Jak sprawdzić sprzedającego będącego osobą fizyczną przed zakupem

• 0 lei - wyszukiwanie spraw na portal.just.ro według nazwiska sprzedającego, bez konta (Ministerul Justiției)
• Możliwa do unieważnienia - czynność zbycia składnika majątku wspólnego dokonana bez zgody drugiego małżonka (art. 346-347 Kodeksu cywilnego)
• 20 lei online - odpis informacyjny CF z aktualnymi właścicielami i obciążeniami (Zarządzenie ANCPI 16/2019)

1. Tożsamość i współwłaściciele

Pierwsze pytanie nie brzmi, czy sprzedający wydaje się wiarygodny, lecz czy osoba przede mną ma prawo przyrzec sprzedaż i sprzedać tę nieruchomość. Porównaj nazwisko, imię i CNP z dokumentu tożsamości z danymi właściciela wpisanego w odpisie księgi wieczystej. Jeśli nazwiska się różnią, poproś o dokument wyjaśniający zmianę: akt małżeństwa, dokument rozwodowy, orzeczenie lub inny dokument potwierdzający zmianę.

Następnie sprawdź liczbę właścicieli. Jeśli widnieją udziały, na przykład 1/2 lub 1/4, rozmawiasz ze współwłaścicielem, a nie jedynym właścicielem. W praktyce wszyscy współwłaściciele, których to dotyczy, powinni uczestniczyć w umowie przedwstępnej i umowie końcowej, osobiście lub przez pełnomocnika umocowanego w formie aktu notarialnego.

2. Małżonek, majątek wspólny i spadkobiercy

W przypadku osób fizycznych ukryte ryzyko często wiąże się z rodziną: małżonkiem, byłym małżonkiem, dziećmi, rodzeństwem, spadkobiercami lub krewnymi mającymi prawa do nieruchomości. Nie musisz zamieniać rozmowy w przesłuchanie, ale musisz uzyskać jasne odpowiedzi.

Majątek osobisty czy wspólny

Zapytaj, czy nieruchomość nabyto przed ślubem czy po nim, przez zakup, dziedziczenie, darowiznę czy podział majątku. Jeśli sprzedający pozostaje w małżeństwie, notariusz sprawdzi ustrój majątkowy małżeński i zażąda niezbędnych dokumentów. Dla Ciebie praktyczny wniosek jest prosty: nie traktuj nieobecności męża lub żony jako drobnego szczegółu.

Postępowanie spadkowe i spadkobiercy

Jeśli sprzedający mówi, że odziedziczył nieruchomość, poproś o poświadczenie dziedziczenia lub dokument, którym zakończono postępowanie spadkowe. Niezakończone postępowanie spadkowe, niewpisany do księgi udział lub brak zgody spadkobiercy mogą opóźnić albo zablokować sprzedaż.

• Sprawdź, czy w CF widnieją wszyscy spadkobiercy, czy tylko spadkodawca.
• Zapytaj, czy toczą się postępowania spadkowe.
• Poproś o wyjaśnienia, jeśli sprzedający powołuje się na czynności u notariusza, które nie zostały jeszcze zakończone.

3. Pełnomocnictwo, pełnomocnik i zdolność do czynności prawnych

Jeśli osoba prowadząca negocjacje nie jest właścicielem, w grę wchodzi pełnomocnictwo. Należy je dokładnie sprawdzić: kto go udzielił, komu, kiedy, do jakiej nieruchomości i jakie czynności obejmuje. Ogólne sformułowanie może nie obejmować sprzedaży, negocjowania ceny, odbioru zaliczki lub podpisania umowy przedwstępnej.

• Poproś o oryginał pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego lub notarialnie poświadczoną kopię.
• Sprawdź, czy wystarczająco jasno identyfikuje nieruchomość.
• Sprawdź, czy pozwala podpisać umowę przedwstępną i odebrać pieniądze.
• Zapytaj notariusza, czy pełnomocnictwo jest nadal ważne i wystarczające.

Znaczenie ma także zdolność do czynności prawnych. Jeśli sprzedający jest objęty opieką, kuratelą, ograniczeniami sądowymi lub istnieją oznaki, że nie rozumie transakcji, notariusz powinien zachować szczególną ostrożność. Dla kupującego to powód, aby nie przyspieszać wpłaty zaliczki.

4. Co sprawdzić w księdze wieczystej

Odpis księgi wieczystej do celów informacyjnych przedstawia aktualny stan wpisów w dniu wygenerowania, zgodnie z danymi ANCPI. W przypadku sprzedającego będącego osobą fizyczną zwróć szczególną uwagę na trzy obszary: właściciela, sposób nabycia i obciążenia.

Właściciel i sposób nabycia

Sprawdź, czy obecny właściciel nabył nieruchomość przez sprzedaż, darowiznę, dziedziczenie, zniesienie współwłasności, orzeczenie sądowe czy inny dokument. Sposób nabycia wskazuje dalsze pytania: przy dziedziczeniu pytasz o postępowanie spadkowe, przy darowiźnie sprawdzasz szczególne postanowienia, a przy orzeczeniu sądowym pytasz, czy jest prawomocne.

