Как да провериш продавач физическо лице, преди да купиш
При продажба между физически лица извлечението от имотния регистър е само началото. Трябва да разбереш кой подписва и дали има съсобственици, съпрузи, наследници, пълномощни, принудителни изпълнения или дела, които могат да блокират сделката. Ръководството по-долу е практически контролен списък, написан за купувачи, не правна консултация.
- Провери дали името на продавача в документа за самоличност съвпада с това на вписания в имотния регистър собственик и дали има съсобственици, които трябва да подпишат.
- Попитай изрично за съпруга/съпругата, имуществения режим между съпрузите и наследяването: имотът може да изисква съгласието на други лица, дори когато преговаряш само с един продавач.
- Ако подписва пълномощник, поискай нотариално удостоверено, скорошно и достатъчно ясно пълномощно за продажбата, цената, получаването на парите и предварителния договор.
- Тежестите в CF, отбелязването на съдебни спорове, възбраните, ипотеките и забраните са сигнали, които трябва да бъдат изяснени, преди да дадеш аванс.
Какво проверяваш при продавача
При физическите лица рискът често възниква от съсобственици, наследства, пълномощни, съдебни спорове или натиск за аванс.
Verifi ти помага да подготвиш правилните въпроси и да видиш важните сигнали. При сложни правни ситуации изясни решението за подписване с твоя нотариус или адвокат.
Продавачът трябва да има пълното право да подпише
Освен документа за самоличност провери кой още трябва да присъства и какви обстоятелства могат да блокират продажбата.
Натискът за аванс преди изясняване е сигнал за предпазливост.
- 0 леи - търсене на дела в portal.just.ro по името на продавача, без профил (Ministerul Justiției)
- Унищожаем - актът за отчуждаване на общото имущество, сключен без съгласието на другия съпруг (чл. 346-347 от Гражданския кодекс)
- 20 леи онлайн - извлечението от CF за информация с актуалните собственици и тежести (Заповед на ANCPI 16/2019)
1. Самоличност и съсобственици
Първият въпрос не е дали продавачът изглежда сериозен, а дали човекът пред мен има право да обещае продажбата и да продаде този имот. Сравни фамилията, собственото име и CNP от документа за самоличност с вписания в извлечението от имотния регистър собственик. Ако има разлики в името, поискай документа, който обяснява промяната: удостоверение за брак, развод, съдебно решение или друг удостоверяващ документ.
След това погледни броя на собствениците. Ако са посочени дялове, например 1/2 или 1/4, разговаряш със съсобственик, не с единствен собственик. На практика всички съответни съсобственици трябва да участват в предварителния и в окончателния договор, пряко или чрез нотариално удостоверено пълномощно.
2. Съпруг/съпруга, общо имущество и наследници
При физическите лица скритият риск често идва от семейството: съпруг/съпруга, бивш съпруг, деца, братя и сестри, наследници или роднини, които имат права върху имота. Не е нужно да превръщаш разговора в разпит, но трябва да получиш ясни отговори.
Лично или общо имущество
Попитай дали имотът е придобит преди или след брака, чрез покупка, наследяване, дарение или делба. Ако продавачът е женен, нотариусът ще провери имуществения режим между съпрузите и ще поиска необходимите документи. За теб практическият сигнал е прост: не приемай отсъствието на съпруга или съпругата като дребен детайл.
Наследствено производство и наследници
Ако продавачът казва, че е наследил имота, поискай да видиш удостоверението за наследник или акта, с който наследственото производство е приключило. Неприключило наследствено производство, невписан дял или наследник, който не е съгласен, могат да забавят или блокират продажбата.
- Провери дали в CF са вписани всички наследници или само наследодателят.
- Попитай дали има висящи наследствени производства.
- Поискай разяснения, ако продавачът се позовава на документи при нотариуса, които още не са оформени окончателно.
3. Пълномощно, пълномощник и дееспособност
Ако лицето, което преговаря, не е собственикът, става въпрос за упълномощаване. Пълномощното трябва да се провери внимателно: кой го е издал, на кого, на коя дата, за кой имот и какви действия позволява. Общата формулировка може да не обхваща продажбата, договарянето на цената, получаването на аванса или подписването на предварителния договор.
- Поискай нотариално удостовереното пълномощно в оригинал или нотариално заверен препис.
- Провери дали идентифицира имота достатъчно ясно.
- Провери дали позволява подписването на предварителния договор и получаването на парите.
- Попитай нотариуса дали пълномощното все още е валидно и достатъчно.
Дееспособността също е от значение. Ако продавачът е под настойничество, попечителство, има съдебно наложени ограничения или има признаци, че не разбира сделката, нотариусът трябва да подходи към ситуацията с повишено внимание. За купувача това е причина да не бърза с плащането на аванс.
4. Какво проверяваш в имотния регистър
Според ANCPI извлечението от имотния регистър за информация показва действащото състояние в имотния регистър към датата на издаване. При продавач физическо лице обърни особено внимание на три области: собственика, начина на придобиване и тежестите.
Собственик и начин на придобиване
Виж дали настоящият собственик е придобил имота чрез продажба, дарение, наследяване, делба, съдебно решение или друг акт. Начинът на придобиване подсказва следващите въпроси: при наследяване питаш за наследственото производство, при дарение проверяваш дали има специални клаузи, а при съдебно решение питаш дали е влязло в сила.
