Etapy zakupu nieruchomości: od oględzin do podpisania
Zakup mieszkania lub domu przebiega przez te same etapy, w tej samej kolejności. Ten poradnik pokazuje, co sprawdzasz, obliczasz i podpisujesz na każdym etapie, aby nie zablokować pieniędzy ani nie podpisać z niespodziankami.
- Zakup obejmuje ~8 kroków: oględziny, weryfikację dokumentów, obliczenie kosztów, ofertę, umowę przedwstępną, kredyt, końcową weryfikację i podpisanie u notariusza.
- NAJPIERW sprawdź dokumenty (odpis księgi wieczystej: rzeczywisty właściciel, obciążenia, spory sądowe) - przed wpłatą zaliczki lub zadatku.
- Zaplanuj pełne koszty, nie tylko cenę: opłaty notarialne, wpis w ANCPI, prowizję, ubezpieczenie PAD, a przy kredycie wkład własny i miesięczną ratę.
- U notariusza opłaty oblicza się od zadeklarowanej wartości, ale nigdy poniżej wartości z tabeli notarialnej.
1. Oględziny i pierwsze pytania
Podczas oględzin, poza wyglądem nieruchomości, pytaj o kwestie wpływające na decyzję i cenę: kto jest właścicielem w dokumentach, od kiedy ją posiada, czy ma na niej kredyt/hipotekę, czy istnieją zaległości w opłatach eksploatacyjnych i dlaczego jest sprzedawana. Zapisz dokładny adres i, jeśli istnieje, numer katastralny - potrzebujesz ich w następnym kroku.
Nie polegaj na treści ogłoszenia ani słowach pośrednika. Wszystko, co ma znaczenie prawne, sprawdza się w dokumentach, nie na słowo.
2. Sprawdź dokumenty i właściciela
To krok, który chroni Cię najbardziej, i wykonuje się go PRZED jakąkolwiek zaliczką. Prosisz o odpis księgi wieczystej i sprawdzasz: kto jest rzeczywistym właścicielem (musi to być osoba, z którą negocjujesz), jakie są obciążenia (hipoteka, zakazy, zajęcie) i czy wpisano jakiś spór sądowy.
- Właściciel - nazwisko w Części II musi zgadzać się ze sprzedającym. Jeśli właścicieli jest kilku, wszyscy podpisują.
- Obciążenia (Część III) - hipotekę można wykreślić przy transakcji, ale spór sądowy lub zajęcie to sygnały alarmowe.
- Sprzedającym jest firma? Sprawdź także stan spółki (niewypłacalność, długi): sprawdź sprzedającego.
3. Oblicz rzeczywiste koszty
Cena to nie wszystko, co płacisz. Aby wiedzieć, ile pieniędzy rzeczywiście potrzebujesz, oblicz pełne koszty: zaliczkę, opłaty u notariusza, wpis w ANCPI, prowizję agencji, obowiązkowe ubezpieczenie i, jeśli bierzesz kredyt, miesięczną ratę.
- Kalkulator całkowitego kosztu zakupu - pieniądze potrzebne przy zakupie + miesięczna rata.
- Kalkulator opłat notarialnych - wynagrodzenie, ANCPI, odpis CF.
- Notarialna tabela wartości - minimalna wartość będąca podstawą opłat.
4. Negocjacje i oferta
Po sprawdzeniu dokumentów i ustaleniu budżetu składasz ofertę. Wykorzystaj zdobyte informacje: obciążenie do usunięcia, niezbędne prace lub powierzchnia inna niż w ogłoszeniu to argumenty negocjacyjne. Od początku ustal, kto za co płaci (zwykle kupujący za wynagrodzenie notariusza i wpis, sprzedający za podatek od przeniesienia własności) oraz co obejmuje cena (meble, sprzęt AGD).
