Ako preveriť predávajúceho ako fyzickú osobu pred kúpou
Pri predaji medzi fyzickými osobami je výpis z pozemkovej knihy iba začiatkom. Musíš pochopiť, kto podpisuje, či existujú spoluvlastníci, manželia, dedičia, plnomocenstvá, exekúcie alebo súdne konania, ktoré môžu transakciu zablokovať. Nasledujúci návod je praktický kontrolný zoznam pre kupujúcich, nie právne poradenstvo.
- Prever, či meno predávajúceho v doklade totožnosti zodpovedá vlastníkovi zapísanému v pozemkovej knihe a či existujú spoluvlastníci, ktorí musia podpísať.
- Výslovne sa spýtaj na manžela/manželku, majetkový režim manželov a dedičstvo: nehnuteľnosť môže vyžadovať súhlas ďalších osôb, aj keď rokuješ s jediným predávajúcim.
- Ak podpisuje splnomocnenec, vyžiadaj si autenticky osvedčené, aktuálne a dostatočne jasné plnomocenstvo na predaj, cenu, prijatie peňazí a predbežnú zmluvu.
- Ťarchy v CF, poznámky o súdnych sporoch, zaistenia majetku, záložné práva a zákazy sú signály, ktoré treba vyjasniť pred zálohou.
Čo preveruješ u predávajúceho
Pri fyzických osobách riziko často vyplýva zo spoluvlastníkov, dedičstva, plnomocenstiev, súdnych sporov alebo tlaku na zálohu.
Verifi ti pomáha pripraviť správne otázky a vidieť dôležité signály. Pri zložitých právnych situáciách si rozhodnutie o podpise objasni so svojím notárom alebo advokátom.
Predávajúci musí mať plné právo podpísať
Okrem dokladu totožnosti prever, kto ďalší musí byť prítomný a aké situácie môžu predaj zablokovať.
Tlak na zálohu pred objasnením je signálom na opatrnosť.
- 0 lei - vyhľadávanie konaní na portal.just.ro podľa mena predávajúceho, bez účtu (Ministerul Justiției)
- Zrušiteľné - úkon scudzenia spoločného majetku uzavretý bez súhlasu druhého manžela (čl. 346-347 Občianskeho zákonníka)
- 20 lei online - informatívny výpis CF s aktuálnymi vlastníkmi a ťarchami (Vyhláška ANCPI 16/2019)
1. Totožnosť a spoluvlastníci
Prvou otázkou nie je, či predávajúci pôsobí seriózne, ale či osoba predo mnou má právo prisľúbiť a predať túto nehnuteľnosť. Porovnaj priezvisko, meno a CNP z dokladu totožnosti s vlastníkom zapísaným vo výpise z pozemkovej knihy. Ak sa mená líšia, vyžiadaj si dokument vysvetľujúci zmenu: sobášny list, doklad o rozvode, rozhodnutie alebo inú dokladovú listinu.
Potom si všimni počet vlastníkov. Ak sú uvedené podiely, napríklad 1/2 alebo 1/4, rokuješ so spoluvlastníkom, nie s jediným vlastníkom. V praxi musia byť všetci relevantní spoluvlastníci zapojení do predbežnej aj konečnej zmluvy, priamo alebo prostredníctvom autenticky osvedčeného splnomocnenia.
2. Manžel/manželka, spoločný majetok a dedičia
Pri fyzických osobách skryté riziko často vychádza z rodiny: manžel/manželka, bývalý manžel, deti, súrodenci, dedičia alebo príbuzní s právami k nehnuteľnosti. Nemusíš meniť rozhovor na výsluch, ale musíš získať jasné odpovede.
Výlučný alebo spoločný majetok
Spýtaj sa, či bola nehnuteľnosť nadobudnutá pred manželstvom alebo po ňom, kúpou, dedením, darovaním alebo vyporiadaním. Ak je predávajúci ženatý alebo vydatá, notár preverí majetkový režim manželov a vyžiada potrebné listiny. Praktický signál pre teba je jednoduchý: neprítomnosť manžela alebo manželky nepovažuj za nepodstatný detail.
Dedičské konanie a dedičia
Ak predávajúci tvrdí, že nehnuteľnosť zdedil, vyžiadaj si osvedčenie o dedičstve alebo listinu, ktorou bolo dedičské konanie ukončené. Neukončené dedičské konanie, nezapísaný podiel alebo nesúhlasiaci dedič môžu predaj oddialiť alebo zablokovať.
- Prever, či sú v CF uvedení všetci dedičia alebo iba poručiteľ.