Obciążenia i zakazy

Część III księgi wieczystej to miejsce, w którym widnieją hipoteki, zakazy zbywania, prawa użytkowania, zajęcia, postępowania egzekucyjne, wpisy o sporach sądowych lub inne wpisy mogące wpływać na sprzedaż. Nie każde obciążenie automatycznie oznacza rezygnację z zakupu, ale każde należy wyjaśnić na piśmie przed umową przedwstępną.

5. Procesy, egzekucje i weryfikacja przez Verifi

Verifi Complet może zebrać w jednym raporcie sygnały dotyczące spraw sądowych, egzekucji i sporów istotnych dla sprzedającego lub nieruchomości. Dzięki temu szybciej zobaczysz, czy ryzyko dotyczy tylko nieruchomości, czy także osoby, która ją sprzedaje.

• Sprawy o zniesienie współwłasności, dziedziczenie, wydanie nieruchomości lub unieważnienie czynności prawnej.
• Zaskarżenia egzekucji lub postępowania egzekucyjne.
• Procesy z sąsiadami lub stowarzyszeniem właścicieli.
• Sprawy, w których opisie pojawia się adres nieruchomości.

Verifi nie zastępuje opinii prawnika i nie decyduje, czy możesz kupić. Jego rolą jest przedstawienie ważnych sygnałów, zanim zablokujesz pieniądze w umowie przedwstępnej.

W Verifi te informacje są traktowane jako sygnały do weryfikacji nieruchomości: pomocne przy formułowaniu jasnych pytań do sprzedającego, notariusza i prawnika.

6. Niedawne przeniesienia własności i presja cenowa

Bardzo niedawne przeniesienie własności nie jest automatycznie problemem. Może wynikać z dziedziczenia, zniesienia współwłasności lub legalnego zakupu. Staje się jednak sygnałem ostrzegawczym w połączeniu z presją: musimy podpisać dzisiaj, jest jeszcze trzech kupujących, zaliczkę trzeba zapłacić gotówką albo dokumenty załatwimy później.

• Zapytaj, dlaczego nieruchomość jest tak szybko odsprzedawana.
• Porównaj żądaną cenę z podobnymi transakcjami i ofertami w okolicy.
• Poproś o wyjaśnienie każdej dużej różnicy między ceną a rynkiem.
• Nie zgadzaj się na wpłatę zaliczki bez notarialnej lub zweryfikowanej umowy przedwstępnej. Zobacz jak zabezpieczyć zaliczkę przed podpisaniem.

Presja czasu to jedna z najlepszych wskazówek, że należy zwolnić. Dobra transakcja wytrzyma kilka dni rozsądnej weryfikacji.

7. Pytania przed umową przedwstępną

Przed umową przedwstępną zadawaj pytania wprost i proś o odpowiedzi możliwe do potwierdzenia dokumentami. To nie brak zaufania, lecz normalna weryfikacja przy dużej transakcji.

• Kim są wszyscy właściciele i kto będzie podpisywać?
• Czy sprzedający pozostaje w małżeństwie? Czy potrzebna jest zgoda małżonka?
• Czy nieruchomość pochodzi z dziedziczenia, podziału majątku, darowizny czy zakupu?
• Czy toczą się postępowania spadkowe, o podział majątku lub spory sądowe?
• Czy istnieją hipoteki, zajęcia, zadłużenie wobec stowarzyszenia właścicieli lub zakazy?
• Jeśli podpisuje pełnomocnik, do czego dokładnie upoważnia pełnomocnictwo?
• Gdzie wpłaca się zaliczkę i co się stanie, jeśli dokumenty nie będą wolne od problemów?
• Ile czasu rzeczywiście potrzeba na wykreślenie obciążeń i przygotowanie dokumentów?

8. Sygnały ostrzegawcze

Zatrzymaj się i poproś o profesjonalną pomoc, jeśli wystąpi którakolwiek z poniższych sytuacji. Niektóre można rozwiązać, ale nie pośpiechem ani ustnymi obietnicami.

• Sprzedający odmawia okazania dokumentów przed zaliczką.
• W CF widnieją współwłaściciele nieuczestniczący w rozmowie.
• Ktoś powołuje się na pełnomocnictwo, ale nie pokazuje jego treści.
• Nieruchomość jest objęta zajęciem, postępowaniem egzekucyjnym, wpisem o sporze sądowym lub niewyjaśnionym zakazem.
• Postępowanie spadkowe nie jest zakończone, ale żąda się opłaty rezerwacyjnej lub zaliczki.
• Cena jest niezwykle niska, a presja na podpisanie duża.
• Żąda się płatności gotówką, na rachunek innej osoby lub bez jasnego dokumentu.

Najczęściej zadawane pytania