Come verificare un immobile prima dell’acquisto

Cosa verificare, in sintesi

La verifica di un immobile ha tre momenti: prima dell’acconto (quando rischi più denaro), prima della firma (quando riconfermi che nulla è cambiato) e per un terreno/una casa vecchia (dove servono verifiche aggiuntive). L’elenco qui sotto parte da ciò che ti protegge maggiormente e arriva a ciò che devi mettere a budget alla fine.

1. Gli atti di proprietà e l’iscrizione nel registro fondiario

Parti dall’estratto del registro fondiario - il documento ufficiale ANCPI che mostra la situazione giuridica dell’immobile. Conferma che l’immobile sia iscritto nel registro fondiario e che i dati dell’estratto corrispondano all’atto di proprietà del venditore e all’annuncio.

• l’immobile ha una posizione nel registro fondiario (è iscritto);
• la tipologia corrisponde (appartamento, casa, terreno);
• l’atto di acquisto del venditore esiste ed è valido.

2. Il vero proprietario

Il nome nella Parte II dell’estratto deve coincidere con la persona con cui stai negoziando. Se vi sono più proprietari o l’immobile è in comunione dei beni, devono firmare tutti.

• il proprietario negli atti = il venditore;
• tutti i comproprietari sono d’accordo e firmano;
• se il venditore è una società, verificane lo stato (insolvenza, debiti): verifica il venditore.

3. Gravami, ipoteche e contenziosi

La Parte III dell’estratto è la più importante per l’acquirente. Qui compaiono ipoteche, divieti, sequestri e controversie annotate.

• Ipoteca - può essere cancellata al momento della compravendita (il finanziamento del venditore viene estinto con il prezzo), ma occorre pianificarlo con la banca;
• Divieto di alienazione / sequestro - blocca la vendita; segnale rosso;
• Annotazione di una controversia - non firmare nulla senza un parere giuridico (vedi cosa significa l’annotazione di una controversia).

4. La superficie e il numero catastale

Il numero catastale e la superficie nell’estratto devono corrispondere esattamente a quelli dell’annuncio e del contratto che stai per firmare. Un numero catastale diverso o una superficie non corrispondente sono segnali che richiedono chiarimenti prima dell’acconto. Se parti dall’indirizzo, vedi come trovare il numero catastale.

5. Urbanistica e autorizzazioni

Rilevante soprattutto per terreni e case. Verifica cosa si può costruire e se esistono restrizioni.

• certificato urbanistico, PUG/PUZ, POT e CUT - cosa e quanto puoi costruire;
• le costruzioni esistenti sono autorizzate e iscritte nel registro fondiario (nessuna costruzione non autorizzata);
• per un terreno agricolo/forestale, verifica il diritto di prelazione.

6. Rischi: sismico, inondazioni, ambiente

I rischi della zona non compaiono nell’estratto CF, ma incidono sulla sicurezza e sul valore. Verifica:

• la classe di rischio sismico dell’edificio (bollino rosso);
• le zone inondabili e il rischio di inondazioni;
• la qualità dell’aria, il rumore e i rifiuti nelle vicinanze.

7. Debiti: fiscali e condominiali

Prima della firma, conferma che l’immobile non porti con sé debiti:

• certificato fiscale del comune - nessun arretrato sull’imposta locale. Dal 2026 (OUG 7/2026), il certificato di attestazione fiscale è richiesto anche all’acquirente, non soltanto al venditore: consulta la guida dedicata;
• attestazione dell’associazione dei proprietari - nessun arretrato per le spese condominiali e il fondo riparazioni;
• le utenze (elettricità, gas, acqua) sono pagate regolarmente.

8. Il valore reale rispetto alla tabella dei valori notarili

Infine, pianifica i costi e il valore da cui partono le spese:

• quanto ti costa complessivamente l’acquisto (acconto, notaio, provvigione, assicurazione, rata del finanziamento);
• il valore minimo della tabella dei valori notarili - la base delle spese, utile anche come riferimento per capire se il prezzo richiesto è ragionevole;
• le spese dal notaio (onorario, ANCPI, estratto).

Verifiche specifiche, in base all’immobile

Oltre alla lista di base, alcune situazioni richiedono verifiche aggiuntive:

• Casa vecchia o condominio vecchio - la classe di rischio sismico e se è un monumento storico o si trova in un’area protetta (pareri e restrizioni per la ristrutturazione);
• Terreno - i rischi nascosti, la servitù di accesso e le sovrapposizioni nella planimetria catastale;
• Eredità con procedura successoria non conclusa - se il venditore ha ereditato, la procedura successoria deve essere conclusa e lui deve essere iscritto come proprietario prima della vendita (vedi le spese di successione);
• Società venditrice - debiti, insolvenza e contenziosi che possono bloccare o annullare la compravendita.

Dove verificare ogni aspetto (e chi li riunisce tutti)

Ogni verifica ha una fonte ufficiale diversa, distribuita tra decine di istituzioni. Puoi effettuarle da solo, punto per punto. Verifi le aggrega tutte in un unico rapporto, indicando in modo trasparente la fonte e la copertura di ciascuna.

I costi dei singoli servizi sono indicativi (2026). L’urbanistica resta una verifica da effettuare presso il comune; il rapporto segnala il contesto, ma il certificato urbanistico va richiesto direttamente.

Quanto costa e quanto tempo occorre per verificare un immobile

Le verifiche di base hanno costi contenuti, ma sono disperse. L’estratto del registro fondiario costa 60 RON e arriva in un tempo che va da minuti a ore. Molte fonti (tabella dei valori notarili, bollino rosso, mappe di rischio sismico e di inondazioni) sono gratuite, ma distribuite tra decine di istituzioni diverse e in formato tecnico. Una verifica completa svolta manualmente può richiedere alcuni giorni di ricerca su portali separati. Un rapporto che le riunisce tutte, indicando la fonte di ciascuna, la svolge in pochi minuti partendo dall’indirizzo o dal numero catastale.

Domande frequenti