Hogyan védd az előlegedet az előszerződés aláírása előtt?

• 75 lej/ingatlan - az előszerződés telekkönyvi feljegyzése, amely harmadik személyekkel szemben hatályossá teszi (sürgősségi eljárásban 375 lej) (16/2019. sz. ANCPI-rendelet)
• 6 hónap - az a határidő, amelyen belül a bíróságtól a szerződést helyettesítő határozatot kérheted, az esedékes aláírás napjától számítva (a polgári törvénykönyv 1669. cikke)
• Törvényes jelzálogjog - az előszerződés vevőjének ingatlanon fennálló biztosítéka a vételárba beszámító befizetett összegekre (a polgári törvénykönyv 2386. cikkének 2. pontja)
• online 20 lej - tájékoztatási célú CF-kivonat, amelyet bárki kérhet bármely ingatlanról (16/2019. sz. ANCPI-rendelet)

1. Miért az előleg az ügylet leginkább veszélyeztetett összege?

Az előszerződés (adásvételi ígéret) nem ruházza át a tulajdonjogot. Ingatlan esetében a tulajdonjog csak a közjegyző előtt, közokirati formában megkötött adásvételi szerződéssel száll át, a telekkönyvi bejegyzés pedig harmadik személyekkel szemben hatályossá teszi. Addig a befizetett pénzed egyszerű követelés: probléma esetén nem az ingatlan a tiéd, csak arra van jogod, hogy visszakérd a pénzedet az eladótól.

A végleges szerződésnél a közjegyző ellenőrzi az okiratokat, a hitelesítési célú kivonatot és a felek személyazonosságát. Az előszerződésnél, különösen a magánokiratba foglaltnál, senki nem ellenőriz semmit helyetted. Ezért az előleg védelmének két, egymást nem helyettesítő oldala van: mit írsz a dokumentumba, és mit ellenőrzöl fizetés előtt.

Hivatalos hivatkozások: a polgári törvénykönyv 1244. cikke (közokirati forma az ingatlanra vonatkozó dologi jogok átruházásához), 1279. és 1669. cikke (szerződéskötési ígéret és adásvételi ígéret).

2. Előleg vagy foglaló: az összeg elnevezése dönti el, mit kapsz vissza

Az előleg a vételár részbeni megfizetése. Ha az előszerződés megszűnik, az előleg általában visszajár, a felek eredeti helyzetének helyreállítása részeként. A bíróságok, köztük az Înalta Curte is megerősítették, hogy kifejezett foglalókikötés hiányában a befizetett összeg a vételár egyszerű részfizetése. Az előleg önmagában senkit nem büntet: ha szankciókat szeretnél az ügyletet akadályozó féllel szemben, azokat külön kell rögzíteni.

A foglaló más. A polgári törvénykönyv saját szabályozást ad rá, két változattal. Megerősítő foglaló (1544. cikk): ha te indok nélkül nem teljesíted a kötelezettségeidet, az eladó elállhat, és megtarthatja a foglalót; ha az eladó nem teljesít, te állhatsz el, és kérheted a foglaló kétszeresét. Elállási foglaló (1545. cikk): ha a szerződés kifejezetten kiköti valamelyik vagy mindkét fél visszalépési jogát, a visszalépő fél elveszíti az adott foglalót, illetve adott esetben visszafizeti a kapott összeg kétszeresét.

Van biztonsági védelem is: a foglaló visszajár, ha a szerződés egyik fél felelősségét sem megalapozó okból szűnik meg (1546. cikk). A gyakorlati probléma az, hogy a felek éppen azon vitáznak, ki a felelős, ezért ne csak a törvénycikkre hagyatkozz: írd bele a helyzeteket a szerződésbe, ahogy a következő rész bemutatja.

Hivatalos hivatkozások: a polgári törvénykönyv 1544-1546. cikke. Aláírás előtt ellenőriztesd a dokumentumod pontos megfogalmazását közjegyzővel vagy ügyvéddel.

3. A védelmedet szolgáló kikötések: írásos forgatókönyvek, nem szóbeli ígéretek

Egyszerű szabály: minden, az ügyletet megakadályozó helyzethez írásos válasznak kell szerepelnie az előszerződésben arra, hogy mi történik a pénzemmel. A fő eszköz a felfüggesztő feltétel: a továbblépési kötelezettség egyértelmű eseménytől függ, határidővel, igazoló dokumentummal és a pénz sorsának mindkét kimenetelre rögzített szabályával.

