Grundbuchauszug anhand der Adresse: Wie du die Katasternummer auf der Karte findest

• Katasternummer oder Grundbuchnummer - der Schlüssel, anhand dessen ANCPI die Immobilie bei der Ausstellung des Auszugs identifiziert; die Postanschrift ist kein Suchkriterium (ANCPI-Verfahren zur Ausstellung des CF-Auszugs)
• 20 Lei - die offizielle ANCPI-Gebühr für einen online beantragten Grundbuchauszug zur Information; du brauchst ein eigenes Konto und musst die Immobilie selbst identifizieren (ANCPI-Gebühren)
• Juni 2025 - seitdem können Eigentümer den Auszug zur Information für ihre eigenen Immobilien kostenlos online über die ANCPI-Plattform herunterladen (ANCPI)
• 8. März 2026 - seit diesem Datum müssen Verkaufsvorverträge mit Bauträgern im Grundbuch vermerkt werden und sind in Teil III des Auszugs sichtbar (Legea 207/2025)

1. Warum du den Auszug nicht direkt anhand der Adresse beantragen kannst

In den ANCPI-Verzeichnissen ist eine Immobilie nicht „Straße X Nr. 5“, sondern eine Kennung: die Katasternummer (bei alten Grundbüchern die topografische Nummer) und die Grundbuchnummer, die beide einer Verwaltungseinheit zugeordnet sind. Diese Nummern werden im Antrag auf einen Auszug angegeben, ob am Schalter oder online. Die Postanschrift erscheint im Auszug als Beschreibung, ist aber kein Suchkriterium.

Daraus ergibt sich die typische Hürde für Käufer: Das Inserat nennt eine Adresse (manchmal nur „Gegend X“), der Verkäufer lässt sich mit den Unterlagen Zeit, und du möchtest die Immobilie prüfen, bevor du weitergehst. Websites, die einen „CF-Auszug anhand der Adresse“ verkaufen, haben keinen Zauberstab: Auch sie suchen die Katasternummer, nur manuell und auf deine Kosten. Ist die Identifizierung falsch, erhältst du den Auszug einer anderen Immobilie.

Die Lösung ist nicht, auf die Prüfung zu verzichten, sondern von der Adresse zur Katasternummer zu gelangen. Dafür brauchst du keine Unterlagen vom Verkäufer: Katastermäßig erfasste Parzellen sind öffentlich auf der Karte eingezeichnet und lassen sich visuell finden.

2. Finde die Katasternummer auf der Karte, ausgehend von der Adresse

Die Verifi-Karte (verifi.ro/harta) zeigt die Umrisse katastermäßig erfasster Parzellen in Rumänien über dem Satellitenbild. Um die Parzelle zu identifizieren, brauchst du kein Konto und zahlst nichts:

1. 1Öffne die Karte. Auf dem Smartphone landest du direkt in der Satellitenansicht; auf dem Desktop nimmt die Karte den ganzen Bildschirm ein, mit dem Suchbereich daneben.
2. 2Bewege die Karte zu deiner Adresse: Ziehe und zoome wie in jeder Kartenanwendung, suche im Suchfeld nach der Adresse oder dem Ort, oder tippe auf „Meinen Standort verwenden“, wenn du bereits an der Immobilie bist.
3. 3Zoome heran, bis die Parzellengrenzen erscheinen, und tippe dann auf die Parzelle der Immobilie. Auf Stadt- oder Stadtteilebene vergrößert ein Tippen lediglich die Karte; sobald die Parzellen sichtbar sind, wählst du sie durch Tippen aus.
4. 4Lies die Angaben auf der Karte „Ausgewählte Parzelle“: Katasternummer, Ort und Parzellenfläche. Kostenlos, ohne Konto. Du kannst den Link zur Parzelle teilen oder ihr Datenblatt als PDF herunterladen.
5. 5Bestelle den Auszug von dort aus: „Bericht für diese Parzelle“ übernimmt die Katasternummer automatisch. Du bestätigst die Immobilie und wählst den Grundbuchauszug (60 RON). Das offizielle ANCPI-Dokument kommt per E-Mail, in der Regel innerhalb weniger Minuten.

Bei schmalen Parzellen kann dein Finger auch die Nachbarparzelle treffen: Wenn beim Tippen mehrere nahe beieinanderliegende Parzellen gefunden werden, erscheinen sie als Optionen unter der Parzellenkarte. So kannst du mit einer einzigen Geste wechseln, ohne erneut zielen zu müssen. Gleiche vor der Bestellung die Form des Umrisses, die Fläche und die Nachbarn mit dem ab, was du über die Immobilie weißt.

Die auf der Karte angezeigten Parzellen und Katasternummern stammen aus den öffentlichen ANCPI-Diensten. Der Grundbuchauszug bleibt das offizielle Dokument: Die Karte hilft dir, ihn für die richtige Immobilie zu beantragen.

