Nordis-törvény: mire terjed ki, és hol nem véd egyáltalán?
A Nordis-ügy után a törvény korlátozta a terv alapján vásárolt lakások előlegeit, és kötelezővé tette az előszerződések telekkönyvi feljegyzését. Ez nagy lépés, de csak az ingatlanfejlesztőkre terjed ki: ha az előleged magánszemélyhez, földterületre vagy bérletre megy, pontosan ott vagy, ahol korábban. Ez az útmutató mindkét oldalt megmutatja: mit garantál a törvény, és mi marad a te feladatod.
- A 207/2025. sz. törvény („Nordis-törvény”, 2025. december 11-től hatályos) korlátozza a terv alapján kínált lakások előlegeit: 5% lefoglaláskor, összesen 50%, a projektnek elkülönített számlán.
- 2026. március 8-tól az ingatlanfejlesztővel kötött adásvételi előszerződéseket feljegyzik a telekkönyvbe: a kettős eladás láthatóvá válik mindenkinek, aki CF-kivonatot kér, és tudja értelmezni.
- A törvény hiánya: a magánszemélyek közötti adásvételek (a piac többsége), a földterületek és a bérletek teljesen lefedetlenül maradnak. Éppen ott vesztek el az előlegek az Ilfov és Cluj területén történt esetekben.
- Ahol a törvény nem ér el, a védelem a megszokott marad: az összeg írásban rögzített jogi kezelése, az előszerződés feljegyzése (a polgári törvénykönyv 906. cikke), az eladó és a CF ellenőrzése fizetés ELŐTT.
Miben döntesz attól függően, ki az eladó?
A 207/2025. sz. törvény csak fejlesztőtől vásárolt, tervezési szakaszban lévő lakóingatlanoknál véd. Az előlegfizetés előtti első kérdés az, hogy ki az eladó.
A Verifi segít a megfelelő kérdések előkészítésében és a fontos jelzések felismerésében. Összetett jogi helyzeteknél az aláírásról szóló döntést tisztázd a közjegyződdel vagy az ügyvédeddel.
A Nordis-törvény a piacnak csak egy részét fedi le
Mielőtt az új törvény biztosítékaira támaszkodnál, ellenőrizd, hogy az ügyleted valóban a hatálya alá tartozik-e.
Ha az eladó nem tervezési szakaszban lévő lakóingatlanokat kínáló fejlesztő, a törvény által le nem fedett területen vagy: úgy védd magad, mintha ez a törvény nem létezne.
- 2025. dec. 11. - a 207/2025. sz. törvény („Nordis-törvény”) hatálybalépése az ingatlanfejlesztők által terv alapján értékesített lakásokra (Legea 207/2025)
- max. 5% - az előleg a lefoglalási szerződésnél, amely legfeljebb 60 napig tarthat (Legea 207/2025)
- max. 50% - az ingatlanfejlesztő által a befejezés előtt, ütemezetten, a projektnek elkülönített számlára beszedhető összes előleg (Legea 207/2025)
- 2026. márc. 8. - ettől az időponttól alkalmazandók az előzetes lakásonkénti megosztásra és a kataszterre vonatkozó rendelkezések; az ingatlanfejlesztővel kötött adásvételi előszerződéseket feljegyzik a telekkönyvbe (Legea 207/2025)
1. Mi a Nordis-törvény, és miért létezik
A 207/2025. sz. törvény jogalkotói válasz a közelmúlt legnagyobb ingatlanbotrányára: a Nordis-ügyre, amelyben a DIICOT szerint 850 személy fizetett előleget vagy teljes vételárat át nem adott lakásokért, a becsült kár pedig 71-75 millió euró. A törvény éppen azért kapta a „Nordis-törvény” nevet, mert azért írták, hogy az ilyen konstrukciók ne ismétlődhessenek meg az ingatlanfejlesztőknél. 2025. december 11-én lépett hatályba, a kataszterre és az előzetes lakásonkénti megosztásra vonatkozó rendelkezései pedig 2026. március 8-tól alkalmazandók.
