Schritte beim Immobilienkauf: von der Besichtigung bis zur Unterschrift

1. Besichtigung und erste Fragen

Frage bei der Besichtigung über das Erscheinungsbild hinaus nach Dingen, die Entscheidung und Preis beeinflussen: Wer ist laut Unterlagen Eigentümer, seit wann gehört ihm die Immobilie, besteht ein Darlehen beziehungsweise eine Hypothek darauf, gibt es Hausgeldrückstände und warum wird verkauft? Notiere die genaue Adresse und, falls vorhanden, die Katasternummer – du brauchst sie im nächsten Schritt.

Verlasse dich nicht auf die Aussagen im Inserat oder des Maklers. Alles rechtlich Relevante wird anhand von Unterlagen geprüft, nicht auf bloßes Wort hin.

2. Unterlagen und Eigentümer prüfen

Dieser Schritt schützt dich am meisten und erfolgt VOR jeder Anzahlung. Du forderst einen Grundbuchauszug an und prüfst: Wer ist der tatsächliche Eigentümer (es muss die Person sein, mit der du verhandelst), welche Belastungen bestehen (Hypothek, Verbote, Beschlagnahme) und ist ein Rechtsstreit vermerkt?

• Eigentümer – der Name in Teil II muss mit dem Verkäufer übereinstimmen. Gibt es mehrere, unterzeichnen alle.
• Belastungen (Teil III) – eine Hypothek kann bei der Transaktion gelöscht werden, ein Rechtsstreit oder eine Beschlagnahme sind jedoch Warnsignale.
• Ist der Verkäufer ein Unternehmen? Prüfe auch den Unternehmensstatus (Insolvenz, Schulden): Verkäufer prüfen.

3. Tatsächliche Kosten berechnen

Der Preis ist nicht alles, was du zahlst. Um deinen tatsächlichen Geldbedarf zu kennen, berechne die vollständigen Kosten: Anzahlung, Notarkosten, ANCPI-Grundbucheintragung, Maklerprovision, Pflichtversicherung und, wenn du ein Darlehen aufnimmst, die monatliche Rate.

• Rechner für die gesamten Kaufkosten – benötigtes Geld beim Kauf + monatliche Rate.
• Notarkostenrechner – Honorar, ANCPI, CF-Auszug.
• Notarielle Werttabelle – der Mindestwert, von dem die Abgaben ausgehen.

4. Verhandlung und Angebot

Mit geprüften Unterlagen und einem klaren Budget gibst du ein Angebot ab. Nutze deine Erkenntnisse: eine zu löschende Belastung, notwendige Arbeiten oder eine vom Inserat abweichende Fläche sind Verhandlungsargumente. Lege von Anfang an fest, wer was zahlt (in der Regel zahlt der Käufer Notarhonorar und Grundbucheintragung, der Verkäufer die Steuer auf die Eigentumsübertragung) und was im Preis enthalten ist (Möbel, Haushaltsgeräte).

5. Der Vorvertrag (Verkaufsvorvertrag)

Der beiderseitig bindende Vorvertrag schreibt die Transaktion fest: Er legt Preis, Frist bis zum endgültigen Vertrag, Anzahlung oder Draufgabe sowie die Bedingungen fest. Dies ist der Zeitpunkt mit dem größten finanziellen Risiko, weil du Geld zahlst. Lies die Klauseln zu Anzahlung beziehungsweise Draufgabe und die aufschiebenden Bedingungen (zum Beispiel die Darlehenszusage) sorgfältig.

Details und Fallstricke findest du im Ratgeber zum Kaufvorvertrag und im Ratgeber zum Schutz der Anzahlung.

6. Das Hypothekendarlehen (falls erforderlich)

Zahlst du per Darlehen, reichst du nach dem Vorvertrag die Unterlagen bei der Bank ein. Die Bank verlangt eine Anzahlung (in der Regel mindestens 15%) und eine Immobilienbewertung und schließt eine Versicherung ab. Die Genehmigung braucht Zeit; deshalb muss die Frist im Vorvertrag diesen Zeitraum abdecken. Schätze Rate und Darlehenskosten mit dem Gesamtkostenrechner.

7. Abschließende Prüfungen vor der Unterzeichnung

Auch wenn du am Anfang geprüft hast, kann sich die Situation bis zur Unterzeichnung ändern. Prüfe vor dem endgültigen Vertrag erneut:

• aktueller CF-Auszug – es darf keine neue Belastung hinzugekommen sein;
• steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen – keine staatlichen Steuerschulden für die Immobilie und seit 2026 (OUG 7/2026) auch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Käufer;
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft – keine Hausgeldrückstände;
• bei Grundstücken mögliche städtebauliche Beschränkungen oder Vorkaufsrechte.

8. Unterzeichnung beim Notar

Beim Notar wird der notariell beurkundete Kaufvertrag unterzeichnet. Der Notar prüft die Unterlagen, behält die Steuer des Verkäufers ein und erhebt das Honorar sowie die Grundbucheintragungsgebühr. Die Abgaben werden auf den angegebenen Wert berechnet, mindestens jedoch auf den Wert aus der notariellen Werttabelle. Nach der Unterzeichnung reicht der Notar die Urkunde zur Eintragung deines Eigentumsrechts bei ANCPI ein.

Mit dem Notarkostenrechner siehst du genau, was du beim Notar zahlst.

9. Nach dem Kauf: Grundbucheintragung, Versicherung, Steuern

Nach der Unterzeichnung folgen noch einige Schritte: Du bestätigst die Eintragung deines Rechts im Grundbuch, schließt die Pflichtversicherung PAD ab (130 Lei/Jahr für Gebäude aus Beton oder Ziegeln), meldest die Immobilie bei der Gemeinde für die Kommunalsteuer an und überträgst die Versorgungsverträge auf deinen Namen.

Häufige Fragen

Was prüfe ich zuerst, wenn ich kaufen möchte?

Den Grundbuchauszug: Wer ist der tatsächliche Eigentümer, und welche Belastungen hat die Immobilie (Hypothek, Verbote, Rechtsstreitigkeiten)? Das erfolgt vor jeder Anzahlung.

Wie viel Geld brauche ich zusätzlich zum Preis?

Notarhonorar, ANCPI-Grundbucheintragung, CF-Auszug, PAD-Versicherung und bei Einschaltung eines Maklers dessen Provision. Bei einem Darlehen kommen Anzahlung und Hypothekenkosten hinzu. Berechne alles genau mit dem Gesamtkostenrechner.

Wer zahlt die Notarkosten?

In der Regel zahlt der Käufer das Notarhonorar und die ANCPI-Grundbucheintragung, während der Verkäufer die Steuer auf die Eigentumsübertragung (1% oder 3%) zahlt.

Kann ich ohne Vorvertrag unterzeichnen?

Ja, wenn du aus eigenen Mitteln zahlst und alles geprüft ist. Ein Vorvertrag ist nützlich, wenn du Zeit brauchst (Darlehen, Verkauf einer anderen Immobilie) und Preis und Bedingungen festschreiben möchtest.