3. Was du tun kannst, wenn die Parzelle nicht auf der Karte erscheint

Nicht alle Immobilien in Rumänien sind katastermäßig erfasst: Die systematische Katastererfassung läuft noch, und in vielen Orten ist nur ein Teil der Parzellen elektronisch eingetragen. Zeigt die Karte an deiner Adresse keinen Umriss, liegt das meist nicht an einem Darstellungsfehler, sondern daran, dass die Immobilie tatsächlich keine Katasternummer und kein elektronisches Grundbuch hat. Nach Aufwand geordnet:

• Prüfe zunächst die Umgebung: Haben die Nachbarparzellen Umrisse und fehlt nur deine Immobilie, ist das ein wichtiger Hinweis für die Verhandlung (die Grundbucheintragung wird der allererste Schritt vor dem Verkauf sein).
• Steht die Grundbuchnummer in einer älteren Urkunde oder im Vorvertrag? Auf der Karte gibt es die Option „Auszug anhand der Grundbuchnummer bestellen“: Du wählst Kreis und Ort, gibst die CF-Nummer ein und erhältst den Auszug (60 RON), ohne die Katasternummer zu benötigen.
• Du hast keine Nummer? Bitte den Verkäufer um die Eigentumsurkunde: Dort steht die Grundbuch- oder die Katasternummer. Ein Verkäufer, der sie nicht vorlegen kann, ist selbst ein Warnsignal.
• Bei nicht katastermäßig erfassten Immobilien beginnt die Identifizierung bei der Gemeindeverwaltung (Landwirtschaftsregister, Straßenverzeichnis) und wird mit einem Antrag beim OCPI des Kreises fortgesetzt. Dieses kann bestätigen, ob ein altes Grundbuch auf Papier existiert.
• Du möchtest trotzdem eine erste Prüfung der Gegend? Auf der Karte kannst du den ungefähren Grundstücksumriss zeichnen und mit den Prüfungen fortfahren, die nicht vom Auszug abhängen (notarielle Werttabelle, Erdbebenrisiko, Überschwemmungen, Umwelt).

Eine Immobilie ohne Grundbuch kann vor der Grundbucheintragung nicht notariell verkauft werden. Verspricht der Verkäufer, dass „das schnell erledigt wird“, verlange die Grundbucheintragung als Bedingung im Vorvertrag statt eines mündlichen Versprechens. Wie du Zahlungen richtig an solche Bedingungen knüpfst, erklären wir im Ratgeber zum Schutz der Anzahlung.

4. Der Eigentümer zahlt nicht. Der Käufer schon

Eine Unterscheidung, die dir nur wenige Websites offen nennen: Seit Juni 2025 können Eigentümer den Grundbuchauszug zur Information für ihre eigenen Immobilien kostenlos online über die ANCPI-Plattform herunterladen. Bist du Eigentümer und möchtest den Auszug für deine Immobilie, brauchst du weder Verifi noch einen anderen Vermittler: Lege ein Konto auf der ANCPI-Plattform an und lade ihn dort kostenlos herunter.

Kostenlos sind jedoch nur Auszüge für eigene Immobilien. Ein Käufer, der eine Immobilie VOR dem Kauf prüfen möchte – genau dann, wenn die Prüfung am wichtigsten ist –, bleibt ein Dritter und zahlt die Gebühr: 20 Lei bei ANCPI, mit eigenem Konto und eigener Identifizierung der Immobilie, oder 60 RON über Verifi, mit visueller Identifizierung der Parzelle auf der Karte und Zustellung des Dokuments per E-Mail. Jeder kann den Auszug zur Information für jede Immobilie beantragen: Das Grundbuch ist öffentlich, und genau dafür ist es da – zur Prüfung vor dem Kauf.

5. Was du im Auszug liest, bevor du die Anzahlung leistest

Der Grundbuchauszug hat drei Teile, und alle drei sind für die Kaufentscheidung wichtig:

• Teil I, Beschreibung der Immobilie: Vergleiche Fläche, Nutzungsart und Adresse mit dem Inserat und dem, was du auf der Karte gesehen hast. Größere Abweichungen sind Fragen an den Verkäufer.
• Teil II, Eigentümer: Wem gehört die Immobilie, mit welchen Anteilen und aufgrund welcher Urkunde? Alle hier aufgeführten Personen müssen den Verkauf unterzeichnen.
• Teil III, Belastungen: Hypotheken, Veräußerungsverbote, Beschlagnahmen, vermerkte Rechtsstreitigkeiten und vermerkte Verkaufsvorverträge mit anderen Käufern. Hier erkennst du, ob deine Anzahlung auf ein Minenfeld gerät.

Bei Wohnimmobilien, die von Bauträgern gekauft werden, müssen Verkaufsvorverträge seit dem 8. März 2026 im Grundbuch vermerkt werden: Eine bereits jemand anderem versprochene Wohnung ist in Teil III erkennbar, sofern jemand den Auszug vor der Zahlung liest. Was diese Regel abdeckt (und was nicht), erklären wir im Ratgeber zum Nordis-Gesetz; wie du jeden Teil des Auszugs Zeile für Zeile liest, erfährst du im vollständigen Ratgeber zum Grundbuchauszug.

Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Besprich den Auszug bei hohen Beträgen oder atypischen Situationen mit dem Notar oder einem Anwalt, bevor du Geld überweist.

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