A 2024-2026-os csalási hullám teljes számait, forrásokkal és az eljárások állásával együtt, a Verifi ingatlancsalásokról szóló tanulmánya összesíti: több mint 1.000 megkárosított vevő és közel 80 millió euró minimálisan jelentett kár, a nyilvános forrásokból készült alsó becslésként.
Hivatkozások: 207/2025. sz. törvény (2025. december 11-től hatályos); a Digi24 beszámolói a hatálybalépésről és a juridice.ro elemzései a törvény rendelkezéseiről. Saját konkrét helyzetedben közjegyzővel vagy ügyvéddel ellenőrizd a törvény pontos megfogalmazását.
2. Milyen biztosítékokat kapsz, ha ingatlanfejlesztőtől vásárolsz
Az ingatlanfejlesztők által terv alapján értékesített lakásoknál a törvény olyan szabályokat vezet be, amelyeket eddig minden vevő külön tárgyalt meg (vagy nem tárgyalt meg):
A szabályok együtt pontosan a közelmúlt ügyeinek mechanizmusait célozzák: biztosíték nélkül beszedett hatalmas előlegek, cégek között mozgatott pénzek, és ugyanazon lakás több vevőnek történő odaígérése nyilvános nyom nélkül.
Hivatkozások: 207/2025. sz. törvény, amelyet a Digi24 a hatálybalépésekor bemutatott, a juridice.ro pedig elemzett (5%-os korlát lefoglaláskor, elkülönített számla, előzetes lakásonkénti megosztás 2026. március 8-tól).
3. Az erősség: a kettős eladás most már látható a CF-ben
A leginkább alábecsült változás nem az előlegkorlát, hanem a láthatóság. A White Tower vagy az Oxy Residence 2 típusú konstrukciókban ugyanazt a lakást többször is el lehetett adni, mert az adásvételi előszerződések láthatatlanok voltak: magánokiratként aláírva, sehol sem feljegyezve, miközben minden vevő azt hitte, ő az egyetlen.
2026. március 8-tól az ingatlanfejlesztőnél a folyamat nyilvánossá válik: az előszerződést közjegyzőnél kötik meg, feljegyzik a telekkönyvbe, az előzetes lakásonkénti megosztás pedig biztosítja, hogy minden lakásnak már az építkezés alatt saját CF-je legyen. A másik vevő javára feljegyzett előszerződés a kivonat III. részében jelenik meg, a jelzálogjogok és tilalmak mellett. Más szóval: az ingatlanfejlesztő kettős eladása látható a CF-ben, ha tudod értelmezni.
A kivonat részenkénti értelmezését a telekkönyvi kivonatról szóló útmutatóban magyaráztuk el. Ha a hivatalos dokumentumot utazgatás nélkül szeretnéd, a Verifi e-mailben kézbesíti, a tartalom magyarázatával, 60 RON-tól.
4. A törvény által nem lefedett terület: magánszemélyek, földterületek, bérletek
A 207/2025. sz. törvény a terv alapján lakásokat üzletszerűen értékesítőkre vonatkozik. Ennyi. Éppen azok a szegmensek maradnak kívül rajta, amelyekben a legtöbb ügylet zajlik, és a legtöbb „kisebb” összeg elvész:
- Magánszemélyek közötti adásvételek, vagyis a lakáspiac többsége: tulajdonosok által értékesített meglévő lakások és házak, előlegkorlátok, elkülönített számla és kötelező feljegyzés nélkül.
- Földterületek, az eladótól függetlenül: egy belterületi vagy mezőgazdasági földterület előlegére az új törvény egyetlen biztosítéka sem vonatkozik.
- Bérletek: a bérleti biztosítékok és előlegek – a csalások egész területe olyan „tulajdonosokkal”, akiké nem az ingatlan – minden új szabályon kívül maradnak.
