Pași cumpărare imobil: de la vizionare la semnare
Cumpărarea unui apartament sau a unei case trece prin aceiași pași, în aceeași ordine. Acest ghid îți arată ce verifici, ce calculezi și ce semnezi la fiecare etapă, ca să nu blochezi bani sau să semnezi cu surprize.
- Cumpărarea are ~8 pași: vizionare, verificarea actelor, calculul costurilor, ofertă, antecontract, credit, verificări finale și semnarea la notar.
- Verifică ÎNTÂI actele (extras de carte funciară: proprietar real, sarcini, litigii) - înainte să dai avans sau arvună.
- Bugetează costurile complete, nu doar prețul: taxe notar, intabulare ANCPI, comision, asigurare PAD și, la credit, avansul plus rata lunară.
- La notar, taxele se calculează pe valoarea declarată, dar niciodată sub valoarea din grila notarială.
1. Vizionarea și primele întrebări
La vizionare, dincolo de cum arată imobilul, întreabă lucrurile care influențează decizia și prețul: cine e proprietarul în acte, de când îl deține, dacă are credit/ipotecă pe el, dacă există datorii la întreținere și de ce se vinde. Notează adresa exactă și, dacă există, numărul cadastral - ai nevoie de ele la pasul următor.
Nu te baza pe ce spune anunțul sau agentul. Tot ce contează juridic se verifică în acte, nu pe cuvânt.
2. Verifică actele și proprietarul
Acesta e pasul care te protejează cel mai mult, și se face ÎNAINTE de orice avans. Ceri un extras de carte funciară și verifici: cine e proprietarul real (trebuie să fie persoana cu care negociezi), ce sarcini există (ipotecă, interdicții, sechestru) și dacă e notat vreun litigiu.
- Proprietar - numele din Partea II trebuie să coincidă cu vânzătorul. Dacă sunt mai mulți, toți semnează.
- Sarcini (Partea III) - o ipotecă se poate radia la tranzacție, dar un litigiu sau un sechestru sunt semnale roșii.
- Vânzător firmă? Verifică și starea societății (insolvență, datorii): verifică vânzătorul.
3. Calculează costurile reale
Prețul nu e tot ce plătești. Ca să știi de câți bani ai nevoie cu adevărat, calculează costurile complete: avans, taxe la notar, intabulare ANCPI, comision agenție, asigurare obligatorie și, dacă iei credit, rata lunară.
- Calculator cost total cumpărare - banii necesari la cumpărare + rata lunară.
- Calculator taxe notariale - onorariu, ANCPI, extras CF.
- Grila notarială - valoarea minimă de la care pornesc taxele.
4. Negociere și ofertă
Cu actele verificate și bugetul clar, faci o ofertă. Folosește ce ai aflat: o sarcină care trebuie stinsă, lucrări necesare sau o suprafață diferită de cea din anunț sunt argumente de negociere. Stabilește din start cine plătește ce (de regulă cumpărătorul plătește onorariul notarial și intabularea, vânzătorul plătește impozitul pe transfer) și ce intră în preț (mobilier, electrocasnice).
5. Antecontractul (promisiunea de vânzare)
Antecontractul (promisiunea bilaterală) blochează tranzacția: stabilește prețul, termenul până la actul final, avansul sau arvuna și condițiile. E momentul cu cel mai mare risc financiar, fiindcă dai bani. Citește cu atenție clauzele de avans/arvună și condițiile suspensive (de exemplu, obținerea creditului).
Detalii și capcane în ghidul despre promisiunea de vânzare-cumpărare.
6. Creditul ipotecar (dacă e cazul)
Dacă plătești cu credit, după antecontract depui dosarul la bancă. Banca cere un avans (de regulă minimum 15%), o evaluare a imobilului și încheie o asigurare. Aprobarea durează, de aceea termenul din antecontract trebuie să acopere perioada. Estimează rata și costurile creditului cu calculatorul de cost total.
7. Verificări finale înainte de semnare
Chiar dacă ai verificat la început, situația se poate schimba până la semnare. Înainte de actul final, reverifică:
- extras CF actualizat - să nu fi apărut o sarcină nouă;
- certificatul fiscal - imobilul să nu aibă datorii la stat;
- adeverința de la asociație - fără restanțe la întreținere;
- pentru teren, eventualele restricții de urbanism sau drepturi de preempțiune.
8. Semnarea la notar
La notar se semnează contractul autentic de vânzare-cumpărare. Notarul verifică actele, reține impozitul vânzătorului și încasează onorariul și taxa de intabulare. Taxele se calculează pe valoarea declarată, dar nu sub valoarea din grila notarială. După semnare, notarul depune actul pentru intabularea dreptului tău de proprietate la ANCPI.
Vezi exact ce plătești la notar cu calculatorul de taxe notariale.
9. După cumpărare: intabulare, asigurare, impozite
După semnare mai sunt câțiva pași: confirmi intabularea dreptului tău în cartea funciară, închei asigurarea obligatorie PAD (130 lei/an pentru construcții din beton sau cărămidă), îți iei în evidență imobilul la primărie pentru impozitul local și transferi utilitățile pe numele tău.
Întrebări frecvente
Ce verific primul lucru când vreau să cumpăr?
Extrasul de carte funciară: cine e proprietarul real și ce sarcini are imobilul (ipotecă, interdicții, litigii). Se face înainte de orice avans.
De câți bani am nevoie, pe lângă preț?
Onorariu notarial, intabulare ANCPI, extras CF, asigurare PAD și, dacă folosești agenție, comisionul. Cu credit se adaugă avansul plus costurile ipotecii. Calculează exact cu calculatorul de cost total.
Cine plătește taxele la notar?
De regulă cumpărătorul plătește onorariul notarial și intabularea ANCPI, iar vânzătorul plătește impozitul pe transfer (1% sau 3%).
Pot semna fără antecontract?
Da, dacă plătești cash și totul e verificat. Antecontractul e util când ai nevoie de timp (credit, vânzarea altui imobil) și vrei să blochezi prețul și condițiile.