Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung auch für Käufer vorgeschrieben (OUG 7/2026)
Seit dem 25. Februar 2026 reicht beim Verkauf einer Immobilie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verkäufers nicht mehr aus: Auch der Käufer muss nachweisen, dass er keine Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt hat. Hier erfährst du, was sich geändert hat, wie du die Bescheinigung erhältst und was du riskierst, wenn du ohne sie unterschreibst.
- OUG 7/2026 (in Kraft seit dem 25. Februar 2026) verlangt beim Verkauf von Immobilien auch vom Käufer eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, nicht nur vom Verkäufer.
- Ohne Bescheinigung (oder elektronische Prüfung) für beide Parteien ist der Kaufvertrag von Rechts wegen nichtig und kann nicht im Grundbuch eingetragen werden.
- Der Notar darf die Transaktion nicht beurkunden, wenn eine Partei Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt hat.
- Die Bescheinigung erhältst du bei der Gemeinde (kommunale Steuern und Abgaben), häufig online; sie bestätigt, dass keine Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt bestehen.
1. Was OUG 7/2026 ändert
Bis Anfang 2026 musste beim Verkauf einer Immobilie nur der Verkäufer die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen, die nachweist, dass keine Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt bestehen. OUG 7/2026 (veröffentlicht im Monitorul Oficial Nr. 146 vom 25. Februar 2026) änderte Artikel 159 des Steuerverfahrensgesetzbuchs und weitete die Pflicht auf den Käufer aus.
Praktisch müssen beim Erwerb des Eigentumsrechts an einem Gebäude oder Grundstück beide Parteien nachweisen, dass sie keine Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt haben. Die Regel trat am Tag der Veröffentlichung ohne Übergangszeit in Kraft.
2. Wer jetzt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt
Sowohl Verkäufer als auch Käufer. Jeder legt eine gültige steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vor oder stimmt der elektronischen Prüfung seiner steuerlichen Verpflichtungen zu; diese Möglichkeit gilt für beide Parteien. Der Notar prüft dies vor der Beurkundung.
3. Wie du die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erhältst
Du erhältst sie bei der kommunalen Steuer- und Abgabenstelle der Gemeinde, in der du deinen Wohnsitz hast (oder Vermögensgegenstände besitzt). Viele Gemeinden stellen sie online über ghișeul.ro oder ihre eigene Plattform aus. Die Bescheinigung bestätigt den Schuldenstand am Ausstellungsdatum. Daher solltest du sie zeitnah zur Transaktion beantragen.
4. Was du riskierst, wenn du ohne Bescheinigung unterschreibst
Ein Kaufvertrag, der ohne Einhaltung dieser Anforderung abgeschlossen wird, ist von Rechts wegen nichtig und kann nicht im Grundbuch eingetragen werden. Anders gesagt: Ohne die Bescheinigungen (oder die elektronische Prüfung) für beide Parteien beurkundet der Notar nicht, und eine etwaige Unterschrift entfaltet keine Wirkung.
5. Was du als Käufer prüfst
Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung deckt Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt ab. Vor der Anzahlung prüfst du aber auch den Rest: Wer ist der tatsächliche Eigentümer, welche Belastungen bestehen (Hypothek, Verbote, Rechtsstreitigkeiten), und gibt es Hausgeldrückstände? Das ist im Grundbuchauszug zu sehen.
- Prüfe den Verkäufer - Identität, Rechtslage, Risikohinweise.
- Bestelle einen Grundbuchauszug - Eigentümer, Belastungen, Vermerke.
- Gehe alles mit der Checkliste für die Prüfung vor der Unterzeichnung noch einmal durch.
Häufige Fragen
Was ist OUG 7/2026?
Eine Dringlichkeitsverordnung (veröffentlicht im Monitorul Oficial Nr. 146 vom 25. Februar 2026), die das Steuerverfahrensgesetzbuch geändert hat. Sie führte die Pflicht ein, beim Verkauf von Immobilien die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung auch vom Käufer vorzulegen, nicht nur vom Verkäufer.
Benötigt der Käufer jetzt wirklich eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Ja. Seit dem 25. Februar 2026 müssen sowohl Verkäufer als auch Käufer durch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nachweisen, dass sie keine Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt haben. Die Vorlage kann durch eine elektronische Prüfung der steuerlichen Situation ersetzt werden; diese Möglichkeit gilt für beide Parteien.
Was passiert, wenn ich ohne Bescheinigung unterschreibe?
Ein unter Verstoß gegen diese Anforderung abgeschlossener Übertragungsakt ist von Rechts wegen nichtig und kann nicht im Grundbuch eingetragen werden. Der Notar darf den Akt nicht beurkunden, wenn eine der Parteien Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt hat.
Wie erhalte ich die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Bei der kommunalen Steuer- und Abgabenstelle der Gemeinde, in der du deinen Wohnsitz hast oder Vermögensgegenstände besitzt. Viele Gemeinden stellen sie auch online über ghișeul.ro oder ihre eigene Plattform aus. Sie bestätigt, dass du am Ausstellungsdatum keine Schulden gegenüber dem kommunalen Haushalt hast.
Welche Schulden zählen?
Verbindlichkeiten gegenüber dem kommunalen Haushalt: Gebäude- und Grundstückssteuern, kommunale Abgaben und unbezahlte Geldbußen. Rückstände musst du begleichen, bevor die Gemeinde eine Bescheinigung ohne Schulden ausstellt.