Ez nem elméleti feltevés. Chiajna (Ilfov) területén 8 vevő körülbelül 330.000 eurót fizetett szabadként bemutatott lakásokért, noha azokat jelzálogjog terhelte, már másnak ígérték, vagy elidegenítési tilalom alatt álltak a Știrile ProTV szerint; az előszerződéseket magánokiratként írták alá, éppen abban a formában, amelyet az új törvény a nem üzletszerűen értékesítő eladóknál nem érint. Cluj területén két fiatal 80.000 euró előleget fizetett egy magánszemély eladónak, aki meggondolta magát, és drágábban újrahirdette a lakást a Ziarul Profit szerint. Mindkét eset, forrásokkal és az eljárás állásával együtt, az elveszett előlegek számlálójában szerepel.
5. Hogyan védd magad ott, ahová a törvény nem ér el
A törvény által nem lefedett területen a védelem a megszokott marad, és csak akkor működik, ha megelőzi a fizetést:
Az előleg és a foglaló szabályait, a felfüggesztő feltételeket és a törvényi biztosítékokat (az előszerződés vevőjének törvényes jelzálogjoga, a szerződést helyettesítő határozat) lépésről lépésre bemutatja az előszerződésnél fizetett előleg védelméről szóló útmutató.
Ez az útmutató tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti a jogi tanácsadást. Nagy összegeknél vagy szokatlan helyzetekben a pénz átutalása előtt egyeztesd a kikötéseket a közjegyzővel és ügyvéddel.
Gyakori kérdések
Véd a Nordis-törvény, ha magánszemélytől veszek lakást?
Nem. A 207/2025. sz. törvény az ingatlanfejlesztők által terv alapján értékesített lakásokra vonatkozik. Egy meglévő lakás magánszemély általi eladását, vagyis a piac ügyleteinek többségét továbbra is a polgári törvénykönyv általános szabályai rendezik: az előlegkorlátok, az elkülönített számla és az előszerződés kötelező feljegyzése nem alkalmazandó.
Vonatkozik a Nordis-törvény földterületekre vagy bérletekre?
Nem. A törvény az üzletszerűen értékesített, épülő vagy terv alapján kínált lakásokat érinti. A földterületekre fizetett előlegek, valamint a bérleti biztosítékok és előlegek kívül maradnak rajta, noha éppen ott vesznek el gyakran pénzek.
Mennyi előleget fizethetek jogszerűen egy terv alapján vásárolt lakásra?
A lefoglalási szerződésnél az ár legfeljebb 5%-át, és a lefoglalás legfeljebb 60 napig tarthat. Az ingatlanfejlesztő által a befejezés előtt beszedett összes előleg felső határa az ár 50%-a, ütemezetten; a pénzt a 207/2025. sz. törvény szerint a projektnek elkülönített számlára kell fizetni.
Hogyan látom, hogy az ingatlanfejlesztő lakását már odaígérték-e másnak?
A telekkönyvben. Az ingatlanfejlesztővel kötött adásvételi előszerződések közokirati formában készülnek, és a közjegyző kéri a CF-be történő feljegyzésüket; 2026. március 8-tól az előzetes lakásonkénti megosztás minden lakásnak saját telekkönyvet nyit még a lakóház befejezése előtt. A másik vevő javára feljegyzett előszerződés a CF-kivonat III. részében jelenik meg.
Az eladó magánszemély, és nagy előleget kér. Mit tegyek?
Itt az új törvény nem segít, így a védelem az iratokban és az ellenőrzésekben rejlik: nevezd meg egyértelműen az összeget (előleg vagy foglaló), írásos visszafizetési forgatókönyvekkel, kérd az előszerződés CF-be történő feljegyzését (a polgári törvénykönyv 906. cikke), és fizetés előtt ellenőrizd az eladót (perek, fizetésképtelenség, végrehajtások) és az ingatlant (a CF III. részének terhei).