Grondboekuittreksel op adres: hoe je het kadastrale nummer op de kaart vindt

• kadastraal nummer of CF-nummer - de sleutel waarmee ANCPI het pand identificeert bij afgifte van het uittreksel; het postadres is geen zoekcriterium (de ANCPI-procedure voor de afgifte van een CF-uittreksel)
• 20 lei - het officiële ANCPI-tarief voor een online aangevraagd grondboekuittreksel ter informatie, met een eigen account en waarbij je het pand zelf moet identificeren (de ANCPI-tarieven)
• juni 2025 - sindsdien downloaden eigenaren gratis het uittreksel ter informatie voor hun eigen onroerende goederen, online via het ANCPI-platform (ANCPI)
• 8 mrt. 2026 - vanaf deze datum moeten verkoopbeloften bij ontwikkelaars verplicht in het grondboek worden aangetekend en worden ze zichtbaar in deel III van het uittreksel (Legea 207/2025)

1. Waarom je het uittreksel niet rechtstreeks op adres kunt aanvragen

In de ANCPI-registers is een pand niet „strada X nr. 5”, maar een identificatiecode: het kadastrale nummer (of topografische nummer bij oude grondboeken) en het grondboeknummer, beide gekoppeld aan een administratief-territoriale eenheid. Een aanvraag voor een uittreksel, aan het loket of online, wordt met deze nummers ingevuld. Het postadres staat als beschrijving in het uittreksel, maar is geen criterium waarop kan worden gezocht.

Daaruit ontstaat de klassieke impasse voor de koper: de advertentie geeft een adres (soms alleen „gebied X”), de verkoper heeft geen haast om de documenten te sturen en jij wilt het pand controleren voordat je verdergaat. Websites die een „CF-uittreksel op adres” verkopen, hebben geen toverstaf: ook zij zoeken het kadastrale nummer, maar handmatig en op jouw kosten. Als de identificatie onjuist is, ontvang je het uittreksel van een ander pand.

De oplossing is niet afzien van controle, maar het adres omzetten in een kadastraal nummer. Daarvoor heb je geen documenten van de verkoper nodig: kadastraal geregistreerde percelen zijn openbaar op de kaart ingetekend en kunnen visueel worden gevonden.

2. Vind het kadastrale nummer op de kaart, op basis van het adres

De Verifi-kaart (verifi.ro/harta) toont de contouren van kadastraal geregistreerde percelen in Roemenië over het satellietbeeld. Je hebt geen account nodig en betaalt niets om het perceel te identificeren:

1. 1Open de kaart. Op een telefoon kom je rechtstreeks op de kaart in satellietweergave; op een desktop vult de kaart het scherm, met het zoekpaneel ernaast.
2. 2Ga op de kaart naar je adres: versleep de kaart en zoom in zoals in elke kaartapp, zoek het adres of de plaats in het zoekveld of tik op „Gebruik mijn locatie” als je al bij het pand bent.
3. 3Zoom in totdat de perceelcontouren verschijnen en tik dan op het perceel van het pand. Op stads- of wijkniveau zoomt een tik alleen de kaart in; zodra de percelen zichtbaar worden, selecteert een tik het perceel.
4. 4Lees de gegevens op de kaart „Geselecteerd perceel”: het kadastrale nummer, de plaats en de perceeloppervlakte. Gratis, zonder account. Je kunt de perceellink versturen of het perceelblad als PDF downloaden.
5. 5Bestel vandaar het uittreksel: „Rapport voor dit perceel” neemt het kadastrale nummer automatisch over, je bevestigt het pand en kiest het grondboekuittreksel (60 RON). Het officiële ANCPI-document komt per e-mail, meestal binnen enkele minuten.

Bij smalle percelen kan je vinger ook het naastgelegen perceel raken: als een tik meerdere nabijgelegen percelen vindt, verschijnen die als opties onder de perceelkaart, zodat je met één beweging kunt wisselen zonder opnieuw te mikken. Controleer vóór het bestellen de contourvorm, oppervlakte en aangrenzende percelen aan de hand van wat je over het pand weet.

De percelen en kadastrale nummers op de kaart komen uit de openbare ANCPI-diensten. Het grondboekuittreksel blijft het officiële document: de kaart helpt je het voor het juiste pand aan te vragen.

