So schützt du deine Anzahlung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags

• 75 Lei/Immobilie - Vermerk des Vorvertrags im Grundbuch, der ihn Dritten gegenüber wirksam macht (375 Lei im Eilverfahren) (Erlass ANCPI 16/2019)
• 6 Monate - Frist für die Beantragung einer gerichtlichen Entscheidung, die den Vertrag ersetzt, ab dem Tag, an dem er hätte unterschrieben werden müssen (Art. 1669 Zivilgesetzbuch)
• Gesetzliche Hypothek - Sicherheit des vorvertraglich gebundenen Käufers an der Immobilie für die auf den Kaufpreis gezahlten Beträge (Art. 2386 Nr. 2 Zivilgesetzbuch)
• 20 Lei online - CF-Auszug zur Information, den jeder für jede Immobilie anfordern kann (Erlass ANCPI 16/2019)

1. Warum die Anzahlung das am stärksten gefährdete Geld der Transaktion ist

Der Vorvertrag (Kaufvorvertrag) überträgt kein Eigentum. Bei Immobilien wird das Eigentum erst durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag übertragen; die Eintragung im Grundbuch macht es Dritten gegenüber wirksam. Bis dahin ist dein gezahltes Geld eine einfache Forderung: Tritt ein Problem auf, hast du nicht die Immobilie, sondern nur das Recht, dein Geld vom Verkäufer zurückzufordern.

Beim endgültigen Vertrag prüft der Notar die Urkunden, den Grundbuchauszug zur Beurkundung und die Identität der Parteien. Beim Vorvertrag, insbesondere bei einem privatschriftlichen, prüft niemand etwas an deiner Stelle. Deshalb hat der Schutz der Anzahlung zwei Bestandteile, die einander nicht ersetzen: was du im Dokument festhältst und was du vor der Zahlung prüfst.

Offizielle Verweise: Zivilgesetzbuch, Art. 1244 (notarielle Beurkundung für die Übertragung dinglicher Immobilienrechte), Art. 1279 und Art. 1669 (Vertragsvorvertrag und Verkaufsvorvertrag).

2. Anzahlung oder Draufgabe: Die Bezeichnung entscheidet, was du zurückbekommst

Eine Anzahlung ist eine Teilzahlung auf den Kaufpreis. Wird der Vorvertrag aufgehoben, wird die Anzahlung in der Regel im Rahmen der Wiederherstellung des vorherigen Zustands der Parteien zurückgezahlt. Gerichte, einschließlich Înalta Curte, haben bestätigt, dass der gezahlte Betrag ohne ausdrückliche Draufgabeklausel lediglich eine Teilzahlung des Kaufpreises ist. Die Anzahlung allein bestraft niemanden: Sanktionen für die Partei, die die Transaktion blockiert, müssen gesondert festgehalten werden.

Eine Draufgabe ist etwas anderes. Das Zivilgesetzbuch gibt ihr eine eigene Regelung mit zwei Varianten. Bestätigende Draufgabe (Art. 1544): Erfüllst du deine Pflichten ohne Rechtfertigung nicht, kann der Verkäufer die Vertragsauflösung erklären und die Draufgabe einbehalten. Erfüllt der Verkäufer seine Pflichten nicht, kannst du die Vertragsauflösung erklären und das Doppelte der Draufgabe verlangen. Draufgabe mit Rücktrittsfunktion (Art. 1545): Wurde im Vertrag ausdrücklich das Recht einer oder beider Parteien vereinbart, sich vom Vertrag zu lösen, verliert die zurücktretende Partei die geleistete Draufgabe beziehungsweise zahlt das Doppelte der erhaltenen zurück.

Es gibt auch ein Sicherheitsnetz: Die Draufgabe wird zurückgezahlt, wenn der Vertrag aus Gründen endet, für die keine Partei haftet (Art. 1546). Das praktische Problem ist, dass sich die Parteien gerade darüber streiten, wer verantwortlich ist. Verlasse dich deshalb nicht auf den Gesetzesartikel: Halte die Szenarien im Vertrag fest, wie im nächsten Abschnitt beschrieben.

Offizielle Verweise: Zivilgesetzbuch, Art. 1544-1546. Prüfe den genauen Wortlaut deines Dokuments vor der Unterzeichnung mit dem Notar oder einem Anwalt.

3. Klauseln, die dich schützen: Schriftliche Szenarien statt mündlicher Versprechen

Die einfache Regel: Für jedes Szenario, das die Transaktion blockieren kann, muss der Vorvertrag schriftlich beantworten, was mit deinem Geld passiert. Aufschiebende Bedingungen sind das wichtigste Instrument: Die Pflicht zum Fortfahren hängt von einem klaren Ereignis ab, mit Frist, Nachweisdokument und schriftlich geregeltem Verbleib des Geldes für beide Möglichkeiten.

