Zákon Nordis: čo pokrýva a kde ťa vôbec nechráni
Po kauze Nordis zákon obmedzil zálohy pri kúpe obydlí vo fáze projektu a zaviedol povinný zápis prísľubov poznámkou do pozemkovej knihy. Je to veľký krok, ale pokrýva len developerov: ak tvoja záloha smeruje fyzickej osobe, na pozemok alebo na nájom, si presne tam, kde si bol predtým. Tento návod ti ukazuje obe polovice: čo zákon zaručuje a čo zostáva na tebe.
- Zákon 207/2025 („zákon Nordis“, účinný od 11. decembra 2025) stanovuje limity záloh pri obydliach vo fáze projektu: 5% pri rezervácii, 50% celkovo, na účet vyhradený pre projekt.
- Od 8. marca 2026 sa prísľuby predaja u developera zapisujú poznámkou do pozemkovej knihy: dvojitý predaj sa stáva viditeľným pre každého, kto si vyžiada výpis CF a vie ho čítať.
- Medzera zákona: predaje medzi fyzickými osobami (väčšina trhu), pozemky a nájmy zostávajú úplne nepokryté. Práve tam sa stratili zálohy v prípadoch Ilfov a Cluj.
- Tam, kam zákon nedosahuje, zostáva ochrana klasická: písomné určenie režimu sumy, zápis prísľubu poznámkou (čl. 906 Občianskeho zákonníka), preverenie predávajúceho a CF PRED platbou.
O čom rozhoduješ podľa toho, kto predáva
Zákon 207/2025 ťa chráni iba pri developerovi, pri obytných nehnuteľnostiach vo fáze projektu. Prvá otázka pred zálohou je, kto je predávajúci.
Verifi ti pomáha pripraviť správne otázky a vidieť dôležité signály. Pri zložitých právnych situáciách si rozhodnutie o podpise objasni so svojím notárom alebo advokátom.
Zákon Nordis pokrýva jedinú časť trhu
Skôr než sa spoľahneš na záruky nového zákona, prever, či tvoja transakcia naozaj patrí do jeho pôsobnosti.
Ak predávajúci nie je developerom obytných nehnuteľností vo fáze projektu, nachádzaš sa v medzere zákona: chráň sa, akoby neexistoval.
- 11. dec. 2025 - nadobudnutie účinnosti zákona 207/2025 („zákon Nordis“) pre obydlia predávané developermi vo fáze projektu (Legea 207/2025)
- max. 5% - záloha pri rezervačnej zmluve, ktorá môže trvať najviac 60 dní (Legea 207/2025)
- max. 50% - celková výška záloh, ktoré môže developer prijať pred dokončením, postupne, na účet vyhradený pre projekt (Legea 207/2025)
- 8. mar. 2026 - od tohto dátumu sa uplatňujú ustanovenia o predbežnom rozdelení na bytové jednotky a katastri; prísľuby predaja u developera sa zapisujú poznámkou do pozemkovej knihy (Legea 207/2025)
1. Čo je zákon Nordis a prečo existuje
Zákon 207/2025 je legislatívnou odpoveďou na najväčší nedávny realitný škandál: kauzu Nordis, v ktorej podľa DIICOT 850 osôb zaplatilo zálohy alebo celú cenu za nedodané byty, s odhadovanou škodou 71-75 miliónov eur. Zákon dostal prezývku „zákon Nordis“ práve preto, že bol napísaný tak, aby sa takéto schémy u developerov už nemohli opakovať. Účinnosť nadobudol 11. decembra 2025 a ustanovenia o katastri a predbežnom rozdelení na bytové jednotky sa uplatňujú od 8. marca 2026.
Úplné čísla vlny podvodov z rokov 2024-2026 so zdrojmi a stavom súdnych konaní sú zhrnuté v štúdii Verifi o realitných podvodoch: viac ako 1.000 poškodených kupujúcich a minimálna hlásená škoda takmer 80 miliónov eur, ako minimálny odhad z verejných zdrojov.
Referencie: zákon 207/2025 (účinný od 11. decembra 2025); správy Digi24 o nadobudnutí účinnosti a analýzy juridice.ro o ustanoveniach zákona. Pre svoju konkrétnu situáciu si over presné znenie zákona s notárom alebo advokátom.
2. Aké záruky dostaneš pri kúpe od developera
Pri obydliach predávaných developermi vo fáze projektu zákon zavádza pravidlá, ktoré si doteraz každý kupujúci dojednával (alebo nedojednával) osobitne:
Tieto pravidlá spoločne cielia presne na mechanizmy z nedávnych káuz: obrovské zálohy prijaté bez záruk, peniaze presúvané medzi firmami a ten istý byt prisľúbený viacerým kupujúcim bez akejkoľvek verejnej stopy.
Referencie: zákon 207/2025, predstavený Digi24 pri nadobudnutí účinnosti a analyzovaný na juridice.ro (limit 5% pri rezervácii, vyhradený účet, predbežné rozdelenie na bytové jednotky od 8. marca 2026).
3. Silná stránka: dvojitý predaj je teraz viditeľný v CF
Najviac podceňovanou zmenou nie je limit zálohy, ale viditeľnosť. V schémach typu White Tower alebo Oxy Residence 2 sa ten istý byt mohol predať viackrát, pretože prísľuby predaja boli neviditeľné: podpísané súkromnou listinou, nikde nezapísané poznámkou, pričom každý kupujúci bol presvedčený, že je jediný.
