Wie du eine Immobilie vor dem Kauf prüfst

Was du prüfst, im Überblick

Die Prüfung einer Immobilie hat drei Schwerpunkte: vor der Anzahlung (wenn du das meiste Geld riskierst), vor der Unterzeichnung (wenn du erneut bestätigst, dass sich nichts geändert hat) und bei Grundstücken/alten Häusern (wo zusätzliche Prüfungen anfallen). Die folgende Liste reicht von dem, was dich am stärksten schützt, bis zu dem, was du am Ende budgetierst.

1. Eigentumsurkunden und Grundbucheintragung

Beginne mit dem Grundbuchauszug - dem offiziellen ANCPI-Dokument, das die Rechtslage der Immobilie zeigt. Bestätige, dass die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist und die Angaben im Auszug mit der Eigentumsurkunde des Verkäufers und dem Inserat übereinstimmen.

• die Immobilie hat ein Grundbuch (ist eingetragen);
• der Typ stimmt überein (Wohnung, Haus, Grundstück);
• die Erwerbsurkunde des Verkäufers liegt vor und ist gültig.

2. Der tatsächliche Eigentümer

Der Name in Teil II des Auszugs muss mit der Person übereinstimmen, mit der du verhandelst. Gibt es mehrere Eigentümer oder gehört die Immobilie zum gemeinschaftlichen Vermögen, müssen alle unterschreiben.

• Eigentümer laut Urkunden = Verkäufer;
• alle Miteigentümer stimmen zu und unterschreiben;
• ist der Verkäufer ein Unternehmen, prüfe dessen Status (Insolvenz, Schulden): Verkäufer prüfen.

3. Belastungen, Hypotheken und Rechtsstreitigkeiten

Teil III des Auszugs ist für den Käufer am wichtigsten. Hier stehen Hypotheken, Verbote, Beschlagnahmen und vermerkte Rechtsstreitigkeiten.

• Hypothek - sie kann bei der Transaktion gelöscht werden (der Kredit des Verkäufers wird aus dem Kaufpreis getilgt), dies muss jedoch mit der Bank geplant werden;
• Veräußerungsverbot / Beschlagnahme - verhindert den Verkauf; rotes Warnsignal;
• Rechtsstreitvermerk - unterschreibe nichts ohne rechtliche Stellungnahme (siehe was ein Rechtsstreitvermerk bedeutet).

4. Fläche und Katasternummer

Katasternummer und Fläche im Auszug müssen genau mit den Angaben im Inserat und dem Vertrag übereinstimmen, den du unterschreiben wirst. Eine andere Katasternummer oder abweichende Fläche sind Hinweise, die vor der Anzahlung geklärt werden müssen. Wenn du von einer Adresse ausgehst, erfahre hier, wie du die Katasternummer ermittelst.

5. Städtebau und Genehmigungen

Besonders relevant für Grundstücke und Häuser. Prüfe, was gebaut werden darf und ob Einschränkungen bestehen.

• Städtebaubescheinigung, PUG/PUZ, POT und CUT - was und wie viel du bauen darfst;
• bestehende Gebäude sind genehmigt und im Grundbuch eingetragen (keine ungenehmigten Bauten);
• prüfe bei land-/forstwirtschaftlichen Grundstücken das Vorkaufsrecht.

6. Risiken: Erdbeben, Überschwemmungen, Umwelt

Die Risiken der Gegend stehen nicht im CF-Auszug, beeinflussen aber Sicherheit und Wert. Prüfe:

• die Erdbebenrisikoklasse des Gebäudes (roter Punkt);
• Überschwemmungsgebiete und Überschwemmungsrisiko;
• Luftqualität, Lärm und Abfall im Umfeld.

7. Schulden: Steuern und Hausgeld

Bestätige vor der Unterzeichnung, dass du mit der Immobilie keine Schulden übernimmst:

• steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde - keine Rückstände bei der Kommunalsteuer. Seit 2026 (OUG 7/2026) wird die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung auch für den Käufer verlangt, nicht nur für den Verkäufer: siehe den entsprechenden Ratgeber;
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft - keine Rückstände beim Hausgeld und beim Reparaturfonds;
• Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wasser) sind vollständig bezahlt.

8. Tatsächlicher Wert im Vergleich zur notariellen Werttabelle

Plane abschließend die Kosten und den Ausgangswert für die Abgaben ein:

• die gesamten Kaufkosten (Anzahlung, Notar, Provision, Versicherung, Kreditrate);
• den Mindestwert aus der notariellen Werttabelle - Grundlage der Abgaben und zugleich ein hilfreicher Anhaltspunkt, ob der verlangte Preis sinnvoll ist;
• die Notarkosten (Honorar, ANCPI, Auszug).

Besondere Prüfungen je nach Immobilie

Zusätzlich zur grundlegenden Checkliste erfordern einige Situationen weitere Prüfungen:

• Altes Haus oder alter Wohnblock - Erdbebenrisikoklasse und ob es sich um ein historisches Denkmal oder eine Lage im Schutzgebiet handelt (Stellungnahmen und Renovierungsbeschränkungen);
• Grundstück - verborgene Risiken, Zugangsdienstbarkeit und Überschneidungen im Katasterplan;
• Nicht abgewickelte Erbschaft - hat der Verkäufer geerbt, muss vor dem Verkauf das Nachlassverfahren abgeschlossen und er als Eigentümer eingetragen sein (siehe Nachlasskosten);
• Unternehmen als Verkäufer - Schulden, Insolvenz und Rechtsstreitigkeiten, die die Transaktion verhindern oder rückgängig machen können.

Wo du jeden Punkt prüfst (und wer alles zusammenführt)

Jede Prüfung hat eine andere offizielle Quelle, verteilt auf Dutzende Institutionen. Du kannst sie Punkt für Punkt selbst durchführen. Verifi führt sie alle in einem einzigen Bericht zusammen und kennzeichnet Quelle und Abdeckung jeweils transparent.

Die Einzelkosten sind Richtwerte (2026). Städtebau bleibt eine Prüfung bei der Gemeinde; der Bericht zeigt das Umfeld auf, die Städtebaubescheinigung beantragst du jedoch direkt.

Was eine Immobilienprüfung kostet und wie lange sie dauert

Grundlegende Prüfungen sind kostengünstig, aber verstreut. Der Grundbuchauszug kostet 60 RON und wird innerhalb von Minuten bis Stunden geliefert. Viele Quellen (notarielle Werttabelle, roter Punkt, Erdbeben- und Überschwemmungsrisikokarten) sind kostenlos, aber über Dutzende verschiedene Institutionen verteilt und technisch aufbereitet. Eine vollständige manuelle Prüfung kann mehrere Tage Recherche auf getrennten Portalen erfordern. Ein Bericht, der alles mit gekennzeichneter Quelle zusammenführt, erledigt dies innerhalb von Minuten anhand der Adresse oder Katasternummer.

Häufige Fragen