Extrait du livre foncier à partir de l’adresse : comment trouver le numéro cadastral sur la carte

• numéro cadastral ou n° CF - la clé utilisée par l’ANCPI pour identifier le bien lors de la délivrance de l’extrait ; l’adresse postale n’est pas un critère de recherche (procédure de l’ANCPI pour la délivrance de l’extrait CF)
• 20 lei - le tarif officiel de l’ANCPI pour l’extrait du livre foncier à titre informatif demandé en ligne, avec votre propre compte et l’identification du bien à votre charge (tarifs de l’ANCPI)
• juin 2025 - depuis cette date, les propriétaires téléchargent gratuitement l’extrait informatif de leurs propres biens, en ligne sur la plateforme de l’ANCPI (ANCPI)
• 8 mars 2026 - à partir de cette date, les promesses de vente des promoteurs doivent obligatoirement être mentionnées au livre foncier et deviennent visibles dans la partie III de l’extrait (Legea 207/2025)

1. Pourquoi vous ne pouvez pas demander l’extrait directement par adresse

Dans les registres de l’ANCPI, un bien n’est pas « rue X n° 5 », mais un identifiant : le numéro cadastral (ou le numéro topographique pour les anciens livres fonciers) et le numéro du livre foncier, tous deux rattachés à une unité administrative territoriale. La demande d’extrait, au guichet ou en ligne, est remplie avec ces numéros. L’adresse postale figure dans l’extrait comme description, mais n’est pas un critère de recherche.

D’où le blocage classique de l’acheteur : l’annonce donne une adresse (parfois seulement « zone X »), le vendeur ne se presse pas d’envoyer les actes et vous souhaitez vérifier le bien avant d’aller plus loin. Les sites vendant un « extrait CF à partir de l’adresse » n’ont pas de baguette magique : ils recherchent eux aussi le numéro cadastral, simplement de manière manuelle et à vos frais ; si l’identification est erronée, vous recevez l’extrait d’un autre bien.

La solution n’est pas de renoncer à la vérification, mais de transformer l’adresse en numéro cadastral. Pour cela, vous n’avez pas besoin des actes du vendeur : les parcelles cadastrées sont dessinées publiquement sur la carte et peuvent être trouvées visuellement.

2. Trouver le numéro cadastral sur la carte à partir de l’adresse

La carte Verifi (verifi.ro/harta) affiche les contours des parcelles cadastrées en Roumanie sur l’image satellite. Vous n’avez besoin d’aucun compte et ne payez rien pour identifier la parcelle :

1. 1Ouvrez la carte. Sur téléphone, vous arrivez directement sur la carte en vue satellite ; sur ordinateur, la carte occupe tout l’écran, avec le panneau de recherche à côté.
2. 2Placez la carte sur votre adresse : faites-la glisser et zoomez comme dans toute application cartographique, recherchez l’adresse ou la localité dans le champ de recherche, ou appuyez sur « Utiliser ma position » si vous êtes déjà sur place.
3. 3Zoomez jusqu’à voir les contours des parcelles, puis touchez celle du bien. À l’échelle de la ville ou du quartier, toucher la carte ne fait que zoomer ; lorsque les parcelles sont visibles, cela permet de les sélectionner.
4. 4Consultez les données sur la fiche « Parcelle sélectionnée » : numéro cadastral, localité et superficie de la parcelle. Gratuitement, sans compte. Vous pouvez partager le lien de la parcelle ou télécharger sa fiche au format PDF.
5. 5Commandez l’extrait depuis cette fiche : « Rapport pour cette parcelle » reprend automatiquement le numéro cadastral ; confirmez le bien et choisissez l’extrait du livre foncier (60 RON). Le document officiel ANCPI arrive par email, généralement en quelques minutes.

Sur les parcelles étroites, votre doigt peut aussi toucher la parcelle voisine : lorsque plusieurs parcelles proches sont détectées, elles apparaissent comme options sous la fiche, pour passer de l’une à l’autre en un geste sans devoir viser à nouveau. Vérifiez la forme du contour, la superficie et les parcelles voisines par rapport à ce que vous savez du bien avant de commander.

Les parcelles et les numéros cadastraux affichés sur la carte proviennent des services publics ANCPI. L’extrait du livre foncier reste le document officiel : la carte vous aide à le demander pour le bon bien.

