Cum îți protejezi avansul înainte să semnezi antecontractul

• 75 lei/imobil - notarea promisiunii în cartea funciară, care o face opozabilă terților (375 lei în regim de urgență) (Ordin ANCPI 16/2019)
• 6 luni - termenul în care poți cere instanței hotărârea care ține loc de contract, de la data la care trebuia semnat (art. 1669 Cod civil)
• Ipotecă legală - garanția promitentului-cumpărător asupra imobilului, pentru sumele plătite în contul prețului (art. 2386 pct. 2 Cod civil)
• 20 lei online - extrasul CF de informare, pe care îl poate cere oricine, pentru orice imobil (Ordin ANCPI 16/2019)

1. De ce avansul este cel mai expus ban din tranzacție

Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) nu transferă proprietatea. Pentru imobile, proprietatea se transferă doar prin contractul de vânzare încheiat în formă autentică la notar, iar înscrierea în cartea funciară îl face opozabil terților. Până la acel moment, banii plătiți de tine sunt o simplă creanță: dacă apare o problemă, nu ai imobilul, ai doar dreptul de a-ți cere banii de la vânzător.

La contractul final, notarul verifică actele, extrasul de autentificare și identitatea părților. La antecontract, mai ales la cel semnat sub semnătură privată, nimeni nu verifică nimic în locul tău. De aceea protecția avansului are două jumătăți care nu se înlocuiesc una pe alta: ce scrii în document și ce verifici înainte să plătești.

Referințe oficiale: Codul civil, art. 1244 (forma autentică pentru strămutarea drepturilor reale imobiliare), art. 1279 și art. 1669 (promisiunea de a contracta și promisiunea de vânzare).

2. Avans sau arvună: numele sumei decide ce recuperezi

Un avans este o plată parțială din preț. Dacă antecontractul se desființează, avansul se restituie de regulă, ca parte a repunerii părților în situația anterioară. Instanțele, inclusiv Înalta Curte, au confirmat că, în lipsa unei clauze exprese de arvună, suma plătită este o simplă plată parțială a prețului. Prin el însuși, avansul nu pedepsește pe nimeni: dacă vrei sancțiuni pentru partea care blochează tranzacția, ele trebuie scrise separat.

Arvuna este altceva. Codul civil îi dă un regim propriu, cu două variante. Arvuna confirmatorie (art. 1544): dacă tu nu îți execuți obligațiile fără justificare, vânzătorul poate declara rezoluțiunea și poate reține arvuna; dacă vânzătorul este cel care nu execută, tu poți declara rezoluțiunea și poți cere dublul arvunei. Arvuna penalizatoare (art. 1545): dacă în contract s-a stipulat expres dreptul uneia sau ambelor părți de a se dezice, cine se dezice pierde arvuna dată sau, după caz, restituie dublul celei primite.

Există și o plasă de siguranță: arvuna se restituie când contractul încetează din cauze care nu atrag răspunderea niciunei părți (art. 1546). Problema practică este că părțile se ceartă exact pe întrebarea cine e de vină, așa că nu te baza pe articolul de lege: scrie scenariile în contract, cum arată secțiunea următoare.

Referințe oficiale: Codul civil, art. 1544-1546. Verifică formularea exactă din documentul tău cu notarul sau cu un avocat înainte de semnare.

3. Clauzele care te apără: scenarii scrise, nu promisiuni verbale

Regula simplă: fiecare scenariu care poate bloca tranzacția trebuie să aibă în antecontract un răspuns scris la întrebarea ce se întâmplă cu banii mei. Clauzele suspensive sunt instrumentul principal: obligația de a merge mai departe depinde de un eveniment clar, cu termen, cu document doveditor și cu soarta banilor scrisă pentru ambele variante.

• Credit: restituirea integrală a sumei dacă banca respinge finanțarea sau evaluarea iese sub prag, cu dovada refuzului și termen de notificare.
• CF curat: dreptul de a refuza semnarea și de a primi banii înapoi dacă la autentificare apar sarcini noi sau neacceptate.
• Ipoteca existentă: mecanism scris de plată și radiere (plata către banca vânzătorului, acordul de radiere), nu doar promisiunea că se rezolvă.
• Acte și persoane: termen pentru certificat fiscal, documente cadastrale, acordul coproprietarilor sau al soțului/soției.
• Termene simetrice: dacă tu pierzi bani la întârziere, și vânzătorul suportă o consecință scrisă când întârzierea e a lui.

Pentru sume mari, întreabă notarul despre plata controlată: cont escrow sau alt mecanism prin care banii nu pleacă necondiționat către vânzător înainte ca actele să fie în ordine. Costul unui astfel de aranjament este mic față de riscul de a alerga după bani printr-un proces.

4. Garanțiile legale pe care puțini cumpărători le folosesc

Prima este notarea promisiunii în cartea funciară (art. 906 Cod civil). Promisiunea de vânzare se poate nota în CF dacă promitentul este înscris ca titular al dreptului și dacă antecontractul are un termen scris pentru încheierea contractului final: fără acest termen, OCPI respinge cererea de notare. Notarea se poate cere oricând înăuntrul termenului, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Efectul: promisiunea devine opozabilă terților. Oricine cere un extras CF o vede, iar un al doilea cumpărător nu mai poate spune că nu a știut.

