Grondboekuittreksel: wat het is, waarom je het nodig hebt en hoe je het verkrijgt
Een gids voor kopers, verkopers en erfgenamen - alles wat je moet weten over het document dat de juridische situatie van een pand bevestigt. Typen, inhoud, hoe je het verkrijgt, wat het kost en hoe je het leest.
- Het grondboekuittreksel is het officiële ANCPI-document dat bevestigt wie de eigenaar is, welke lasten er zijn en waar de perceelgrenzen liggen.
- Er zijn 3 typen: ter informatie (algemene informatie), voor het verlijden van de akte (10 werkdagen geldig bij de notaris) en met gedetailleerde geschiedenis.
- Bij Verifi Standaard ontvang je het officiële ANCPI-uittreksel samen met de analyse van de lasten en risico's die relevant zijn voor de aankoop.
- Je hebt het nodig bij aankoop, verkoop, erfenis, een hypothecaire lening, verdeling of een geschil.
Welke beslissing helpt dit je nemen?
Gebruik het CF-uittreksel als eerste filter: bevestig wie verkoopt, welke lasten er zijn en of het pand in de documenten het pand is waarover je onderhandelt.
Verifi helpt je de juiste vragen voor te bereiden en belangrijke signalen te herkennen. Bespreek bij complexe juridische situaties de beslissing om te tekenen met je notaris of advocaat.
Het CF-uittreksel heeft drie onderdelen die je samen moet lezen
Stop niet bij de naam van de eigenaar. Een goede controle verbindt de beschrijving van het pand met de eigenaren en de lasten.
Is deel III niet vrij van aantekeningen, vraag dan vóór de aanbetaling om uitleg.
- 20 lei online, 25 lei aan het loket - het tarief voor het grondboekuittreksel ter informatie, per pand (Besluit ANCPI 16/2019)
- Gratis voor eigenaren - het online uittreksel ter informatie via het MyEterra-platform, sinds 2 juni 2025 (ANCPI)
- 10 werkdagen - de geldigheidsduur van het uittreksel voor het verlijden van de akte, uitsluitend aangevraagd door de notaris; het blokkeert het grondboek gedurende die periode (art. 35, Legea 7/1996)
Wat het grondboekuittreksel is
Het grondboekuittreksel is het officiële document van Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) dat de juridische situatie van een pand op een bepaald moment bevestigt. Met andere woorden: het is de „burgerlijke staat” van een onroerend goed - het vermeldt wie de eigenaar is, wat de oppervlakte is, of er lasten zijn (hypotheek, verboden, geschillen) en wat de officiële grenzen zijn.
Het grondboek is een openbaar register geregeld bij Wet 7/1996. Elk onroerend goed (appartement, huis, grond) heeft een eigen grondboek, geïdentificeerd door een uniek nummer en bijgehouden door het territoriale Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BCPI). Het grondboek maakt deel uit van het geïntegreerde kadastrale systeem - inschrijving erin zorgt voor tegenwerpelijkheid erga omnes (tegenover iedereen).
In de praktijk: als je een appartement wilt kopen, ga je niet af op wat de verkoper of makelaar zegt. Je vraagt een grondboekuittreksel aan en controleert zwart op wit wie de eigenaar is, of er een bankhypotheek op rust, of het onderwerp is van een executieprocedure en of er een geschil over loopt.
De 3 typen uittreksels
ANCPI geeft drie categorieën uittreksels af, met verschillende doelen en geldigheidsduur:
1. Uittreksel ter informatie (informatief)
Het meest voorkomende type. Nuttig voor algemene controle - vóór een koopbelofte, bij een erfenis of onderhandelingen. Digitaal geleverd in PDF-formaat, met een verificatiecode. Het is niet geldig bij de notaris voor het verlijden van de overeenkomst, maar voldoende om de lasten en de werkelijke eigenaar te zien.
2. Uittreksel voor het verlijden van de akte
Afgegeven voor de notaris, specifiek voor het verlijden van een akte (verkoop, hypotheek, verdeling). Het bevat een „geldigheidstermijn” - 10 werkdagen na uitgifte, waarin het grondboek is geblokkeerd. De notaris vraagt het voor het dossier aan en het wordt afgegeven door het bevoegde territoriale BCPI.