3. Wat je doet als het perceel niet op de kaart verschijnt

Niet alle onroerende goederen in Roemenië hebben een kadastrale registratie: de systematische registratie is nog gaande en in veel plaatsen is slechts een deel van de percelen elektronisch geregistreerd. Als de kaart bij jouw adres geen contour toont, is dat meestal geen weergavefout, maar heeft het pand daadwerkelijk geen kadastraal nummer en elektronisch grondboek. In volgorde van inspanning:

• Controleer eerst de omgeving: als naburige percelen contouren hebben en alleen jouw pand ontbreekt, is dat een belangrijk onderhandelingssignaal (inschrijving in het grondboek wordt de eerste vereiste voor de verkoop).
• Heb je het grondboeknummer op een oudere akte of de voorlopige koopovereenkomst? Op de kaart staat de optie „Bestel het uittreksel op grondboeknummer”: kies het district en de plaats, voer het CF-nummer in en ontvang het uittreksel (60 RON) zonder dat je het kadastrale nummer nodig hebt.
• Heb je geen enkel nummer? Vraag de verkoper om de eigendomsakte: het CF-nummer of het kadastrale nummer staat daarin. Een verkoper die deze niet kan tonen, is op zichzelf een signaal.
• Bij niet-kadastraal geregistreerde panden begint de identificatie bij de gemeente (landbouwregister, straatnamenregister) en gaat deze verder met een aanvraag bij het OCPI van het district, dat kan bevestigen of er een oud grondboek op papier bestaat.
• Wil je toch een eerste controle van de omgeving? Op de kaart kun je de contour van het perceel bij benadering tekenen en doorgaan met controles die niet van het uittreksel afhankelijk zijn (notariële waardetabel, aardbevingsrisico, overstromingen, milieu).

Een pand zonder grondboekregistratie kan niet bij de notaris worden verkocht voordat het is ingeschreven. Als de verkoper belooft dat „het snel wordt geregeld”, eis dan dat de inschrijving een voorwaarde in de voorlopige koopovereenkomst is, geen mondelinge belofte. Hoe je het geld correct aan zulke voorwaarden koppelt, hebben we uitgelegd in de gids over bescherming van de aanbetaling.

4. De eigenaar betaalt niet. De koper wel

Een onderscheid dat weinig websites je rechtstreeks vertellen: sinds juni 2025 kunnen eigenaren gratis het grondboekuittreksel ter informatie voor hun eigen onroerende goederen online downloaden van het ANCPI-platform. Ben je eigenaar en wil je het uittreksel voor jouw pand, dan heb je Verifi of een andere tussenpersoon niet nodig: maak een account op het ANCPI-platform en download het daar, zonder kosten.

De kosteloze toegang geldt echter alleen voor eigen onroerende goederen. Een koper die een pand wil controleren VÓÓR de aankoop, juist wanneer de controle het belangrijkst is, blijft een derde en betaalt het tarief: 20 lei bij ANCPI, met een eigen account en eigen verantwoordelijkheid voor de identificatie, of 60 RON via Verifi, met het perceel visueel geïdentificeerd op de kaart en het document per e-mail geleverd. Iedereen kan het uittreksel ter informatie van elk pand aanvragen: het grondboek is openbaar en controle vóór de aankoop is precies het doel ervan.

5. Wat je in het uittreksel leest voordat je de aanbetaling doet

Het grondboekuittreksel heeft drie delen en alle drie zijn belangrijk voor de aankoopbeslissing:

• Deel I, beschrijving van het pand: vergelijk de oppervlakte, gebruikscategorie en het adres met de advertentie en wat je op de kaart hebt gezien. Grote verschillen zijn vragen voor de verkoper.
• Deel II, de eigenaren: wie het pand bezit, in welke aandelen en op grond van welke akte. Iedereen die hier staat, moet de verkoop ondertekenen.
• Deel III, de lasten: hypotheken, vervreemdingsverboden, beslagen, aangetekende geschillen en verkoopbeloften voor andere kopers. Hier zie je of jouw aanbetaling op een mijnenveld terechtkomt.

Bij woningen die van ontwikkelaars worden gekocht, moeten verkoopbeloften sinds 8 maart 2026 verplicht in het grondboek worden aangetekend: een appartement dat al aan iemand anders is beloofd, is zichtbaar in deel III, als iemand vóór betaling het uittreksel leest. Wat deze regel wel en niet dekt, hebben we uitgewerkt in de gids over de Nordis-wet, en hoe je elk deel van het uittreksel regel voor regel leest, in de complete gids over het grondboekuittreksel.

Deze gids is informatief en vervangt geen juridisch advies. Bespreek bij grote bedragen of ongewone situaties het uittreksel met de notaris of een advocaat voordat je geld overmaakt.

Veelgestelde vragen