Az ingatlanvásárlás lépései: a megtekintéstől az aláírásig
Lakás vagy ház vásárlása ugyanazokon a lépéseken, ugyanabban a sorrendben halad végig. Ez az útmutató megmutatja, mit ellenőrizz, mit számolj ki és mit írj alá minden szakaszban, hogy ne köss le pénzt vagy írj alá meglepetésekkel szembesülve.
- A vásárlásnak ~8 lépése van: megtekintés, iratellenőrzés, költségszámítás, ajánlat, előszerződés, hitel, végső ellenőrzések és közjegyzői aláírás.
- ELŐSZÖR az iratokat ellenőrizd (telekkönyvi kivonat: tényleges tulajdonos, terhek, perek) – mielőtt előleget vagy foglalót fizetnél.
- A teljes költséget tervezd meg, ne csak az árat: közjegyzői költségek, ANCPI telekkönyvi bejegyzés, jutalék, PAD-biztosítás és hitelnél az önerő, valamint a havi törlesztőrészlet.
- A közjegyzőnél a költségeket a bevallott érték alapján számítják, de soha nem a közjegyzői értéktáblázat értéke alatt.
1. Megtekintés és első kérdések
Megtekintéskor az ingatlan kinézetén túl kérdezz rá a döntést és az árat befolyásoló dolgokra: ki az iratok szerinti tulajdonos, mióta az övé, van-e rajta hitel/jelzálogjog, van-e közösköltség-tartozás, és miért adják el. Jegyezd fel a pontos címet és – ha van – a kataszteri számot: a következő lépésben szükséged lesz rájuk.
Ne támaszkodj a hirdetésre vagy az ingatlanközvetítő szavára. Minden jogilag fontos körülményt iratokból kell ellenőrizni, nem bemondásra.
2. Ellenőrizd az iratokat és a tulajdonost
Ez a lépés véd meg a leginkább, és bármilyen előleg ELŐTT kell megtenni. Kérsz egy telekkönyvi kivonatot, és ellenőrzöd: ki a tényleges tulajdonos (annak kell lennie, akivel tárgyalsz), milyen terhek állnak fenn (jelzálogjog, tilalmak, zárlat), és van-e perfeljegyzés.
- Tulajdonos – a II. részben szereplő névnek egyeznie kell az eladóéval. Ha többen vannak, mindannyian aláírnak.
- Terhek (III. rész) – a jelzálogjog az ügyletkor törölhető, de a per vagy a zárlat komoly figyelmeztető jel.
- Cég az eladó? A társaság állapotát is ellenőrizd (fizetésképtelenség, tartozások): ellenőrizd az eladót.
3. Számold ki a tényleges költségeket
Nem csak az árat fizeted. Ahhoz, hogy tudd, valójában mennyi pénzre van szükséged, számold ki a teljes költséget: előleg, közjegyzői költségek, ANCPI telekkönyvi bejegyzés, ingatlanközvetítői jutalék, kötelező biztosítás és hitelfelvételnél a havi törlesztőrészlet.
- Teljes vásárlási költség kalkulátora – a vásárláskor szükséges pénz + havi törlesztőrészlet.
- Közjegyzői költségek kalkulátora – munkadíj, ANCPI, CF-kivonat.
- Közjegyzői értéktáblázat – a minimumérték, amelyből a közterhek számítása indul.
4. Tárgyalás és ajánlat
Ellenőrzött iratokkal és tisztázott költségkerettel ajánlatot teszel. Használd fel, amit megtudtál: a megszüntetendő teher, a szükséges munkák vagy a hirdetéstől eltérő terület tárgyalási érvek. Már az elején tisztázzátok, ki mit fizet (rendszerint a vevő a közjegyzői munkadíjat és a telekkönyvi bejegyzést, az eladó a tulajdonátruházási adót), és mit tartalmaz az ár (bútorok, háztartási gépek).