3. Uittreksel met gedetailleerde geschiedenis
Toont alle vermeldingen in het grondboek - wie de vorige eigenaren waren, welke lasten hebben bestaan en zijn doorgehaald en welke andere aantekeningen zijn verschenen. Nuttig bij geschillen, verdelingen of complexe nalatenschappen. De kosten variëren naargelang het aantal pagina's van de geschiedenis.
Wat het uittreksel bevat
Een grondboekuittreksel heeft drie duidelijke delen - elk met een eigen functie:
Deel I - Beschrijving van het pand
Hier staat de identiteit van het perceel of de individuele eenheid: adres, kadastraal nummer, CF-nummer, officiële oppervlakte, gebruikscategorie (appartement, landbouwgrond, grond binnen het bebouwde gebied enz.), veldblok en perceel (bij grond). Bij appartementen staan ook het aandeel in de gemeenschappelijke delen en het nummer van het woonblok vermeld.
Deel II - De eigenaren
Wie het eigendomsrecht heeft: volledige naam, CNP (of CUI als het een bedrijf is), eigendomsaandeel (1/1 voor een enige eigenaar, 1/2 of 1/4 voor mede-eigenaren) en de juridische grondslag van de verkrijging (koopovereenkomst, erfenis, civiel vonnis). Als het pand tot een gemeenschap van goederen behoort, worden beide echtgenoten vermeld.
Deel III - Lasten en vermeldingen
Het belangrijkste deel voor de koper. Hier staan:
- Hypotheken - de bank als schuldeiser, het leningbedrag, de vervaldatum
- Vervreemdingsverboden - tijdelijk of definitief
- Aantekening van een geschil - een rechtszaak die het eigendomsrecht raakt (zie ook onze gids over de aantekening van een geschil)
- Conservatoir beslag - opgelegd door de rechter of gerechtsdeurwaarder
- Gebruiksrecht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden - andere zakelijke rechten die het pand bezwaren
- Wederzijdse verkoopbeloften - als deze zijn aangetekend
Hoe je het uittreksel via Verifi verkrijgt
Bij een vastgoedcontrole zit de waarde niet alleen in het onbewerkte document, maar ook in hoe je het leest voordat je geld vastlegt in een transactie. Daarom neemt Verifi het officiële ANCPI-uittreksel als uitgangspunt en verwerkt het in een helder rapport, met uitleg bij de risicosignalen.
Verifi Standaard - 179 RON, inclusief analyserapport
Verifi Standaard (179 RON) bevat het officiële ANCPI-uittreksel plus een volledige analyse van de lasten, de minimale notariële waarde, de seismische risicoklasse van het gebouw, overstromingsgebieden, stedenbouwkundige aspecten en infrastructuurcorridors - in één gestructureerde PDF. Je ontvangt het document en de duiding ervan via een proces dat voor kopers is ingericht, niet slechts een lijst technische gegevens. Verifi is niet verbonden aan ANCPI - wij zijn een particuliere dienst die het officiële uittreksel opneemt en aanvullende analyse toevoegt.
Hoe lang het duurt en wat het kost
Verwerkingstijd: meestal 1-10 minuten voor het uittreksel ter informatie, soms tot enkele uren wanneer het ANCPI-platform druk bezet is. Er is geen officiële SLA - de tijd hangt af van het aantal aanvragen bij het bevoegde BCPI op het moment van de aanvraag.
Verifi-opties:
- 179 RON - Verifi Standaard (uittreksel + volledige analyse)
- 299 RON - Verifi Compleet (uittreksel + volledige analyse + controle van het bedrijf dat eigenaar is + rechtszaken)
Verifi laat je duidelijk zien wat er in het uittreksel staat en wat verder onderzoek verdient vóór een koopbelofte, lening of definitieve overeenkomst.
