Le fasi dell'acquisto di un immobile: dalla visita alla firma

1. La visita e le prime domande

Durante la visita, oltre all’aspetto dell’immobile, chiedi le informazioni che influenzano la decisione e il prezzo: chi è il proprietario nei documenti, da quanto tempo lo possiede, se ha un finanziamento o un’ipoteca, se ci sono debiti per le spese condominiali e perché viene venduto. Annota l’indirizzo esatto e, se disponibile, il numero catastale: ti serviranno al passaggio successivo.

Non affidarti a ciò che dice l’annuncio o l’agente. Tutto ciò che conta giuridicamente si verifica nei documenti, non sulla parola.

2. Verifica i documenti e il proprietario

Questo è il passaggio che ti tutela di più e si fa PRIMA di qualsiasi acconto. Richiedi un estratto del registro fondiario e verifichi: chi è il vero proprietario (deve essere la persona con cui negozi), quali gravami esistono (ipoteca, divieti, sequestro) e se è annotata qualche controversia.

• Proprietario - il nome nella Parte II deve coincidere con il venditore. Se sono più di uno, firmano tutti.
• Gravami (Parte III) - un’ipoteca può essere cancellata durante la transazione, ma una controversia o un sequestro sono segnali d’allarme.
• Il venditore è una società? Verifica anche lo stato della società (insolvenza, debiti): verifica il venditore.

3. Calcola i costi reali

Il prezzo non è tutto ciò che paghi. Per sapere di quanto denaro hai davvero bisogno, calcola tutti i costi: acconto, spese dal notaio, iscrizione nel registro fondiario presso l’ANCPI, provvigione dell’agenzia, assicurazione obbligatoria e, se richiedi un finanziamento, rata mensile.

• Calcolatore del costo totale di acquisto - denaro necessario all’acquisto + rata mensile.
• Calcolatore delle spese notarili - onorario, ANCPI, estratto CF.
• Tabella dei valori notarili - il valore minimo da cui partono le spese.

4. Negoziazione e offerta

Con i documenti verificati e il budget chiaro, fai un’offerta. Usa ciò che hai scoperto: un gravame da estinguere, lavori necessari o una superficie diversa da quella dell’annuncio sono argomenti di negoziazione. Stabilisci fin dall’inizio chi paga che cosa (di norma l’acquirente paga l’onorario notarile e l’iscrizione nel registro fondiario, il venditore paga l’imposta sul trasferimento) e che cosa è incluso nel prezzo (mobili, elettrodomestici).

5. Il contratto preliminare (la promessa di vendita)

Il contratto preliminare (promessa bilaterale) fissa la transazione: stabilisce il prezzo, il termine per l’atto finale, l’acconto o la caparra e le condizioni. È il momento di maggiore rischio finanziario, perché versi denaro. Leggi attentamente le clausole sull’acconto o sulla caparra e le condizioni sospensive (ad esempio, l’ottenimento del finanziamento).

Dettagli e insidie nella guida alla promessa di compravendita e nella guida alla tutela dell’acconto.

6. Il mutuo ipotecario (se necessario)

Se paghi con un finanziamento, dopo il contratto preliminare presenti la pratica alla banca. La banca richiede un acconto (di norma almeno il 15%), una valutazione dell’immobile e stipula un’assicurazione. L’approvazione richiede tempo, perciò il termine del contratto preliminare deve coprire questo periodo. Stima la rata e i costi del finanziamento con il calcolatore del costo totale.

7. Verifiche finali prima della firma

Anche se hai verificato all’inizio, la situazione può cambiare prima della firma. Prima dell’atto finale, verifica nuovamente:

• estratto CF aggiornato - che non sia comparso un nuovo gravame;
• certificati fiscali - l’immobile senza debiti verso lo Stato e, dal 2026 (OUG 7/2026), certificato di attestazione fiscale anche per l’acquirente;
• attestazione dell’associazione dei proprietari - nessun arretrato nelle spese condominiali;
• per i terreni, eventuali restrizioni urbanistiche o diritti di prelazione.

8. La firma dal notaio

Dal notaio si firma il contratto di compravendita in forma autentica. Il notaio verifica i documenti, trattiene l’imposta del venditore e incassa l’onorario e la tassa di iscrizione nel registro fondiario. Le spese si calcolano sul valore dichiarato, ma non al di sotto del valore della tabella dei valori notarili. Dopo la firma, il notaio deposita l’atto per l’iscrizione del tuo diritto di proprietà presso l’ANCPI.

Scopri esattamente che cosa paghi dal notaio con il calcolatore delle spese notarili.

9. Dopo l’acquisto: iscrizione nel registro fondiario, assicurazione, imposte

Dopo la firma restano alcuni passaggi: confermi l’iscrizione del tuo diritto nel registro fondiario, stipuli l’assicurazione obbligatoria PAD (130 lei/anno per costruzioni in calcestruzzo o mattoni), registri l’immobile presso il comune per l’imposta locale e trasferisci le utenze a tuo nome.

Domande frequenti

Che cosa verifico per prima cosa quando voglio acquistare?

L’estratto del registro fondiario: chi è il vero proprietario e quali gravami ha l’immobile (ipoteca, divieti, controversie). La verifica si fa prima di qualsiasi acconto.

Di quanto denaro ho bisogno, oltre al prezzo?

Onorario notarile, iscrizione nel registro fondiario presso l’ANCPI, estratto CF, assicurazione PAD e, se ti rivolgi a un’agenzia, la provvigione. Con un finanziamento si aggiungono l’acconto e i costi dell’ipoteca. Calcola l’importo esatto con il calcolatore del costo totale.

Chi paga le spese dal notaio?

Di norma l’acquirente paga l’onorario notarile e l’iscrizione nel registro fondiario presso l’ANCPI, mentre il venditore paga l’imposta sul trasferimento (1% o 3%).

Posso firmare senza contratto preliminare?

Sì, se paghi senza finanziamento e tutto è stato verificato. Il contratto preliminare è utile quando hai bisogno di tempo (finanziamento, vendita di un altro immobile) e vuoi fissare il prezzo e le condizioni.