Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem

Co sprawdzić w skrócie

Weryfikacja nieruchomości ma trzy etapy: przed zaliczką (gdy ryzykujesz najwięcej pieniędzy), przed podpisaniem (gdy ponownie potwierdzasz brak zmian) oraz przy gruncie/starym domu (gdzie pojawiają się dodatkowe kontrole). Poniższa lista jest ułożona od tego, co najbardziej cię chroni, do tego, co na końcu uwzględniasz w budżecie.

1. Dokumenty własności i wpis do księgi wieczystej

Zacznij od odpisu księgi wieczystej - urzędowego dokumentu ANCPI przedstawiającego sytuację prawną nieruchomości. Potwierdź, że nieruchomość jest wpisana, a dane w odpisie zgadzają się z dokumentem własności sprzedającego i ogłoszeniem.

• nieruchomość ma księgę wieczystą (jest wpisana);
• rodzaj się zgadza (mieszkanie, dom, grunt);
• dokument nabycia przez sprzedającego istnieje i jest ważny.

2. Rzeczywisty właściciel

Nazwisko w Części II odpisu musi odpowiadać osobie, z którą negocjujesz. Jeśli jest kilku właścicieli lub nieruchomość należy do majątku wspólnego, wszyscy muszą podpisać.

• właściciel w dokumentach = sprzedający;
• wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę i podpisują;
• jeśli sprzedającym jest firma, sprawdź jej status (niewypłacalność, zadłużenie): sprawdź sprzedającego.

3. Obciążenia, hipoteki i spory sądowe

Część III odpisu jest najważniejsza dla kupującego. Wskazuje hipoteki, zakazy, zajęcia i ujawnione spory sądowe.

• Hipoteka - może zostać wykreślona przy transakcji (kredyt sprzedającego zostaje spłacony z ceny), ale trzeba to zaplanować z bankiem;
• Zakaz zbywania / zajęcie - blokuje sprzedaż; czerwony sygnał ostrzegawczy;
• Wpis o sporze sądowym - niczego nie podpisuj bez opinii prawnej (zobacz co oznacza wpis o sporze sądowym).

4. Powierzchnia i numer katastralny

Numer katastralny i powierzchnia z odpisu muszą dokładnie zgadzać się z ogłoszeniem i umową, którą zamierzasz podpisać. Inny numer katastralny lub niezgodna powierzchnia to sygnały wymagające wyjaśnienia przed zaliczką. Jeśli zaczynasz od adresu, zobacz jak ustalić numer katastralny.

5. Urbanistyka i pozwolenia

Istotne zwłaszcza przy gruntach i domach. Sprawdź dopuszczalną zabudowę i ewentualne ograniczenia.

• zaświadczenie urbanistyczne, PUG/PUZ, POT i CUT - co i ile możesz zbudować;
• istniejące budynki mają pozwolenie i są wpisane do księgi wieczystej (bez samowoli budowlanej);
• przy gruncie rolnym/leśnym sprawdź prawo pierwokupu.

6. Zagrożenia: sejsmiczne, powodziowe, środowiskowe

Zagrożenia w okolicy nie są widoczne w odpisie CF, ale wpływają na bezpieczeństwo i wartość. Sprawdź:

• klasę ryzyka sejsmicznego budynku (czerwona kropka);
• obszary zalewowe i ryzyko powodzi;
• jakość powietrza, hałas i odpady w otoczeniu.

7. Zadłużenie: podatki i opłaty eksploatacyjne

Przed podpisaniem potwierdź, że wraz z nieruchomością nie przejmujesz długów:

• zaświadczenie podatkowe z urzędu gminy - brak zaległości w podatkach lokalnych. Od 2026 (OUG 7/2026) zaświadczenie o stanie rozliczeń podatkowych jest wymagane również od kupującego, nie tylko sprzedającego: zobacz poświęcony temu poradnik;
• zaświadczenie ze wspólnoty - brak zaległości w opłatach eksploatacyjnych i na fundusz remontowy;
• media (prąd, gaz, woda) są opłacone na bieżąco.

8. Rzeczywista wartość a notarialna tabela wartości

Na koniec zaplanuj koszty i wartość stanowiącą punkt wyjścia dla podatków i opłat:

• całkowity koszt zakupu (zaliczka, notariusz, prowizja, ubezpieczenie, rata kredytu);
• minimalna wartość z notarialnej tabeli wartości - podstawa podatków i opłat, przydatna również do oceny zasadności żądanej ceny;
• opłaty u notariusza (wynagrodzenie, ANCPI, odpis).

Weryfikacje szczególne zależnie od nieruchomości

Poza podstawową listą kontrolną niektóre sytuacje wymagają dodatkowego sprawdzenia:

• Stary dom lub stary blok - klasa ryzyka sejsmicznego i to, czy jest zabytkiem lub znajduje się w obszarze chronionym (uzgodnienia i ograniczenia przy remoncie);
• Grunt - ukryte ryzyka, służebność dostępu i nakładanie się granic w planie katastralnym;
• Nieprzeprowadzone postępowanie spadkowe - jeśli sprzedający odziedziczył nieruchomość, postępowanie spadkowe musi być przeprowadzone, a on wpisany jako właściciel przed sprzedażą (zobacz opłaty spadkowe);
• Firma jako sprzedający - zadłużenie, niewypłacalność i spory sądowe, które mogą zablokować lub unieważnić transakcję.

Gdzie sprawdzić każdą kwestię (i kto zbiera je wszystkie)

Każda weryfikacja ma inne oficjalne źródło, rozproszone między dziesiątkami instytucji. Możesz przeprowadzić je samodzielnie, punkt po punkcie. Verifi zbiera wszystkie w jednym raporcie, z przejrzyście oznaczonym źródłem i zakresem każdej z nich.

Koszty poszczególnych usług są orientacyjne (2026). Urbanistyka pozostaje kwestią do sprawdzenia w urzędzie gminy; raport wskazuje kontekst, ale o zaświadczenie urbanistyczne występujesz bezpośrednio.

Ile kosztuje i jak długo trwa sprawdzenie nieruchomości

Podstawowe weryfikacje kosztują niewiele, ale są rozproszone. Odpis księgi wieczystej kosztuje 60 RON i jest dostarczany w ciągu od kilku minut do kilku godzin. Wiele źródeł (notarialna tabela wartości, czerwona kropka, mapy ryzyka sejsmicznego i powodziowego) jest bezpłatnych, ale rozproszonych między dziesiątkami różnych instytucji i ma formę techniczną. Pełna weryfikacja wykonywana ręcznie może wymagać kilku dni przeszukiwania osobnych portali. Raport zbierający je wszystkie, z oznaczonym źródłem każdej z nich, robi to w kilka minut na podstawie adresu lub numeru katastralnego.

Najczęściej zadawane pytania