5. Umowa przedwstępna (przyrzeczenie sprzedaży)
Umowa przedwstępna (dwustronne przyrzeczenie) wiąże strony transakcji: ustala cenę, termin zawarcia umowy końcowej, zaliczkę lub zadatek i warunki. To moment największego ryzyka finansowego, ponieważ wpłacasz pieniądze. Uważnie przeczytaj postanowienia o zaliczce/zadatku i warunki zawieszające (na przykład uzyskanie kredytu).
Szczegóły i pułapki w poradniku o umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży i poradniku o zabezpieczeniu zaliczki.
6. Kredyt hipoteczny (jeśli dotyczy)
Jeśli płacisz z kredytu, po umowie przedwstępnej składasz dokumentację w banku. Bank wymaga wkładu własnego (zwykle minimum 15%), wyceny nieruchomości i zawiera ubezpieczenie. Zatwierdzenie trwa, dlatego termin w umowie przedwstępnej musi obejmować ten okres. Oszacuj ratę i koszty kredytu za pomocą kalkulatora kosztu całkowitego.
7. Końcowa weryfikacja przed podpisaniem
Nawet jeśli sprawdzono wszystko na początku, sytuacja może się zmienić do podpisania. Przed umową końcową sprawdź ponownie:
- aktualny odpis CF - czy nie pojawiło się nowe obciążenie;
- zaświadczenia podatkowe - brak zadłużenia nieruchomości wobec państwa, a od 2026 (OUG 7/2026) także zaświadczenie o stanie rozliczeń podatkowych dla kupującego;
- zaświadczenie od stowarzyszenia właścicieli - brak zaległości w opłatach eksploatacyjnych;
- w przypadku gruntu ewentualne ograniczenia urbanistyczne lub prawa pierwokupu.
8. Podpisanie u notariusza
U notariusza podpisuje się umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Notariusz sprawdza dokumenty, pobiera podatek sprzedającego oraz wynagrodzenie i opłatę za wpis. Opłaty oblicza się od zadeklarowanej wartości, ale nie poniżej wartości z tabeli notarialnej. Po podpisaniu notariusz składa dokument w celu wpisania Twojego prawa własności w ANCPI.
Sprawdź dokładnie, ile zapłacisz u notariusza, za pomocą kalkulatora opłat notarialnych.
9. Po zakupie: wpis, ubezpieczenie, podatki
Po podpisaniu pozostaje kilka kroków: potwierdzasz wpis swojego prawa do księgi wieczystej, zawierasz obowiązkowe ubezpieczenie PAD (130 lei/rok dla budynków betonowych lub ceglanych), zgłaszasz nieruchomość w urzędzie gminy do podatku lokalnego i przepisujesz media na swoje nazwisko.
Najczęściej zadawane pytania
Co sprawdzić w pierwszej kolejności, gdy chcę kupić?
Odpis księgi wieczystej: kto jest rzeczywistym właścicielem i jakie obciążenia ma nieruchomość (hipoteka, zakazy, spory sądowe). Robi się to przed jakąkolwiek zaliczką.
Ile pieniędzy potrzebuję oprócz ceny?
Wynagrodzenie notariusza, wpis w ANCPI, odpis CF, ubezpieczenie PAD i, jeśli korzystasz z agencji, prowizja. Przy kredycie dochodzi wkład własny i koszty hipoteki. Oblicz dokładnie w kalkulatorze kosztu całkowitego.
Kto płaci opłaty u notariusza?
Zwykle kupujący płaci wynagrodzenie notariusza i opłatę za wpis w ANCPI, a sprzedający podatek od przeniesienia własności (1% lub 3%).
Czy mogę podpisać bez umowy przedwstępnej?
Tak, jeśli płacisz bez kredytu i wszystko zostało sprawdzone. Umowa przedwstępna jest przydatna, gdy potrzebujesz czasu (kredyt, sprzedaż innej nieruchomości) i chcesz ustalić cenę oraz warunki.