- Spýtaj sa na prebiehajúce dedičské konania.
- Žiadaj vysvetlenie, ak sa predávajúci odvoláva na listiny u notára, ktoré ešte nie sú dokončené.
3. Plnomocenstvo, splnomocnenec a spôsobilosť
Ak rokujúca osoba nie je vlastníkom, ide o zastupovanie. Plnomocenstvo treba dôkladne preveriť: kto ho udelil, komu, kedy, na akú nehnuteľnosť a ktoré úkony umožňuje. Všeobecná formulácia nemusí pokrývať predaj, vyjednávanie ceny, prijatie zálohy alebo podpis predbežnej zmluvy.
- Vyžiadaj si autenticky osvedčené plnomocenstvo v origináli alebo overenej kópii.
- Prever, či dostatočne jasne identifikuje nehnuteľnosť.
- Prever, či umožňuje podpísať predbežnú zmluvu a prijať peniaze.
- Spýtaj sa notára, či je plnomocenstvo stále platné a dostatočné.
Dôležitá je aj spôsobilosť na právne úkony. Ak je predávajúci pod poručníctvom či opatrovníctvom, má súdne obmedzenia alebo existujú známky, že transakcii nerozumie, notár musí postupovať so zvýšenou pozornosťou. Pre kupujúceho je to dôvod neponáhľať sa s platbou zálohy.
4. Čo preveriť v pozemkovej knihe
Informatívny výpis z pozemkovej knihy podľa ANCPI ukazuje aktívny stav pozemkovej knihy k dátumu vytvorenia. Pri predávajúcom ako fyzickej osobe čítaj najmä tri oblasti: vlastníka, spôsob nadobudnutia a ťarchy.
Vlastník a spôsob nadobudnutia
Pozri, či aktuálny vlastník nadobudol nehnuteľnosť predajom, darovaním, dedením, vyporiadaním, súdnym rozhodnutím alebo inou listinou. Spôsob nadobudnutia ti ukazuje ďalšie otázky: pri dedení sa pýtaj na dedičské konanie, pri darovaní prever osobitné ustanovenia a pri súdnom rozhodnutí sa spýtaj, či je právoplatné.
Ťarchy a zákazy
V III. časti pozemkovej knihy sú uvedené záložné práva, zákazy scudzenia, požívacie práva, zaistenia majetku, exekučné postihy, poznámky o súdnych sporoch alebo iné zápisy, ktoré môžu ovplyvniť predaj. Nie všetky ťarchy automaticky znamenajú, že nemáš kupovať, ale všetky musia byť písomne vysvetlené pred predbežnou zmluvou.
5. Súdne konania, exekúcie a preverenia cez Verifi
Verifi Complet môže do jednej správy priniesť signály o konaniach, exekúciách a súdnych sporoch relevantných pre predávajúceho alebo nehnuteľnosť. Tak rýchlejšie zistíš, či sa riziko týka iba vlastníctva alebo aj osoby, ktorá predáva.
- Konania o vyporiadaní, dedičstve, vydaní nehnuteľnosti alebo zrušení listiny.
- Námietky proti exekúcii alebo exekúcie.
- Súdne spory so susedmi alebo združením vlastníkov.
- Konania, v ktorých je v opise uvedená adresa nehnuteľnosti.
Verifi nenahrádza stanovisko advokáta a nerozhoduje, či môžeš kúpiť. Jeho úlohou je predložiť ti dôležité signály skôr, než zaviažeš peniaze predbežnou zmluvou.
Vo Verifi sa tieto informácie považujú za signály preverenia nehnuteľnosti: užitočné na jasné otázky predávajúcemu, notárovi a advokátovi.
6. Nedávne prevody a tlak na cenu
Veľmi nedávny prevod nie je automaticky problematický. Môže ísť o dedičstvo, vyporiadanie alebo oprávnenú kúpu. Signálom sa však stáva v spojení s nátlakom: musíme podpísať dnes, sú tu ešte traja kupujúci, záloha sa platí v hotovosti alebo listiny sa vybavia neskôr.
- Spýtaj sa, prečo sa nehnuteľnosť tak rýchlo znovu predáva.
- Porovnaj požadovanú cenu s podobnými transakciami a ponukami v lokalite.
- Vyžiadaj si vysvetlenie každého veľkého rozdielu medzi cenou a trhom.
- Nesúhlas s platbou zálohy bez notárskej alebo preverenej predbežnej zmluvy. Pozri ako chrániť zálohu pred podpisom.
