Checklist verificare imobil înainte de semnare
Lista pe care o parcurgi înainte să dai avans și înainte să semnezi la notar. Fiecare punct îți spune ce confirmi și de unde, ca să nu rămână surprize ascunse în acte sau în zonă.
- Verifică ÎNAINTE de avans: actele de proprietate, proprietarul real și sarcinile (extras de carte funciară).
- Partea III a extrasului CF (ipoteci, interdicții, litigii) este cea mai importantă pentru cumpărător.
- Reverifică un extras CF actualizat chiar înainte de semnare - situația se poate schimba până atunci.
- Cere certificat fiscal și adeverință de la asociație: imobilul nu trebuie să aibă datorii.
1. Actele de proprietate
Pornește de la extrasul de carte funciară - documentul oficial ANCPI care arată situația juridică a imobilului. Confirmă că imobilul e intabulat și că datele din extras se potrivesc cu actul de proprietate al vânzătorului și cu anunțul.
- imobilul are carte funciară (e intabulat);
- tipul corespunde (apartament, casă, teren);
- actul de dobândire al vânzătorului există și e valabil.
2. Proprietarul
Numele din Partea II a extrasului trebuie să coincidă cu persoana cu care negociezi. Dacă sunt mai mulți proprietari sau imobilul e în comunitate de bunuri, toți trebuie să semneze.
- proprietarul din acte = vânzătorul;
- toți coproprietarii sunt de acord și semnează;
- dacă vânzătorul e firmă, verifică starea ei (insolvență, datorii): verifică vânzătorul.
3. Sarcini, ipoteci și litigii
Partea III a extrasului e cea mai importantă pentru cumpărător. Aici apar ipotecile, interdicțiile, sechestrele și litigiile notate.
- Ipotecă - se poate radia la tranzacție (creditul vânzătorului se stinge din preț), dar trebuie planificat cu banca;
- Interdicție de înstrăinare / sechestru - blochează vânzarea; semnal roșu;
- Notare litigiu - nu semna nimic fără aviz juridic (vezi ce înseamnă notare litigiu).
4. Suprafața și numărul cadastral
Numărul cadastral și suprafața din extras trebuie să se potrivească exact cu cele din anunț și din contractul pe care urmează să-l semnezi. Un număr cadastral diferit sau o suprafață care nu corespunde sunt semnale care cer clarificări înainte de avans.
5. Urbanism și autorizații
Relevant mai ales pentru terenuri și case. Verifică ce se poate construi și dacă există restricții.
- certificat de urbanism, PUG/PUZ, POT și CUT - ce și cât poți construi;
- construcțiile existente au autorizație și sunt intabulate (fără construcții neautorizate);
- pentru teren agricol/forestier, verifică dreptul de preempțiune.
6. Riscuri: seismic, inundații, mediu
Riscurile zonei nu apar în extrasul CF, dar afectează siguranța și valoarea. Verifică:
- clasa de risc seismic a clădirii (bulină roșie);
- zonele inundabile și riscul de inundații;
- calitatea aerului, zgomotul și deșeurile în jur.
7. Datorii: fiscal și întreținere
Înainte de semnare, confirmă că imobilul nu vine cu datorii:
- certificat fiscal de la primărie - fără restanțe la impozitul local;
- adeverință de la asociație - fără restanțe la întreținere și fond de reparații;
- utilitățile (curent, gaz, apă) sunt achitate la zi.
8. Costuri și grila notarială
În final, bugetează costurile și valoarea de la care pornesc taxele:
- cât te costă total cumpărarea (avans, notar, comision, asigurare, rata la credit);
- valoarea minimă din grila notarială - baza taxelor;
- taxele la notar (onorariu, ANCPI, extras).
Întrebări frecvente
Ce verific neapărat înainte de avans?
Extrasul de carte funciară: proprietarul real și sarcinile (ipotecă, interdicții, litigii). Avansul se dă numai după ce acestea sunt confirmate.
Extrasul de la început mai e valabil la semnare?
Situația se poate schimba (o ipotecă nouă, o notare). De aceea reverifici un extras actualizat chiar înainte de actul final.
Pe cine pun să facă verificările?
Multe le poți face singur (extras CF, certificat fiscal, adeverință asociație). Pentru o imagine completă într-un singur loc - sarcini, proprietar, riscuri - poți folosi raportul Verifi.