5. Az adásvételi előszerződés
Az előszerződés (kétoldalú ígéret) rögzíti az ügyletet: meghatározza az árat, a végleges okirat határidejét, az előleget vagy foglalót és a feltételeket. Ez a legnagyobb pénzügyi kockázatú pillanat, mert pénzt adsz át. Figyelmesen olvasd el az előlegre/foglalóra vonatkozó kikötéseket és a felfüggesztő feltételeket (például a hitel megszerzését).
Részletek és buktatók az adásvételi előszerződésről szóló útmutatóban és az előleg védelméről szóló útmutatóban.
6. A jelzáloghitel (ha szükséges)
Ha hitelből fizetsz, az előszerződés után benyújtod a bankhoz a kérelmi iratokat. A bank önerőt (rendszerint legalább 15%-ot) és ingatlanértékbecslést kér, valamint biztosítást köt. A jóváhagyás időt vesz igénybe, ezért az előszerződés határidejének ezt az időszakot le kell fednie. Becsüld meg a törlesztőrészletet és a hitelköltségeket a teljesköltség-kalkulátorral.
7. Végső ellenőrzések aláírás előtt
Még ha az elején ellenőriztél is mindent, a helyzet az aláírásig megváltozhat. A végleges okirat előtt ellenőrizd újra:
- friss CF-kivonat – nem jelent-e meg új teher;
- adóigazolások – az ingatlannak ne legyen állammal szembeni tartozása, és 2026-tól (OUG 7/2026) a vevőnek is kell adóigazolás;
- a tulajdonosi társulás igazolása – ne legyen közösköltség-hátralék;
- földterületnél az esetleges településrendezési korlátozások vagy elővásárlási jogok.
8. Aláírás a közjegyzőnél
A közjegyzőnél közokirati adásvételi szerződést írtok alá. A közjegyző ellenőrzi az iratokat, levonja az eladó adóját, és beszedi a munkadíjat, valamint a telekkönyvi bejegyzés díját. A költségeket a bevallott értéken számítják, de nem a közjegyzői értéktáblázat értéke alatt. Aláírás után a közjegyző benyújtja az okiratot az ANCPI-hez a tulajdonjogod bejegyzésére.
A közjegyzői költségek kalkulátorával nézd meg pontosan, mit fizetsz a közjegyzőnél.
9. A vásárlás után: telekkönyvi bejegyzés, biztosítás, adók
Aláírás után még van néhány lépés: megerősíted a tulajdonjogod telekkönyvi bejegyzését, megkötöd a kötelező PAD-biztosítást (beton- vagy téglaépületnél 130 lej/év), bejelented az ingatlant az önkormányzatnál a helyi adóhoz, és a közműveket a nevedre íratod.
Gyakori kérdések
Mit ellenőrizzek legelőször, amikor vásárolni szeretnék?
A telekkönyvi kivonatot: ki a tényleges tulajdonos, és milyen terhek vannak az ingatlanon (jelzálogjog, tilalmak, perek). Ezt bármilyen előleg előtt kell megtenni.
Mennyi pénzre van szükségem az áron felül?
Közjegyzői munkadíj, ANCPI telekkönyvi bejegyzés, CF-kivonat, PAD-biztosítás és ingatlanközvetítő igénybevételekor jutalék. Hitelnél ehhez hozzáadódik az önerő és a jelzáloghitel költsége. Számold ki pontosan a teljesköltség-kalkulátorral.
Ki fizeti a közjegyzői költségeket?
Rendszerint a vevő fizeti a közjegyzői munkadíjat és az ANCPI telekkönyvi bejegyzést, az eladó pedig a tulajdonátruházási adót (1% vagy 3%).
Aláírhatok előszerződés nélkül?
Igen, ha hitel nélkül fizetsz, és mindent ellenőriztek. Az előszerződés akkor hasznos, ha időre van szükséged (hitel, másik ingatlan eladása), és rögzíteni szeretnéd az árat és a feltételeket.