• Hitel: a teljes összeg visszafizetése, ha a bank elutasítja a finanszírozást, vagy az értékbecslés a küszöb alatt marad, az elutasítás igazolásával és értesítési határidővel.
• Tehermentes CF: az aláírás megtagadásának és a pénz visszakérésének joga, ha a hitelesítéskor új vagy el nem fogadott terhek jelennek meg.
• Meglévő jelzálog: írásos fizetési és törlési mechanizmus (fizetés az eladó bankjának, törlési hozzájárulás), nem pusztán az ígéret, hogy megoldódik.
• Okiratok és személyek: határidő az adóigazolásra, kataszteri dokumentumokra, a tulajdonostársak vagy a házastárs hozzájárulására.
• Kölcsönös határidők: ha te pénzt veszítesz késedelemkor, az eladót is terhelje írásban rögzített következmény, ha ő késik.

Nagy összegeknél kérdezd meg a közjegyzőt az ellenőrzött fizetésről: letéti számláról vagy más megoldásról, amellyel a pénz nem kerül feltétel nélkül az eladóhoz, amíg az okiratok nincsenek rendben. Egy ilyen megoldás költsége alacsony ahhoz a kockázathoz képest, hogy perben kell a pénzed után futnod.

4. A törvényes biztosítékok, amelyeket kevés vevő használ

Az első az előszerződés telekkönyvi feljegyzése (a polgári törvénykönyv 906. cikke). Az adásvételi előszerződés akkor jegyezhető fel a CF-be, ha az ígéretet tevő fél a jog jogosultjaként be van jegyezve, és az előszerződés írásos határidőt tartalmaz a végleges szerződés megkötésére: e határidő nélkül az OCPI elutasítja a feljegyzési kérelmet. A feljegyzés a határidőn belül bármikor kérhető, de legkésőbb annak lejártától számított 6 hónapon belül. Hatása: az előszerződés harmadik személyekkel szemben hatályossá válik. Mindenki látja, aki CF-kivonatot kér, és egy második vevő már nem mondhatja, hogy nem tudott róla.

A második az előszerződés vevőjének törvényes jelzálogjoga (a polgári törvénykönyv 2386. cikkének 2. pontja): a vételárba beszámító befizetett összegekre a törvény jelzálogjogot ad az adott ingatlanon arra az esetre, ha az előszerződést nem teljesítik. Ez dologi biztosíték, nem puszta követelés: az eladó biztosíték nélküli hitelezői elé kerülsz. Nem jegyzik be hivatalból: az OCPI-nél kell kérni, az előszerződés feljegyzésétől külön, a bejegyzéshez pedig a közjegyzői gyakorlat közokirati formájú előszerződést követel. Csak a vételárba beszámító befizetett összegeket biztosítja, a kötbért vagy más károkat nem.

A harmadik az előszerződés kikényszerítése: ha az eladó indokolatlanul megtagadja a végleges szerződés megkötését, a bíróság a saját kötelezettségeit teljesítő fél kérelmére a szerződést helyettesítő határozatot hozhat, ha minden más érvényességi feltétel teljesül. Az erre irányuló kereseti jog a szerződéskötés esedékes napjától számított 6 hónapon belül elévül (a polgári törvénykönyv 1669. cikke).

Hivatalos hivatkozások: a polgári törvénykönyv 906. cikke, 2386. cikkének 2. pontja és 1669. cikke. A feljegyzés és a törvényes jelzálogjog bejegyzése a telekkönyvön keresztül történik; a közjegyző mindkettőben segíthet a közokirati formájú előszerződés aláírásakor.

