Cómo comprobar un inmueble antes de comprar

Qué comprobar, en resumen

La comprobación de un inmueble tiene tres momentos: antes del anticipo (cuando arriesgas más dinero), antes de la firma (cuando vuelves a confirmar que nada ha cambiado) y en terrenos/casas antiguas (donde aparecen comprobaciones adicionales). La lista siguiente está ordenada desde lo que más te protege hasta lo que presupuestas al final.

1. Documentos de propiedad e inscripción registral

Empieza por el extracto del registro de la propiedad - el documento oficial de ANCPI que muestra la situación jurídica del inmueble. Confirma que el inmueble está inscrito y que los datos del extracto coinciden con el título de propiedad del vendedor y con el anuncio.

• el inmueble tiene registro de la propiedad (está inscrito);
• el tipo coincide (apartamento, casa, terreno);
• el título de adquisición del vendedor existe y es válido.

2. El verdadero propietario

El nombre de la Parte II del extracto debe coincidir con la persona con la que negocias. Si hay varios propietarios o el inmueble está en comunidad de bienes, todos deben firmar.

• el propietario que figura en los documentos = el vendedor;
• todos los copropietarios están de acuerdo y firman;
• si el vendedor es una empresa, comprueba su situación (insolvencia, deudas): comprueba al vendedor.

3. Cargas, hipotecas y litigios

La Parte III del extracto es la más importante para el comprador. Aquí aparecen las hipotecas, prohibiciones, embargos y litigios anotados.

• Hipoteca - puede cancelarse en la transacción (el préstamo del vendedor se liquida con el precio), pero debe planificarse con el banco;
• Prohibición de enajenar / embargo - bloquea la venta; señal de alarma;
• Anotación de litigio - no firmes nada sin un dictamen jurídico (consulta qué significa una anotación de litigio).

4. Superficie y número catastral

El número catastral y la superficie del extracto deben coincidir exactamente con los del anuncio y del contrato que vas a firmar. Un número catastral distinto o una superficie que no coincide son indicios que requieren aclaraciones antes del anticipo. Si partes de la dirección, consulta cómo averiguar el número catastral.

5. Urbanismo y autorizaciones

Especialmente relevante para terrenos y casas. Comprueba qué se puede construir y si hay restricciones.

• certificado urbanístico, PUG/PUZ, POT y CUT - qué y cuánto puedes construir;
• las construcciones existentes tienen autorización y están inscritas en el registro (sin construcciones no autorizadas);
• para terrenos agrícolas/forestales, comprueba el derecho de adquisición preferente.

6. Riesgos: sísmico, inundaciones y medio ambiente

Los riesgos de la zona no aparecen en el extracto CF, pero afectan a la seguridad y al valor. Comprueba:

• la clase de riesgo sísmico del edificio (distintivo rojo);
• las zonas inundables y el riesgo de inundaciones;
• la calidad del aire, el ruido y los residuos del entorno.

7. Deudas: fiscales y de comunidad

Antes de firmar, confirma que el inmueble no viene con deudas:

• certificado fiscal del ayuntamiento - sin deudas pendientes del impuesto local. Desde 2026 (OUG 7/2026), el certificado acreditativo de la situación fiscal también se exige al comprador, no solo al vendedor: consulta la guía específica;
• certificado de la comunidad - sin deudas pendientes de gastos de comunidad y del fondo de reparaciones;
• los suministros (electricidad, gas, agua) están al corriente de pago.

8. Valor real frente a la tabla de valores notariales

Por último, presupuesta los costes y el valor del que parten los gastos e impuestos:

• cuánto te cuesta la compra en total (anticipo, notario, comisión, seguro, cuota del préstamo);
• valor mínimo de la tabla de valores notariales - base de los gastos e impuestos, útil también como referencia para saber si el precio solicitado tiene sentido;
• gastos ante notario (honorarios, ANCPI, extracto).

Comprobaciones especiales según el inmueble

Además de la lista básica, algunas situaciones requieren comprobaciones adicionales:

• Casa antigua o bloque antiguo - clase de riesgo sísmico y si es un monumento histórico o está en una zona protegida (informes y restricciones para reformar);
• Terreno - riesgos ocultos, servidumbre de acceso y superposiciones del plano catastral;
• Herencia sin tramitar - si el vendedor ha heredado, la sucesión debe tramitarse y él debe inscribirse como propietario antes de la venta (consulta los gastos de sucesión);
• Vendedor empresa - deudas, insolvencia y litigios que pueden bloquear o anular la transacción.

Dónde comprobar cada aspecto (y quién los reúne todos)

Cada comprobación tiene una fuente oficial distinta, dispersa entre decenas de instituciones. Puedes hacerlas por tu cuenta, punto por punto. Verifi las reúne todas en un único informe, indicando con transparencia la fuente y la cobertura de cada una.

Los costes por separado son orientativos (2026). El urbanismo sigue siendo una comprobación que se realiza en el ayuntamiento; el informe señala el contexto, pero el certificado urbanístico se solicita directamente.

Cuánto cuesta y cuánto tarda comprobar un inmueble

Las comprobaciones básicas tienen un coste reducido, pero están dispersas. El extracto del registro de la propiedad cuesta 60 RON y llega en un plazo de minutos a horas. Muchas fuentes (tabla de valores notariales, distintivo rojo, mapas de riesgo sísmico y de inundaciones) son gratuitas, pero están dispersas entre decenas de instituciones distintas y en formato técnico. Una comprobación completa realizada manualmente puede requerir varios días de búsqueda en portales separados. Un informe que las reúne todas, indicando la fuente de cada una, lo hace en minutos a partir de la dirección o del número catastral.

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