Wanneer je het nodig hebt
Typische situaties waarin je een CF-uittreksel nodig hebt:
- Aankoop van een pand - je controleert of de verkoper werkelijk eigenaar is, of er een hypotheek of geschil is en wat de officiële oppervlakte is
- Verkoop van een pand - je bereidt je dossier voor de notaris voor
- Erfenis - je controleert welke panden tot de nalatenschap behoren en wat hun huidige status is
- Hypothecaire lening - de bank vraagt een uittreksel als onderdeel van het dossier
- Verdeling - bij een echtscheiding of het opheffen van onverdeeldheid
- Geschil - voorbereiding van een civiele vordering, controle van de actuele situatie
- Belasting en vergunningen - sommige gemeenten vragen een recent uittreksel
Hoe je het uittreksel leest
Een uittreksel van 3-5 pagina's kan lastig te doorgronden zijn als je niet weet waar je moet kijken. Praktische aanbevelingen:
- Pagina 1 (Deel I) - controleer het adres en het kadastrale nummer. Die moeten precies overeenkomen met de gegevens in de advertentie of in de overeenkomst die je gaat ondertekenen. Een afwijkend kadastraal nummer is een alarmsignaal.
- Deel II - controleer de naam van de eigenaar. Die moet overeenkomen met de persoon met wie je onderhandelt. Als er twee of meer eigenaren staan, moeten zij allemaal ondertekenen. Let op de eigendomsaandelen.
- Deel III - hier zie je de ‘gezondheid’ van het pand. Staat er ‘Hypotheek ten gunste van …’- dan heeft de verkoper een lening. Die lening moet vóór of tegelijk met de transactie worden afgelost (meestal laat de bank de hypotheek na aflossing doorhalen). Staat er ‘Aantekening van een geschil’ - onderteken dan niets zonder juridisch advies.
Verifi helpt je elk onderdeel te begrijpen en signaleert relevante risico's in een beschrijvende vorm, met visuele indicatoren voor elk element. Wil je de technische tekst niet zelf doorwerken, dan biedt Standaard (179 RON) je precies dat.
Veelgestelde vragen
Is een vandaag uitgegeven uittreksel over een maand nog geldig?
Het uittreksel ter informatie weerspiegelt de situatie op het moment van uitgifte. Het heeft geen juridische geldigheidstermijn, maar de situatie kan in de praktijk direct na uitgifte veranderen (een nieuwe hypotheek, een aantekening). Vraag voor belangrijke beslissingen een uittreksel zo kort mogelijk vóór dat moment aan. Bij de notaris is het uittreksel voor het verlijden van de akte 10 werkdagen geldig.
Kan ik een uittreksel aanvragen voor het onroerend goed van iemand anders?
Ja - het grondboek is een openbaar register. Heb je het kadastrale nummer of CF-nummer (of een voldoende nauwkeurig adres), dan kun je een uittreksel voor dat pand bestellen. Je hebt geen toestemming van de eigenaar nodig.
Mijn bestelling wordt geweigerd - er is geen CF op mijn adres. Wat betekent dat?
Sommige panden (vooral oude huizen op het platteland) zijn nog niet in het elektronische systeem ingeschreven. In dat geval is de eigendomsakte oud (een papieren overeenkomst die bij de notaris is verleden) en moet het pand vóór de verkoop in het grondboek worden ingeschreven. Dat is een afzonderlijke procedure via BCPI.
Er staan CNP-nummers op het uittreksel - is dat een GDPR-probleem?
Het CNP van de eigenaar staat op het officiële ANCPI-uittreksel - het maakt deel uit van het register. In het Verifi-rapport maskeren we CNP-nummers automatisch, maar in het bijgevoegde originele CF blijven ze volledig zichtbaar (officieel document).
Ik ben eigenaar en ben het uittreksel van de notaris kwijt. Hoe krijg ik het?
Je kunt de situatie opnieuw via Verifi controleren. Het oude uittreksel gaat juridisch niet „verloren” - de informatie staat in het register en een actueel rapport toont de situatie op het moment van de nieuwe controle.
Is Verifi hetzelfde als ANCPI?
Nee. Verifi is niet verbonden aan ANCPI. Wij zijn een particuliere dienst die je helpt het officiële ANCPI-uittreksel te verkrijgen en daar aanvullende analyse aan toevoegt. Verifi wil je snel laten zien wat bij de aankoop telt: eigenaar, lasten, beperkingen en signalen die om verduidelijking vragen.