουν το ακίνητο
• Διμερείς υποσχέσεις πώλησης - αν έχουν καταχωριστεί

Πώς αποκτάς το απόσπασμα μέσω Verifi

Στον έλεγχο ακινήτου, η αξία δεν βρίσκεται μόνο στο ανεπεξέργαστο έγγραφο, αλλά στον τρόπο που το διαβάζεις πριν δεσμεύσεις χρήματα σε συναλλαγή. Γι’ αυτό το Verifi ξεκινά από το επίσημο απόσπασμα ANCPI και το εντάσσει σε σαφή έκθεση, με εξηγημένες ενδείξεις κινδύνου.

Verifi Standard - 179 RON, με έκθεση ανάλυσης που περιλαμβάνεται

Το Verifi Standard (179 RON) περιλαμβάνει το επίσημο απόσπασμα ANCPI μαζί με πλήρη ανάλυση βαρών, ελάχιστη συμβολαιογραφική αξία, κατηγορία σεισμικού κινδύνου του κτιρίου, πλημμυρικές ζώνες, πολεοδομία και διαδρόμους υποδομών - σε ένα δομημένο PDF. Λαμβάνεις το έγγραφο και την ερμηνεία του μέσα από διαδικασία σχεδιασμένη για αγοραστές, όχι απλώς έναν κατάλογο τεχνικών δεδομένων. Το Verifi δεν συνδέεται με την ANCPI - είμαστε ιδιωτική υπηρεσία που περιλαμβάνει το επίσημο απόσπασμα και προσθέτει συμπληρωματική ανάλυση.

Πόσο διαρκεί και πόσο κοστίζει

Χρόνος επεξεργασίας: συνήθως 1-10 λεπτά για το ενημερωτικό απόσπασμα, περιστασιακά έως λίγες ώρες όταν η πλατφόρμα ANCPI έχει αυξημένο φόρτο. Δεν υπάρχει επίσημο SLA - εξαρτάται από τον φόρτο του κατά τόπον BCPI την ώρα της αίτησης.

Επιλογές Verifi:

• 179 RON - Verifi Standard (απόσπασμα + πλήρης ανάλυση)
• 299 RON - Verifi Complet (απόσπασμα + πλήρης ανάλυση + έλεγχος ιδιοκτήτη που είναι εταιρεία + δικαστικές υποθέσεις)

Το Verifi σου δείχνει ξεκάθαρα τι υπάρχει στο απόσπασμα και τι αξίζει να ελεγχθεί περαιτέρω πριν από υπόσχεση πώλησης, δάνειο ή τελικό συμβόλαιο.

Πότε το χρειάζεσαι

Συνήθεις περιπτώσεις στις οποίες χρειάζεσαι απόσπασμα CF:

• Αγορά ακινήτου - ελέγχεις αν ο πωλητής είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης, αν υπάρχει υποθήκη ή δικαστική διαφορά, ποιο είναι το επίσημο εμβαδόν
• Πώληση ακινήτου - προετοιμάζεις τον φάκελό σου για το συμβολαιογραφείο
• Κληρονομιά - ελέγχεις ποια ακίνητα περιλαμβάνονται στην κληρονομιαία περιουσία και ποια είναι η τρέχουσα κατάστασή τους
• Ενυπόθηκο δάνειο - η τράπεζα ζητά απόσπασμα ως μέρος του φακέλου
• Διανομή - σε διαζύγιο ή λύση συγκυριότητας
• Δικαστική διαφορά - προετοιμασία της αγωγής, έλεγχος της τρέχουσας κατάστασης
• Φόρος και άδειες - ορισμένοι δήμοι ζητούν πρόσφατο απόσπασμα

Πώς διαβάζεις το απόσπασμα

Ένα απόσπασμα 3-5 σελίδων μπορεί να είναι δύσκολο να διαβαστεί αν δεν γνωρίζεις πού να κοιτάξεις. Πρακτικές συστάσεις:

