Cum verifici un imobil înainte să cumperi

Ce verifici, pe scurt

Verificarea unui imobil are trei momente: înainte de avans (când riști cei mai mulți bani), înainte de semnare (când reconfirmi că nimic nu s-a schimbat) și la teren/casă veche (unde apar verificări suplimentare). Lista de mai jos e ordonată de la ce te apără cel mai mult la ce bugetezi la final.

1. Actele de proprietate și intabularea

Pornește de la extrasul de carte funciară - documentul oficial ANCPI care arată situația juridică a imobilului. Confirmă că imobilul e intabulat și că datele din extras se potrivesc cu actul de proprietate al vânzătorului și cu anunțul.

• imobilul are carte funciară (e intabulat);
• tipul corespunde (apartament, casă, teren);
• actul de dobândire al vânzătorului există și e valabil.

2. Proprietarul real

Numele din Partea II a extrasului trebuie să coincidă cu persoana cu care negociezi. Dacă sunt mai mulți proprietari sau imobilul e în comunitate de bunuri, toți trebuie să semneze.

• proprietarul din acte = vânzătorul;
• toți coproprietarii sunt de acord și semnează;
• dacă vânzătorul e firmă, verifică starea ei (insolvență, datorii): verifică vânzătorul.

3. Sarcini, ipoteci și litigii

Partea III a extrasului e cea mai importantă pentru cumpărător. Aici apar ipotecile, interdicțiile, sechestrele și litigiile notate.

• Ipotecă - se poate radia la tranzacție (creditul vânzătorului se stinge din preț), dar trebuie planificat cu banca;
• Interdicție de înstrăinare / sechestru - blochează vânzarea; semnal roșu;
• Notare litigiu - nu semna nimic fără aviz juridic (vezi ce înseamnă notare litigiu).

4. Suprafața și numărul cadastral

Numărul cadastral și suprafața din extras trebuie să se potrivească exact cu cele din anunț și din contractul pe care urmează să-l semnezi. Un număr cadastral diferit sau o suprafață care nu corespunde sunt semnale care cer clarificări înainte de avans. Dacă pornești de la adresă, vezi cum afli numărul cadastral.

5. Urbanism și autorizații

Relevant mai ales pentru terenuri și case. Verifică ce se poate construi și dacă există restricții.

• certificat de urbanism, PUG/PUZ, POT și CUT - ce și cât poți construi;
• construcțiile existente au autorizație și sunt intabulate (fără construcții neautorizate);
• pentru teren agricol/forestier, verifică dreptul de preempțiune.

6. Riscuri: seismic, inundații, mediu

Riscurile zonei nu apar în extrasul CF, dar afectează siguranța și valoarea. Verifică:

• clasa de risc seismic a clădirii (bulină roșie);
• zonele inundabile și riscul de inundații;
• calitatea aerului, zgomotul și deșeurile în jur.

7. Datorii: fiscal și întreținere

Înainte de semnare, confirmă că imobilul nu vine cu datorii:

• certificat fiscal de la primărie - fără restanțe la impozitul local. Din 2026 (OUG 7/2026), certificatul de atestare fiscală este cerut și pentru cumpărător, nu doar pentru vânzător: vezi ghidul dedicat;
• adeverință de la asociație - fără restanțe la întreținere și fond de reparații;
• utilitățile (curent, gaz, apă) sunt achitate la zi.

8. Valoarea reală vs grila notarială

În final, bugetează costurile și valoarea de la care pornesc taxele:

• cât te costă total cumpărarea (avans, notar, comision, asigurare, rata la credit);
• valoarea minimă din grila notarială - baza taxelor, utilă și ca reper dacă prețul cerut are sens;
• taxele la notar (onorariu, ANCPI, extras).

Verificări speciale, în funcție de imobil

Peste checklistul de bază, câteva situații cer verificări în plus:

• Casă veche sau bloc vechi - clasa de risc seismic și dacă e monument istoric sau în zonă protejată (avize și restricții la renovare);
• Teren - riscurile ascunse, servitutea de acces și suprapunerile din planul cadastral;
• Moștenire nedezbătută - dacă vânzătorul a moștenit, succesiunea trebuie dezbătută și el intabulat ca proprietar înainte de vânzare (vezi taxele de succesiune);
• Vânzător firmă - datorii, insolvență și litigii care pot bloca sau anula tranzacția.

Unde verifici fiecare lucru (și cine le adună pe toate)

Fiecare verificare are o sursă oficială diferită, împrăștiată pe zeci de instituții. Le poți face singur, punct cu punct. Verifi le agregă pe toate într-un singur raport, cu sursa și acoperirea marcate transparent la fiecare.

Costurile à la carte sunt orientative (2026). Urbanismul rămâne o verificare la primărie; raportul semnalează contextul, dar certificatul de urbanism îl ceri direct.

Cât costă și cât durează să verifici un imobil

Verificările de bază au costuri mici, dar sunt împrăștiate. Extrasul de carte funciară costă 60 RON și vine în minute până la ore. Multe surse (grila notarială, bulina roșie, hărțile de risc seismic și de inundații) sunt gratuite, dar dispersate pe zeci de instituții diferite și în format tehnic. Verificarea completă, făcută manual, poate dura câteva zile de căutat pe portaluri separate. Un raport care le adună pe toate, cu sursa fiecăreia marcată, o face în minute pornind de la adresă sau de la numărul cadastral.

Întrebări frecvente