Тежести и забрани
Част III на имотния регистър е мястото, където се появяват ипотеки, забрани за отчуждаване, права на ползване, възбрани, принудителни изпълнения, отбелязвания на съдебни спорове или други вписвания, които могат да засегнат продажбата. Не всички тежести автоматично означават да не купуваш, но всички трябва да бъдат обяснени писмено преди предварителния договор.
5. Дела, принудителни изпълнения и проверки чрез Verifi
Verifi Complet може да събере в един доклад сигнали за дела, принудителни изпълнения и съдебни спорове, свързани с продавача или имота. Така виждаш по-бързо дали рискът е свързан само с имота, или и с лицето, което продава.
- Дела за делба, наследяване, ревандикация или отмяна на акт.
- Оспорвания на принудително изпълнение или принудителни изпълнения.
- Дела със съседи или сдружението на собствениците.
- Дела, в чието описание се появява адресът на имота.
Verifi не замества становището на адвокат и не решава дали можеш да купиш. Ролята му е да ти представи важните сигнали, преди да обвържеш пари с предварителен договор.
Във Verifi тази информация се разглежда като сигнали при проверката на имот: полезни за ясни въпроси към продавача, нотариуса и адвоката.
6. Скорошни прехвърляния и натиск върху цената
Съвсем скорошното прехвърляне не е автоматично проблем. Може да е наследяване, делба или напълно законна покупка. То обаче се превръща в сигнал, когато е съчетано с натиск: трябва да подпишем днес, има още трима купувачи, авансът се плаща в брой или документите ще се уредят после.
- Попитай защо имотът се препродава толкова скоро.
- Сравни исканата цена със сходни сделки и оферти в района.
- Поискай обяснение за всяка голяма разлика между цената и пазара.
- Не се съгласявай да платиш аванс без нотариално удостоверен или проверен предварителен договор. Виж как да защитиш аванса си, преди да подпишеш.
Натискът за бързане е един от най-добрите признаци, че трябва да забавиш темпото. Една добра сделка издържа няколко дни разумни проверки.
7. Въпроси преди предварителния договор
Преди предварителния договор задай въпросите директно и поискай отговори, които могат да бъдат проверени с документи. Това не е недоверие; това е нормална проверка при голяма сделка.
- Кои са всички собственици и кой ще подпише?
- Продавачът има ли сключен брак? Нужно ли е съгласието на съпруга/съпругата?
- Имотът придобит ли е чрез наследяване, делба, дарение или покупка?
- Има ли висящи наследствени производства, делби или съдебни спорове?
- Има ли ипотеки, възбрани, задължения към сдружението или забрани?
- Ако подписва пълномощник, какво точно позволява пълномощното?
- Къде се плаща авансът и какво се случва, ако документите не са изрядни?
- Какъв реален срок е необходим за заличаването на тежестите и подготовката на документите?
8. Предупредителни сигнали
Спри и потърси професионална помощ, ако възникне някоя от следните ситуации. Някои са разрешими, но не с бързане и не с устни обещания.
- Продавачът отказва да покаже документите преди аванса.
- В CF са вписани съсобственици, които не участват в разговора.
- Позовават се на пълномощно, но не ти показват съдържанието му.
- Върху имота има възбрана, принудително изпълнение, отбелязан съдебен спор или необяснена забрана.
- Наследственото производство не е приключило, но ти искат сума за резервация или аванс.
- Цената е необичайно ниска, а натискът за подписване е силен.
- Искат плащане в брой, по сметка на друго лице или без ясен документ.
Често задавани въпроси
Какво да направя, ако името на продавача не съвпада с това на собственика в имотния регистър?
Поискай документа, който обяснява разликата: удостоверение за брак, развод, съдебно решение или друг удостоверяващ документ. Сравни фамилията, собственото име и CNP от документа за самоличност с вписания в извлечението от имотния регистър собственик, преди да продължиш.
Мога ли да дам аванс, ако в имотния регистър са вписани няколко собственици?
Не плащай аванс на едно лице, ако в CF са вписани няколко собственици и не си изяснил кой подписва, кой получава парите и как се разпределят задълженията по предварителния договор. Всички съответни съсобственици трябва да участват в предварителния и в окончателния договор, пряко или чрез нотариално удостоверено пълномощно.
Какво проверявам в пълномощното, ако не подписва собственикът?
Поискай нотариално удостовереното пълномощно в оригинал или нотариално заверен препис и провери кой го е издал, на кого, на коя дата, за кой имот и какви действия позволява: продажба, договаряне на цената, получаване на аванса, подписване на предварителния договор. Попитай нотариуса дали пълномощното все още е валидно и достатъчно.
Какво да направя, ако продавачът е наследил имота?
Поискай да видиш удостоверението за наследник или акта, с който наследственото производство е приключило. Неприключило наследствено производство, невписан дял или наследник, който не е съгласен, могат да забавят или блокират продажбата. Провери дали в CF са вписани всички наследници и попитай дали има висящи наследствени производства.
Рисковано ли е да купя ипотекиран имот от физическо лице?
Имотът може да подлежи на продажба и с ипотека, ако банката заличи ипотеката при плащането на цената. Възбрана, принудително изпълнение или отбелязан съдебен спор обаче изискват правна проверка преди какъвто и да е аванс. Всички тежести в Част III на имотния регистър трябва да бъдат обяснени писмено преди предварителния договор.
Standard е подходящ за CF, тежестите и рисковете на имота. Complet е по-добрият избор при съсобственици, съдебни спорове, принудителни изпълнения, наследствени производства, пълномощни или необичаен натиск за подписване.
Започни проверката