Ako preveriť nehnuteľnosť pred kúpou

Čo preveriť v skratke

Preverenie nehnuteľnosti má tri momenty: pred zálohou (keď riskuješ najviac peňazí), pred podpisom (keď znovu potvrdzuješ, že sa nič nezmenilo) a pri pozemku/starom dome (kde pribúdajú ďalšie preverenia). Zoznam nižšie je usporiadaný od toho, čo ťa najviac chráni, po to, čo na konci zahrnieš do rozpočtu.

1. Vlastnícke listiny a zápis do pozemkovej knihy

Začni výpisom z pozemkovej knihy - oficiálnym dokumentom ANCPI, ktorý ukazuje právny stav nehnuteľnosti. Potvrď, že nehnuteľnosť je zapísaná a údaje vo výpise zodpovedajú vlastníckej listine predávajúceho a inzerátu.

• nehnuteľnosť má pozemkovú knihu (je zapísaná);
• typ zodpovedá (byt, dom, pozemok);
• nadobúdacia listina predávajúceho existuje a je platná.

2. Skutočný vlastník

Meno v II. časti výpisu musí zodpovedať osobe, s ktorou rokuješ. Ak je vlastníkov viac alebo je nehnuteľnosť v spoločnom majetku, podpisovať musia všetci.

• vlastník podľa listín = predávajúci;
• všetci spoluvlastníci súhlasia a podpisujú;
• ak je predávajúci firma, prever jej stav (insolventnosť, dlhy): prever predávajúceho.

3. Ťarchy, záložné práva a súdne spory

III. časť výpisu je pre kupujúceho najdôležitejšia. Uvádzajú sa tu záložné práva, zákazy, zaistenia majetku a súdne spory zapísané poznámkou.

• Záložné právo - možno ho vymazať pri transakcii (úver predávajúceho sa splatí z ceny), ale treba to naplánovať s bankou;
• Zákaz scudzenia / zaistenie majetku - bráni predaju; červený signál;
• Poznámka o súdnom spore - nič nepodpisuj bez právneho stanoviska (pozri čo znamená poznámka o súdnom spore).

4. Výmera a katastrálne číslo

Katastrálne číslo a výmera z výpisu sa musia presne zhodovať s údajmi v inzeráte a zmluve, ktorú budeš podpisovať. Odlišné katastrálne číslo alebo nezodpovedajúca výmera sú signály vyžadujúce vyjasnenie pred zálohou. Ak vychádzaš z adresy, pozri ako zistiť katastrálne číslo.

5. Územné plánovanie a povolenia

Dôležité najmä pri pozemkoch a domoch. Prever, čo možno postaviť a či existujú obmedzenia.

• územnoplánovacie osvedčenie, PUG/PUZ, POT a CUT - čo a koľko môžeš postaviť;
• existujúce stavby majú povolenie a sú zapísané v pozemkovej knihe (bez nepovolených stavieb);
• pri poľnohospodárskom/lesnom pozemku prever predkupné právo.

6. Riziká: seizmické, povodne, životné prostredie

Riziká lokality sa vo výpise CF neuvádzajú, ale ovplyvňujú bezpečnosť a hodnotu. Prever:

• triedu seizmického rizika budovy (červený kruh);
• záplavové územia a povodňové riziko;
• kvalitu ovzdušia, hluk a odpad v okolí.

7. Dlhy: dane a náklady správy a prevádzky

Pred podpisom potvrď, že s nehnuteľnosťou nepreberáš dlhy:

• daňové potvrdenie z obecného či mestského úradu - bez nedoplatkov na miestnej dani. Od roku 2026 (OUG 7/2026) sa daňové potvrdenie vyžaduje aj pre kupujúceho, nielen predávajúceho: pozri osobitný návod;
• potvrdenie od združenia vlastníkov - bez nedoplatkov na nákladoch správy a prevádzky a vo fonde opráv;
• dodávky služieb (elektrina, plyn, voda) sú uhradené k aktuálnemu dátumu.

8. Skutočná hodnota oproti notárskej oceňovacej tabuľke

Nakoniec naplánuj náklady a hodnotu, z ktorej sa vychádza pri daniach a poplatkoch:

• koľko ťa kúpa celkovo stojí (záloha, notár, provízia, poistenie, splátka úveru);
• minimálna hodnota z notárskej oceňovacej tabuľky - základ daní a poplatkov, užitočný aj ako porovnávací údaj pre primeranosť požadovanej ceny;
• poplatky u notára (odmena, ANCPI, výpis).

Osobitné preverenia podľa nehnuteľnosti

Okrem základného kontrolného zoznamu si niektoré situácie vyžadujú ďalšie preverenia:

• Starý dom alebo starý bytový dom - trieda seizmického rizika a či ide o historickú pamiatku alebo chránené územie (stanoviská a obmedzenia pri renovácii);
• Pozemok - skryté riziká, vecné bremeno prístupu a prekryvy z katastrálneho plánu;
• Neprejednané dedičstvo - ak predávajúci dedil, pred predajom musí byť dedičstvo prejednané a on zapísaný ako vlastník (pozri poplatky za dedičské konanie);
• Predávajúci je firma - dlhy, insolventnosť a súdne spory, ktoré môžu zablokovať alebo zrušiť transakciu.

Kde preveriť jednotlivé veci (a kto ich všetky zhromažďuje)

Každé preverenie má iný oficiálny zdroj, rozptýlený medzi desiatkami inštitúcií. Môžeš ich vykonať sám, bod po bode. Verifi ich všetky zhromažďuje v jednej správe, s transparentne označeným zdrojom a pokrytím každého preverenia.

Náklady na jednotlivé služby sú orientačné (2026). Územné plánovanie zostáva preverením na obecnom či mestskom úrade; správa upozorňuje na kontext, ale o územnoplánovacie osvedčenie žiadaš priamo.

Koľko stojí a ako dlho trvá preverenie nehnuteľnosti

Základné preverenia majú nízke náklady, ale sú rozptýlené. Výpis z pozemkovej knihy stojí 60 RON a príde v priebehu minút až hodín. Mnohé zdroje (notárska oceňovacia tabuľka, červený kruh, mapy seizmického a povodňového rizika) sú bezplatné, ale rozptýlené medzi desiatkami rôznych inštitúcií a v technickom formáte. Úplné ručné preverenie môže zabrať niekoľko dní hľadania na samostatných portáloch. Správa, ktorá ich všetky zhromažďuje s označeným zdrojom každého preverenia, to vykoná za minúty na základe adresy alebo katastrálneho čísla.

Časté otázky