Od 8. marca 2026 je u developera postup verejný: prísľub sa uzatvorí u notára, zapíše sa poznámkou do pozemkovej knihy a predbežné rozdelenie na bytové jednotky zabezpečí, že každý byt má vlastný CF už počas výstavby. Prísľub zapísaný poznámkou pre iného kupujúceho sa uvádza v III. časti výpisu spolu so záložnými právami a zákazmi. Inými slovami: dvojitý predaj u developera je viditeľný v CF, ak ho vieš čítať.
Ako čítať výpis časť po časti, vysvetľujeme v návode k výpisu z pozemkovej knihy. Oficiálny dokument bez chodenia po úradoch ti Verifi doručí e-mailom s vysvetleným obsahom od 60 RON.
4. Medzera zákona: fyzické osoby, pozemky, nájmy
Zákon 207/2025 sa vzťahuje na profesionálnych predávajúcich, ktorí predávajú obydlia vo fáze projektu. To je všetko. Mimo jeho pôsobnosti zostávajú práve segmenty, v ktorých sa uskutočňuje najviac transakcií a stráca sa najviac „drobných“ peňazí:
- Predaje medzi fyzickými osobami, teda väčšina rezidenčného trhu: existujúce byty a domy predávané vlastníkmi, bez limitov záloh, bez vyhradeného účtu, bez povinného zápisu poznámkou.
- Pozemky bez ohľadu na predávajúceho: záloha na pozemok v intraviláne alebo poľnohospodársky pozemok nemá žiadnu zo záruk nového zákona.
- Nájmy: zábezpeky a zálohy pri prenájme, celá oblasť podvodov s „vlastníkmi“, ktorí nehnuteľnosť nevlastnia, zostávajú mimo akéhokoľvek nového pravidla.
Nejde o teoretickú hypotézu. V Chiajna (Ilfov) zaplatilo 8 kupujúcich približne 330.000 eur za byty prezentované ako nezaťažené, hoci boli založené, už prisľúbené alebo pod zákazom scudzenia, podľa Știrile ProTV; predbežné zmluvy boli podpísané súkromnou listinou, presne vo forme, ktorej sa nový zákon pri neprofesionálnych predávajúcich nedotýka. V Cluj zaplatili dvaja mladí ľudia zálohu 80.000 eur predávajúcemu-fyzickej osobe, ktorý si to rozmyslel a byt znova inzeroval drahšie, podľa Ziarul Profit. Oba prípady so zdrojmi a stavom konaní sú v počítadle stratených záloh.
5. Ako sa chrániť tam, kam zákon nedosahuje
V medzere zákona zostáva ochrana klasická a funguje iba vtedy, keď prichádza pred platbou:
Režim zálohy a závdavku, odkladacie podmienky a zákonné záruky (zákonné záložné právo budúceho kupujúceho z prísľubu, rozhodnutie nahrádzajúce zmluvu) sú krok za krokom vysvetlené v návode na ochranu zálohy pri predbežnej zmluve.
Tento návod je informatívny a nenahrádza právne poradenstvo. Pri veľkých sumách alebo neobvyklých situáciách prerokuj ustanovenia s notárom a advokátom pred prevodom peňazí.
Časté otázky
Chráni ma zákon Nordis, keď kupujem byt od fyzickej osoby?
Nie. Zákon 207/2025 sa vzťahuje na obydlia predávané developermi vo fáze projektu. Predaj existujúceho bytu fyzickou osobou, teda väčšina transakcií na trhu, sa naďalej riadi všeobecnými pravidlami Občianskeho zákonníka: limity záloh, vyhradený účet a povinný zápis prísľubu poznámkou sa neuplatňujú.
Vzťahuje sa zákon Nordis na pozemky alebo nájmy?
Nie. Zákon sa týka obydlí vo výstavbe alebo vo fáze projektu, ktoré predávajú profesionálni predávajúci. Zálohy na pozemky a zábezpeky alebo zálohy pri prenájme zostávajú mimo jeho pôsobnosti, hoci práve tam sa často strácajú peniaze.
Akú zálohu môžem zákonne zaplatiť za byt vo fáze projektu?
Pri rezervačnej zmluve najviac 5% z ceny a rezervácia môže trvať najviac 60 dní. Celkové zálohy prijaté developerom pred dokončením sú obmedzené na 50% z ceny, platené postupne, a peniaze sa podľa zákona 207/2025 uhrádzajú na účet vyhradený pre projekt.
Ako zistím, či developer byt už neprisľúbil niekomu inému?
V pozemkovej knihe. Prísľuby predaja u developera sa uzatvárajú v autenticky osvedčenej forme a notár žiada o ich zápis poznámkou do CF; od 8. marca 2026 sa pri predbežnom rozdelení na bytové jednotky otvára samostatná pozemková kniha pre každý byt ešte pred dokončením bytového domu. Prísľub zapísaný poznámkou pre iného kupujúceho sa uvádza v III. časti výpisu CF.
Predávajúci je fyzická osoba a žiada vysokú zálohu. Čo mám robiť?
Tu ti nový zákon nepomôže, takže ochrana spočíva v dokumentoch a prevereniach: výslovne pomenuj sumu (záloha alebo závdavok) s písomnými scenármi vrátenia, požiadaj o zápis prísľubu poznámkou do CF (čl. 906 Občianskeho zákonníka), prever predávajúceho (súdne spory, insolventnosť, exekúcie) a nehnuteľnosť (ťarchy v III. časti CF) pred akoukoľvek platbou.