• Kredit: vollständige Rückzahlung des Betrags, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt oder die Bewertung unter dem Schwellenwert liegt, mit Ablehnungsnachweis und Mitteilungsfrist.
• Unbelastetes CF: Recht, die Unterzeichnung zu verweigern und das Geld zurückzuerhalten, wenn bei der Beurkundung neue oder nicht akzeptierte Belastungen auftauchen.
• Bestehende Hypothek: schriftlicher Zahlungs- und Löschungsmechanismus (Zahlung an die Bank des Verkäufers, Löschungsbewilligung), nicht nur das Versprechen, dass es geregelt wird.
• Unterlagen und Personen: Frist für steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Katasterunterlagen sowie Zustimmung der Miteigentümer oder des Ehepartners.
• Gegenseitige Fristen: Wenn du bei einer Verzögerung Geld verlierst, trägt auch der Verkäufer eine schriftlich festgelegte Folge, wenn die Verzögerung bei ihm liegt.

Frage den Notar bei großen Beträgen nach einer kontrollierten Zahlung: einem Treuhandkonto oder einem anderen Mechanismus, bei dem das Geld nicht bedingungslos an den Verkäufer fließt, bevor die Unterlagen in Ordnung sind. Die Kosten einer solchen Gestaltung sind gering im Vergleich zum Risiko, dem Geld in einem Gerichtsverfahren hinterherlaufen zu müssen.

4. Gesetzliche Sicherheiten, die nur wenige Käufer nutzen

Die erste ist der Vermerk des Vorvertrags im Grundbuch (Art. 906 Zivilgesetzbuch). Ein Verkaufsvorvertrag kann im CF vermerkt werden, wenn der Versprechende als Rechtsinhaber eingetragen ist und der Vorvertrag eine schriftliche Frist für den Abschluss des endgültigen Vertrags enthält: Ohne diese Frist lehnt OCPI den Antrag auf Vermerk ab. Der Vermerk kann jederzeit innerhalb der Frist, spätestens jedoch 6 Monate nach ihrem Ablauf beantragt werden. Die Wirkung: Der Vorvertrag wird Dritten gegenüber wirksam. Jeder, der einen CF-Auszug anfordert, sieht ihn, und ein zweiter Käufer kann nicht mehr behaupten, nichts davon gewusst zu haben.

Die zweite ist die gesetzliche Hypothek des vorvertraglich gebundenen Käufers (Art. 2386 Nr. 2 Zivilgesetzbuch): Für die auf den Kaufpreis gezahlten Beträge gewährt dir das Gesetz eine Hypothek an der betreffenden Immobilie für den Fall, dass der Vorvertrag nicht erfüllt wird. Das ist eine dingliche Sicherheit, nicht nur eine Forderung: Du stehst vor den einfachen Gläubigern des Verkäufers. Sie wird nicht von Amts wegen eingetragen: Du musst sie bei OCPI gesondert vom Vermerk des Vorvertrags beantragen. Für die Grundbucheintragung verlangt die notarielle Praxis einen notariell beurkundeten Vorvertrag. Sie sichert nur die auf den Kaufpreis gezahlten Beträge, nicht Vertragsstrafen oder sonstigen Schadensersatz.

Die dritte ist die zwangsweise Durchsetzung des Vorvertrags: Verweigert der Verkäufer den Abschluss des endgültigen Vertrags ohne Rechtfertigung, kann das Gericht auf Antrag der Partei, die ihre eigenen Pflichten erfüllt hat, eine den Vertrag ersetzende Entscheidung erlassen, sofern alle übrigen Gültigkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Der Anspruch auf diese Klage verjährt innerhalb von 6 Monaten ab dem Tag, an dem der Vertrag hätte abgeschlossen werden müssen (Art. 1669 Zivilgesetzbuch).

Offizielle Verweise: Zivilgesetzbuch, Art. 906, Art. 2386 Nr. 2 und Art. 1669. Der Vermerk und die Eintragung der gesetzlichen Hypothek erfolgen im Grundbuch; der Notar kann dir bei beidem helfen, wenn der Vorvertrag notariell beurkundet wird.