A doua este ipoteca legală a promitentului-cumpărător (art. 2386 pct. 2 Cod civil): pentru sumele plătite în contul prețului, legea îți dă o ipotecă asupra imobilului respectiv, pentru cazul în care promisiunea nu se execută. Este o garanție reală, nu doar o creanță: te așezi înaintea creditorilor simpli ai vânzătorului. Nu se înscrie din oficiu: trebuie cerută la OCPI, separat de notarea promisiunii, iar pentru intabulare practica notarială cere antecontract în formă autentică. Garantează doar sumele plătite în contul prețului, nu penalitățile sau alte daune.

A treia este executarea silită a promisiunii: dacă vânzătorul refuză nejustificat să încheie contractul final, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la această acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 Cod civil).

Referințe oficiale: Codul civil, art. 906, art. 2386 pct. 2 și art. 1669. Notarea și înscrierea ipotecii legale se fac prin cartea funciară; notarul te poate ajuta cu ambele la semnarea antecontractului în formă autentică.

5. Ce verifici despre vânzător înainte să virezi banii

Avansul pleacă spre un om sau spre o firmă, nu spre un imobil. Dacă vânzătorul are procese pe rol, executări sau o firmă în insolvență, recuperarea banilor devine dintr-o formalitate un maraton. Sursele publice îți arată semnalele principale înainte de plată:

• Litigii: pe portal.just.ro cauți gratuit dosarele de instanță după numele persoanei sau al firmei. Te interesează calitatea de pârât, executările silite și litigiile care ating imobile.
• Insolvență: pentru firme, Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) și registrul ONRC arată procedurile de insolvență sau faliment. Un promitent-vânzător în insolvență înseamnă că banii tăi intră în concurs cu ceilalți creditori.
• Firmă vânzătoare: starea la ONRC (activă, dizolvare, radiere), administratorii cu drept de semnătură și datoriile fiscale vizibile public la ANAF.
• Persoană fizică: coproprietarii și soțul/soția. Pentru bunurile comune, vânzarea imobilului fără consimțământul celuilalt soț poate fi anulată (art. 346-347 Cod civil), deci ambii trebuie să semneze antecontractul.

Verificările după nume au o limită pe care e onest să o știi: omonimia. Două persoane cu același nume pot apărea în același portal, așa că rezultatele se citesc împreună cu restul actelor, nu izolat. Detalii pe larg în ghidurile despre verificarea vânzătorului persoană fizică și verificarea proprietarului firmă.

6. Ce verifici despre imobil: sarcinile din CF și riscurile

Un extras de carte funciară de informare recent poate fi obținut de oricine, nu doar de proprietar. Cel pentru autentificare, folosit la semnarea actului final, se obține doar prin notar. Extrasul de informare este fotografia cărții funciare la momentul emiterii și nu blochează CF, deci verificarea se repetă aproape de semnare. Înainte de avans, el este filtrul minim: Partea a III-a arată ipotecile, interdicțiile, sechestrele, litigiile notate și eventualele promisiuni notate pentru alți cumpărători.

• Ipoteca existentă nu blochează automat vânzarea, dar cere mecanism scris de radiere înainte să accepți orice termen.
• Interdicțiile de înstrăinare, sechestrele și urmăririle silite sunt semnale de oprire până la clarificare completă.
• Datoriile fiscale locale blochează actul: din 2026, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au nevoie de certificat de atestare fiscală (OUG 7/2026), sub sancțiunea nulității actului.
• Riscurile fizice ale imobilului rămân ale tale după cumpărare: clasa de risc seismic și expunerea la inundații merită verificate înainte să blochezi banii, nu după.

7. Pașii concreți, în ordine, înainte să semnezi

• Cere un extras CF de informare recent înainte de orice discuție despre bani.
• Verifică vânzătorul: litigii pe portal.just.ro, insolvența firmelor în BPI, starea firmei la ONRC.
• Stabilește în scris regimul sumei: avans sau arvună, plus scenariile de restituire.
• Adaugă clauzele suspensive de care depinzi: credit, radiere ipotecă, acte complete.
• Adu toți proprietarii la semnare; pentru bunuri comune, ambii soți.
• Discută cu notarul notarea promisiunii în CF și ipoteca legală pentru sumele plătite.
• Plătește prin transfer bancar cu dovadă, doar după semnare, niciodată cash înainte.

Pune și bugetul în context înainte de semnare: costurile complete ale cumpărării le poți estima cu calculatorul de cost total, iar taxele de la autentificare cu calculatorul de taxe notariale.

Acest ghid este informativ și nu înlocuiește consultanța juridică. Pentru sume mari sau situații atipice, discută clauzele cu notarul și cu un avocat înainte să transferi bani.

Întrebări frecvente