3. Que faire si la parcelle n’apparaît pas sur la carte

Tous les biens de Roumanie ne sont pas cadastrés : le cadastre systématique est encore en cours, et dans de nombreuses localités, seule une partie des parcelles est enregistrée électroniquement. Si aucun contour n’apparaît à votre adresse, il ne s’agit généralement pas d’une erreur d’affichage : le bien n’a effectivement pas de numéro cadastral ni de livre foncier électronique. Par ordre d’effort nécessaire :

• Vérifiez d’abord les alentours : si les parcelles voisines ont des contours et que seul votre bien manque, c’est un signal important pour la négociation (l’inscription au livre foncier sera le préalable à toute vente).
• Vous avez le numéro du livre foncier sur un ancien acte ou sur l’avant-contrat ? La carte propose l’option « Commander l’extrait à partir du numéro du livre foncier » : choisissez le județ et la localité, saisissez le numéro CF et recevez l’extrait (60 RON), sans avoir besoin du numéro cadastral.
• Vous n’avez aucun numéro ? Demandez au vendeur le titre de propriété : le numéro CF ou le numéro cadastral y figure. Un vendeur incapable de les présenter constitue lui-même un signal d’alerte.
• Pour les biens non cadastrés, l’identification commence à la mairie (registre agricole, nomenclature des rues) et se poursuit par une demande à l’OCPI du județ, qui peut confirmer l’existence d’un ancien livre foncier sur papier.
• Vous souhaitez tout de même une première vérification de la zone ? Sur la carte, vous pouvez tracer le contour approximatif du terrain et poursuivre avec les vérifications indépendantes de l’extrait (barème notarial, risque sismique, inondations, environnement).

Un bien sans livre foncier ne peut pas être vendu devant notaire avant son inscription. Si le vendeur promet que « ce sera vite réglé », exigez que l’inscription soit une condition de l’avant-contrat, et non une promesse verbale ; nous expliquons comment subordonner correctement les paiements à ces conditions dans le guide de protection de l’acompte.

4. Le propriétaire ne paie pas. L’acheteur, si

Une distinction que peu de sites vous exposent directement : depuis juin 2025, les propriétaires peuvent télécharger gratuitement en ligne l’extrait du livre foncier à titre informatif des biens qu’ils possèdent, depuis la plateforme ANCPI. Si vous êtes propriétaire et souhaitez l’extrait de votre bien, vous n’avez besoin ni de Verifi ni d’un autre intermédiaire : créez un compte sur la plateforme ANCPI et téléchargez-le gratuitement.

La gratuité se limite toutefois à vos propres biens. L’acheteur qui souhaite vérifier un bien AVANT de l’acheter, précisément lorsque la vérification compte le plus, reste un tiers et paie le tarif : 20 lei auprès de l’ANCPI, avec son propre compte et à charge pour lui d’identifier le bien, ou 60 RON via Verifi, avec la parcelle identifiée visuellement sur la carte et le document livré par email. Toute personne peut demander l’extrait informatif de n’importe quel bien : le livre foncier est public, et la vérification avant l’achat est précisément sa raison d’être.

5. Que lire dans l’extrait avant de verser l’acompte

L’extrait du livre foncier comporte trois parties, toutes importantes pour votre décision d’achat :

• Partie I, description du bien : comparez la superficie, la catégorie d’usage et l’adresse avec l’annonce et ce que vous avez vu sur la carte. Des différences importantes appellent des questions au vendeur.
• Partie II, propriétaires : qui possède le bien, dans quelles proportions et en vertu de quel acte. Toutes les personnes qui y figurent doivent signer la vente.
• Partie III, charges : hypothèques, interdictions d’aliéner, saisies, mentions de litiges et de promesses de vente consenties à d’autres acheteurs. C’est ici que vous voyez si votre acompte s’engage sur un terrain miné.

Pour les logements achetés auprès de promoteurs, la mention des promesses de vente au livre foncier est obligatoire depuis le 8 mars 2026 : un appartement déjà promis à quelqu’un d’autre apparaît dans la partie III, à condition de lire l’extrait avant de payer. Nous détaillons la portée et les limites de cette règle dans le guide de la loi Nordis, et la lecture de chaque partie de l’extrait, ligne par ligne, dans le guide complet de l’extrait du livre foncier.

Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Pour des montants importants ou des situations atypiques, examinez l’extrait avec le notaire ou un avocat avant de transférer de l’argent.

Questions fréquentes