5. Was du über den Verkäufer prüfst, bevor du das Geld überweist

Die Anzahlung geht an eine Person oder ein Unternehmen, nicht an eine Immobilie. Hat der Verkäufer laufende Prozesse, Vollstreckungen oder ein insolventes Unternehmen, wird die Rückforderung des Geldes von einer Formalität zu einem Marathon. Öffentliche Quellen zeigen dir die wichtigsten Warnsignale vor der Zahlung:

• Rechtsstreitigkeiten: Auf portal.just.ro suchst du kostenlos nach Gerichtsverfahren anhand des Namens der Person oder des Unternehmens. Relevant sind die Stellung als Beklagter, Zwangsvollstreckungen und Rechtsstreitigkeiten mit Immobilienbezug.
• Insolvenz: Bei Unternehmen zeigen das Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) und das ONRC-Register Insolvenz- oder Konkursverfahren. Ist der vorvertraglich gebundene Verkäufer insolvent, konkurriert dein Geld mit den Forderungen anderer Gläubiger.
• Verkaufendes Unternehmen: Status bei ONRC (aktiv, Auflösung, Löschung), zeichnungsberechtigte Geschäftsführer und öffentlich sichtbare Steuerschulden bei ANAF.
• Natürliche Person: Miteigentümer und Ehepartner. Bei gemeinschaftlichem Vermögen kann der Immobilienverkauf ohne Zustimmung des anderen Ehepartners aufgehoben werden (Art. 346-347 Zivilgesetzbuch); deshalb müssen beide den Vorvertrag unterschreiben.

Namensprüfungen haben eine Grenze, die du kennen solltest: Namensgleichheit. Zwei Personen mit demselben Namen können auf demselben Portal erscheinen. Die Ergebnisse sind deshalb zusammen mit den übrigen Unterlagen zu lesen, nicht isoliert. Ausführliche Einzelheiten findest du in den Ratgebern zur Prüfung eines Verkäufers als natürliche Person und zur Prüfung eines Unternehmens als Eigentümer.

6. Was du bei der Immobilie prüfst: Belastungen im CF und Risiken

Einen aktuellen Grundbuchauszug zur Information kann jeder erhalten, nicht nur der Eigentümer. Der Auszug zur Beurkundung für die Unterzeichnung des endgültigen Rechtsgeschäfts wird nur über den Notar eingeholt. Der Auszug zur Information ist eine Momentaufnahme des Grundbuchs bei seiner Ausstellung und sperrt das CF nicht. Deshalb wird die Prüfung kurz vor der Unterzeichnung wiederholt. Vor der Anzahlung ist er die Mindestprüfung: Teil III zeigt Hypotheken, Verbote, Beschlagnahmen, vermerkte Rechtsstreitigkeiten und etwaige Vermerke zu Vorverträgen mit anderen Käufern.

• Eine bestehende Hypothek verhindert den Verkauf nicht automatisch. Verlange aber einen schriftlichen Löschungsmechanismus, bevor du irgendeine Frist akzeptierst.
• Veräußerungsverbote, Beschlagnahmen und Zwangsvollstreckungen sind Stoppsignale bis zur vollständigen Klärung.
• Kommunale Steuerschulden verhindern das Rechtsgeschäft: Seit 2026 benötigen sowohl Verkäufer als auch Käufer eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (OUG 7/2026); andernfalls ist der Akt nichtig.
• Die physischen Risiken der Immobilie bleiben nach dem Kauf bei dir: Erdbebenrisikoklasse und Überschwemmungsgefährdung sollten geprüft werden, bevor du Geld bindest, nicht danach.

7. Die konkreten Schritte in der richtigen Reihenfolge vor der Unterzeichnung

• Fordere vor jedem Gespräch über Geld einen aktuellen CF-Auszug zur Information an.
• Prüfe den Verkäufer: Rechtsstreitigkeiten auf portal.just.ro, Unternehmensinsolvenzen im BPI, Unternehmensstatus bei ONRC.
• Lege den rechtlichen Charakter des Betrags schriftlich fest: Anzahlung oder Draufgabe, einschließlich der Rückzahlungsszenarien.
• Nimm die aufschiebenden Bedingungen auf, von denen du abhängst: Kredit, Hypothekenlöschung, vollständige Unterlagen.
• Hole alle Eigentümer zur Unterzeichnung; bei gemeinschaftlichem Vermögen beide Ehepartner.
• Besprich mit dem Notar den Vermerk des Vorvertrags im CF und die gesetzliche Hypothek für die gezahlten Beträge.
• Zahle per Banküberweisung mit Nachweis, erst nach der Unterzeichnung, niemals vorher bar.

Ordne vor der Unterzeichnung auch das Budget ein: Die gesamten Kaufkosten kannst du mit dem Gesamtkostenrechner schätzen, die Kosten bei der Beurkundung mit dem Notarkostenrechner.

Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Besprich die Klauseln bei großen Beträgen oder ungewöhnlichen Situationen mit dem Notar und einem Anwalt, bevor du Geld überweist.

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