Časový nátlak je jednou z najlepších indícií, že treba spomaliť. Dobrá transakcia vydrží niekoľko dní rozumných preverení.
7. Otázky pred predbežnou zmluvou
Pred predbežnou zmluvou polož otázky priamo a žiadaj odpovede, ktoré možno overiť listinami. Nie je to nedôvera; je to bežné preverenie pri veľkej transakcii.
- Kto sú všetci vlastníci a kto bude podpisovať?
- Je predávajúci ženatý alebo vydatá? Je potrebný súhlas manžela/manželky?
- Pochádza nehnuteľnosť z dedičstva, vyporiadania, darovania alebo kúpy?
- Prebiehajú dedičské konania, vyporiadania alebo súdne spory?
- Existujú záložné práva, zaistenia majetku, dlhy voči združeniu vlastníkov alebo zákazy?
- Ak podpisuje splnomocnenec, čo presne umožňuje plnomocenstvo?
- Kam sa platí záloha a čo sa stane, ak listiny nie sú v poriadku?
- Aká reálna lehota je potrebná na výmaz tiarch a prípravu listín?
8. Varovné signály
Zastav sa a vyhľadaj odbornú pomoc, ak nastane niektorá zo situácií nižšie. Niektoré možno vyriešiť, ale nie v zhone a nie ústnymi sľubmi.
- Predávajúci odmieta ukázať listiny pred zálohou.
- V CF sú spoluvlastníci, ktorí sa nezúčastňujú rozhovoru.
- Odvoláva sa na plnomocenstvo, ale jeho obsah ti neukáže.
- Nehnuteľnosť je zaistená, exekučne postihnutá, má poznámku o súdnom spore alebo nevysvetlený zákaz.
- Dedičské konanie nie je ukončené, ale žiada sa od teba rezervácia alebo záloha.
- Cena je nezvyčajne nízka a tlak na podpis veľký.
- Platba sa žiada v hotovosti, na účet inej osoby alebo bez jasného dokumentu.
Časté otázky
Čo robiť, ak meno predávajúceho nezodpovedá vlastníkovi v pozemkovej knihe?
Vyžiadaj si dokument vysvetľujúci rozdiel: sobášny list, doklad o rozvode, rozhodnutie alebo inú dokladovú listinu. Pred pokračovaním porovnaj priezvisko, meno a CNP z dokladu totožnosti s vlastníkom zapísaným vo výpise z pozemkovej knihy.
Môžem zaplatiť zálohu, ak je v pozemkovej knihe viac vlastníkov?
Neplať zálohu jednej osobe, ak je v CF viac vlastníkov a nemáš vyjasnené, kto podpisuje, kto prijíma peniaze a ako sa rozdeľujú povinnosti z predbežnej zmluvy. Všetci relevantní spoluvlastníci musia byť zapojení do predbežnej aj konečnej zmluvy, priamo alebo prostredníctvom autenticky osvedčeného splnomocnenia.
Čo preveriť v plnomocenstve, ak nepodpisuje vlastník?
Vyžiadaj si autenticky osvedčené plnomocenstvo v origináli alebo overenej kópii a prever, kto ho udelil, komu, kedy, na akú nehnuteľnosť a ktoré úkony umožňuje: predaj, vyjednávanie ceny, prijatie zálohy, podpis predbežnej zmluvy. Spýtaj sa notára, či je plnomocenstvo stále platné a dostatočné.
Čo robiť, ak predávajúci nehnuteľnosť zdedil?
Vyžiadaj si osvedčenie o dedičstve alebo listinu, ktorou bolo dedičské konanie ukončené. Neukončené dedičské konanie, nezapísaný podiel alebo nesúhlasiaci dedič môžu predaj oddialiť alebo zablokovať. Prever, či sú v CF uvedení všetci dedičia, a spýtaj sa na prebiehajúce dedičské konania.
Je rizikové kúpiť nehnuteľnosť so záložným právom od fyzickej osoby?
Nehnuteľnosť môže byť predajná aj so záložným právom, ak ho banka pri zaplatení ceny vymaže. Zaistenie majetku, exekúcia alebo súdny spor zapísaný poznámkou však vyžadujú právne preverenie pred každou zálohou. Všetky ťarchy v III. časti pozemkovej knihy musia byť písomne vysvetlené pred predbežnou zmluvou.
Standard je vhodný pre CF, ťarchy a riziká nehnuteľnosti. Complet je lepšou voľbou, keď sa objavia spoluvlastníci, súdne spory, exekúcie, dedičské konania, plnomocenstvá alebo nezvyčajný tlak na podpis.
Spusti preverenie