Cum verifici vânzătorul persoană fizică înainte să cumperi

1. Identitate și coproprietari

Prima întrebare nu este dacă vânzătorul pare serios, ci dacă persoana din fața mea are dreptul să promită și să vândă acest imobil. Compară numele, prenumele și CNP-ul din actul de identitate cu proprietarul înscris în extrasul de carte funciară. Dacă există diferențe de nume, cere documentul care explica schimbarea: certificat de căsătorie, divorț, hotărâre sau alt act justificativ.

Uita-te apoi la numărul proprietarilor. Dacă apar cote, de exemplu 1/2 sau 1/4, discuti cu un coproprietar, nu cu proprietarul unic. În mod practic, toți coproprietarii relevanți trebuie să fie implicati în antecontract și în contractul final, direct sau prin mandat autentic.

2. Soț/soție, bun comun și moștenitori

La persoanele fizice, riscul ascuns apare des din familie: soț/soție, fost soț, copii, frați, moștenitori sau rude care au drepturi asupra imobilului. Nu trebuie să transformi discutia într-un interogatoriu, dar trebuie să obții răspunsuri clare.

Bun propriu sau bun comun

Întreabă dacă imobilul a fost dobândit înainte sau după căsătorie, prin cumpărare, moștenire, donație sau partaj. Dacă vânzătorul este căsătorit, notarul va verifică regimul matrimonial și va cere actele necesare. Pentru tine, semnalul practic este simplu: nu trata absenta soțului sau soției ca pe un detaliu minor.

Succesiune și moștenitori

Dacă vânzătorul spune că a mostenit imobilul, cere să vezi certificatul de moștenitor sau actul prin care succesiunea a fost finalizată. O succesiune nefinalizata, o cotă neîntabulată sau un moștenitor care nu este de acord pot amana sau bloca vânzarea.

• Verifică dacă în CF apar toți mostenitorii sau doar autorul.
• Întreabă dacă există dezbateri succesorale în curs.
• Cere clarificări dacă vânzătorul invoca acte la notar care nu sunt încă finalizate.

3. Procura, mandatar și capacitate

Dacă persoana care negociază nu este proprietarul, intră în zona de mandat. Procura trebuie verificată atent: cine a dat-o, cui, la ce data, pentru ce imobil și ce operațiuni permite. O formulare generală poate să nu acopere vânzarea, negocierea prețului, încasarea avansului sau semnarea antecontractului.

• Cere procura autentică în original sau copie legalizata.
• Verifică dacă identifica imobilul suficient de clar.
• Verifică dacă permite semnarea antecontractului și încasarea banilor.
• Întreabă notarul dacă procura este încă valabilă și suficientă.

Capacitatea de exercițiu contează și ea. Dacă vânzătorul este sub tutela, curatela, are restricții judiciare sau există semne ca nu înțelege tranzacția, notarul trebuie să trateze situația cu atenție sporita. Pentru cumpărător, acesta este un motiv să nu grăbească plată unui avans.

4. Ce verifici în cartea funciară

Extrasul de carte funciară pentru informare arată situația activa din cartea funciară la data generarii, conform ANCPI. Pentru un vânzător persoană fizică, citește în special trei zone: proprietarul, modul de dobândire și sarcinile.

Proprietar și mod de dobândire

Vezi dacă proprietarul actual a dobândit prin vânzare, donație, moștenire, partaj, hotărâre judecătorească sau alt act. Modul de dobândire îți spune ce întrebări urmeaza: la moștenire întrebi de succesiune, la donație verifici dacă există clauze speciale, iar la hotărâre judecătorească întrebi dacă este definitiva.

Sarcini și interdicții

Partea a III-a a cărții funciare este zona în care apar ipoteci, interdicții de înstrăinare, drepturi de uzufruct, sechestre, urmăriri, notări de litigiu sau alte înscrieri care pot afecta vânzarea. Nu toate sarcinile înseamnă automat să nu cumperi, dar toate trebuie explicate în scris înainte de antecontract.

5. Procese, executări și verificări prin Verifi

Verifi Complet poate aduce în același raport semnale despre dosare, executări și litigii relevante pentru vânzător sau pentru imobil. Așa vezi mai repede dacă riscul ține doar de proprietate sau și de persoana care vinde.

• Dosare de partaj, succesiune, revendicare sau anulare act.
• Contestații la executare sau executări silite.
• Procese cu vecini sau asociația de proprietari.
• Dosare în care apare adresă imobilului în descriere.

Verifi nu înlocuiește opinia unui avocat și nu decide dacă poți cumpără. Rolul lui este să îți pună semnalele importante pe masă înainte să blochezi bani într-un antecontract.

În Verifi, aceste informații sunt tratate ca semnale de verificare imobiliară: utile pentru întrebări clare către vânzător, notar și avocat.

6. Transferuri recente și presiune pe preț

Un transfer foarte recent nu este automat problematic. Poate fi o moștenire, un partaj sau o cumpărare legitima. Devine însă un semnal când este combinat cu presiune: trebuie să semnăm azi, mai sunt trei cumpărători, avansul se plătește cash sau actele se rezolva după.

• Întreabă de ce se revinde atât de repede.
• Compară prețul cerut cu tranzacții și oferte similare din zona.
• Cere explicarea oricărei diferențe mari între preț și piață.
• Nu accepta să plătești avans fără antecontract notarial sau verificat.

Presiunea de timp este unul dintre cele mai bune indicii ca trebuie să încetinești. O tranzacție bună rezistă câteva zile de verificări rezonabile.

7. Întrebări înainte de antecontract

Înainte de antecontract, pune întrebările direct și cere răspunsuri care pot fi verificate prin acte. Nu este lipsa de incredere; este verificare normală pentru o tranzacție mare.

• Cine sunt toți proprietarii și cine va semna?
• Vânzătorul este căsătorit sau căsătorită? Este nevoie de consimțământul soțului/soției?
• Imobilul provine din moștenire, partaj, donație sau cumpărare?
• Există succesiuni, partaje sau litigii în curs?
• Există ipoteci, sechestre, datorii la asociație sau interdicții?
• Dacă semnează un mandatar, ce permite exact procura?
• Unde se plătește avansul și ce se întâmplă dacă actele nu sunt curate?
• Ce termen real este necesar pentru radierea sarcinilor și pregătirea actelor?

8. Semnale de alarmă

Oprește-te și cere ajutor profesionist dacă apare oricare dintre situațiile de mai jos. Unele se rezolvă, dar nu prin grabă și nu prin promisiuni verbale.

• Vânzătorul refuză să arate actele înainte de avans.
• În CF apar coproprietari care nu participa la discutie.
• Se invoca o procura, dar nu ți se arată conținutul ei.
• Imobilul are sechestru, urmărire, litigiu notat sau interdicție neexplicată.
• Succesiunea nu este finalizată, dar ți se cere rezervare sau avans.
• Prețul este neobișnuit de mic și presiunea de semnare este mare.
• Plata se cere cash, într-un cont al altei persoane sau fără document clar.