• Σελίδα 1 (Μέρος I) - έλεγξε τη διεύθυνση και τον κτηματολογικό αριθμό. Πρέπει να συμφωνεί ακριβώς με εκείνον της αγγελίας ή του συμβολαίου που πρόκειται να υπογράψεις. Διαφορετικός κτηματολογικός αριθμός είναι κόκκινη ένδειξη.
• Μέρος II - έλεγξε το όνομα του ιδιοκτήτη. Πρέπει να συμπίπτει με το πρόσωπο με το οποίο διαπραγματεύεσαι. Αν εμφανίζονται δύο ή περισσότεροι ιδιοκτήτες, πρέπει να υπογράψουν όλοι. Πρόσεξε το μερίδιο.
• Μέρος III - εδώ βρίσκεται η «υγεία» του ακινήτου. Αν εμφανίζεται «Υποθήκη υπέρ …»- ο πωλητής έχει δάνειο. Αυτό το δάνειο πρέπει να εξοφληθεί πριν ή μαζί με τη συναλλαγή (συνήθως η τράπεζα εξαλείφει την υποθήκη μετά την αποπληρωμή του δανείου). Αν εμφανίζεται «Καταχώριση δικαστικής διαφοράς» - μην υπογράψεις τίποτα χωρίς νομική γνωμοδότηση.

Το Verifi σε βοηθά να ερμηνεύσεις κάθε ενότητα και επισημαίνει τους σχετικούς κινδύνους σε αφηγηματική μορφή, με οπτικούς δείκτες για κάθε στοιχείο. Αν θέλεις να παρακάμψεις την τεχνική ανάγνωση, το Standard (179 RON) σου παρέχει ακριβώς αυτό.

Συχνές ερωτήσεις

Το απόσπασμα που εκδόθηκε σήμερα παραμένει έγκυρο σε έναν μήνα;

Το ενημερωτικό απόσπασμα αποτυπώνει την κατάσταση τη στιγμή της έκδοσης. Δεν έχει νομική προθεσμία ισχύος, αλλά στην πράξη η κατάσταση μπορεί να αλλάξει αμέσως μετά την έκδοση (νέα υποθήκη, καταχώριση). Για σημαντικές αποφάσεις, ζήτησε το απόσπασμα όσο το δυνατόν πιο κοντά στη σχετική στιγμή. Για συμβολαιογραφική χρήση, το απόσπασμα για συμβολαιογραφική επικύρωση ισχύει για 10 εργάσιμες ημέρες.

Μπορώ να ζητήσω απόσπασμα για την ιδιοκτησία άλλου;

Ναι - το κτηματολογικό βιβλίο είναι δημόσιο μητρώο. Αν έχεις τον κτηματολογικό αριθμό ή τον αριθμό CF (ή αρκετά ακριβή διεύθυνση), μπορείς να παραγγείλεις απόσπασμα για το συγκεκριμένο ακίνητο. Δεν χρειάζεσαι τη συναίνεση του ιδιοκτήτη.

Η παραγγελία μου απορρίπτεται - δεν υπάρχει CF στη διεύθυνσή μου. Τι σημαίνει;

Ορισμένα ακίνητα (ιδίως παλιές κατοικίες στην ύπαιθρο) δεν έχουν ακόμη εγγραφεί οριστικά στο ηλεκτρονικό σύστημα. Σε αυτή την περίπτωση, ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι παλιός (σύμβαση επικυρωμένη συμβολαιογραφικά σε χαρτί) και το ακίνητο πρέπει να εγγραφεί οριστικά πριν από την πώληση. Είναι χωριστή διαδικασία, μέσω BCPI.

Εμφανίζονται CNP στο απόσπασμα - είναι πρόβλημα GDPR;

Το CNP του ιδιοκτήτη εμφανίζεται στο επίσημο απόσπασμα ANCPI - αποτελεί μέρος του μητρώου. Στην έκθεση Verifi αποκρύπτουμε αυτόματα τα CNP, αλλά στο συνημμένο πρωτότυπο CF παραμένουν πλήρη (επίσημο έγγραφο).

Είμαι ιδιοκτήτης και έχασα το απόσπασμα από το συμβολαιογραφείο. Πώς το αποκτώ;

Μπορείς να ελέγξεις ξανά την κατάσταση μέσω Verifi. Το παλιό απόσπασμα δεν «χάνεται» νομικά - οι πληροφορίες βρίσκονται στο μητρώο και μια τρέχουσα έκθεση σου δείχνει την κατάσταση κατά τη στιγμή του νέου ελέγχου.

Το Verifi είναι το ίδιο με την ANCPI;

Όχι. Το Verifi δεν συνδέεται με την ANCPI. Είμαστε ιδιωτική υπηρεσία που σε βοηθά να λάβεις το επίσημο απόσπασμα ANCPI και προσθέτει συμπληρωματική ανάλυση. Σκοπός του Verifi είναι να σου δείξει γρήγορα τι έχει σημασία για την αγορά: ιδιοκτήτης, βάρη, περιορισμοί και ενδείξεις που απαιτούν διευκρινίσεις.