5. Mit ellenőrizz az eladóról a pénz átutalása előtt?

Az előleg egy emberhez vagy céghez kerül, nem egy ingatlanhoz. Ha az eladónak folyamatban lévő perei, végrehajtásai vagy fizetésképtelenségi eljárás alatt álló cége van, a pénz visszaszerzése egyszerű formalitásból hosszú küzdelemmé válik. A nyilvános források már fizetés előtt megmutatják a fő figyelmeztető jeleket:

• Perek: a portal.just.ro oldalon ingyen kereshetsz bírósági ügyeket a személy vagy cég neve alapján. Az alperesi minőség, a végrehajtások és az ingatlanokat érintő perek fontosak.
• Fizetésképtelenség: cégeknél a Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) és az ONRC nyilvántartása mutatja a fizetésképtelenségi vagy felszámolási eljárásokat. A fizetésképtelenségi eljárás alatt álló előszerződéses eladó azt jelenti, hogy a pénzed a többi hitelező követelésével versenyez.
• Eladó cég: ONRC-státusz (aktív, megszűnési eljárás, törlés), aláírási joggal rendelkező ügyvezetők és az ANAF-nál nyilvánosan látható adótartozások.
• Magánszemély: tulajdonostársak és házastárs. Közös vagyonnál az ingatlan másik házastárs hozzájárulása nélküli eladása érvényteleníthető (a polgári törvénykönyv 346-347. cikke), ezért mindkettőjüknek alá kell írnia az előszerződést.

A név szerinti ellenőrzéseknek van egy korlátja, amelyet fontos ismerned: a névazonosság. Két azonos nevű személy is megjelenhet ugyanazon a portálon, ezért a találatokat a többi okirattal együtt kell értelmezni, nem önmagukban. Bővebben a magánszemély eladó ellenőrzéséről és a céges tulajdonos ellenőrzéséről szóló útmutatókban.

6. Mit ellenőrizz az ingatlanról: CF-terhek és kockázatok

Friss tájékoztatási célú telekkönyvi kivonatot bárki beszerezhet, nem csak a tulajdonos. A végleges okirat aláírásakor használt hitelesítési célú kivonat csak közjegyzőn keresztül szerezhető be. A tájékoztatási kivonat a telekkönyv kiállításkori állapotképe, és nem zárolja a CF-et, ezért az ellenőrzést az aláíráshoz közel meg kell ismételni. Az előleg előtt ez a minimális szűrő: a III. rész mutatja a jelzálogokat, tilalmakat, zárlatokat, feljegyzett pereket és az esetleg más vevők javára feljegyzett előszerződéseket.

• A meglévő jelzálog nem akadályozza meg automatikusan az eladást, de bármilyen határidő elfogadása előtt kérj írásos törlési mechanizmust.
• Az elidegenítési tilalmak, zárlatok és végrehajtások a teljes tisztázásig megállásra intő jelek.
• A helyi adótartozások megakadályozzák az okirat megkötését: 2026-tól az eladónak és a vevőnek is szüksége van adóigazolásra (OUG 7/2026), az okirat semmisségének terhe mellett.
• Az ingatlan fizikai kockázatai vásárlás után rád maradnak: a földrengéskockázati osztályt és az árvízi kitettséget a pénz lekötése előtt érdemes ellenőrizni, nem utána.

7. Konkrét lépések, sorrendben, az aláírás előtt

• Kérj friss tájékoztatási célú CF-kivonatot, mielőtt bármilyen egyeztetésbe kezdesz a pénzről.
• Ellenőrizd az eladót: perek a portal.just.ro oldalon, céges fizetésképtelenség a BPI-ben, cégállapot az ONRC-nél.
• Írásban rögzítsd az összeg jogi jellegét: előleg vagy foglaló, valamint a visszafizetési eseteket.
• Foglald bele a szükséges felfüggesztő feltételeket: hitel, jelzálogtörlés, teljes iratanyag.
• Minden tulajdonos legyen jelen az aláírásnál; közös vagyon esetén mindkét házastárs.
• Beszéld meg a közjegyzővel az előszerződés CF-be történő feljegyzését és a befizetett összegekre vonatkozó törvényes jelzálogjogot.
• Bizonylattal igazolt banki átutalással fizess, csak az aláírás után, soha ne előre készpénzzel.

Az aláírás előtt a költségvetést is tekintsd át: a vásárlás teljes költségét a teljesköltség-kalkulátorral, a hitelesítés díjait pedig a közjegyzői díjkalkulátorral becsülheted meg.

Ez az útmutató tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti a jogi tanácsadást. Nagy összegeknél vagy szokatlan helyzetekben a pénz átutalása előtt egyeztesd a kikötéseket a közjegyzővel és ügyvéddel.

Gyakori kérdések