Wie du einen Verkäufer als natürliche Person vor dem Kauf prüfst

• 0 Lei - Suche nach Verfahren auf portal.just.ro anhand des Verkäufernamens, ohne Konto (Ministerul Justiției)
• Anfechtbar - Veräußerung gemeinschaftlichen Eigentums ohne Zustimmung des anderen Ehepartners (Art. 346-347 Zivilgesetzbuch)
• 20 Lei online - CF-Auszug zur Information mit aktuellen Eigentümern und Belastungen (Erlass ANCPI 16/2019)

1. Identität und Miteigentümer

Die erste Frage ist nicht, ob der Verkäufer seriös wirkt, sondern ob die Person vor mir berechtigt ist, diese Immobilie vorvertraglich zuzusagen und zu verkaufen. Vergleiche Nachname, Vorname und CNP im Ausweisdokument mit dem im Grundbuchauszug eingetragenen Eigentümer. Bei Namensabweichungen fordere das Dokument an, das die Änderung erklärt: Heiratsurkunde, Scheidungsurkunde, gerichtliche Entscheidung oder einen anderen Nachweis.

Sieh dir dann die Zahl der Eigentümer an. Werden Anteile wie 1/2 oder 1/4 aufgeführt, sprichst du mit einem Miteigentümer, nicht mit dem Alleineigentümer. Praktisch müssen alle relevanten Miteigentümer am Vorvertrag und am endgültigen Vertrag beteiligt sein, direkt oder durch notariell beurkundete Vollmacht.

2. Ehepartner, gemeinschaftliches Eigentum und Erben

Bei Privatpersonen entstehen verborgene Risiken häufig in der Familie: Ehepartner, ehemalige Ehepartner, Kinder, Geschwister, Erben oder Verwandte mit Rechten an der Immobilie. Du musst das Gespräch nicht in ein Verhör verwandeln, brauchst aber klare Antworten.

Eigenes oder gemeinschaftliches Vermögen

Frage, ob die Immobilie vor oder nach der Eheschließung erworben wurde, durch Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Teilung. Ist der Verkäufer verheiratet, prüft der Notar den ehelichen Güterstand und fordert die erforderlichen Unterlagen an. Für dich ist der praktische Hinweis einfach: Behandle die Abwesenheit des Ehepartners nicht als nebensächliches Detail.

Nachlassverfahren und Erben

Wenn der Verkäufer sagt, er habe die Immobilie geerbt, lass dir die Erbenbescheinigung oder die Urkunde zeigen, mit der das Nachlassverfahren abgeschlossen wurde. Ein nicht abgeschlossenes Nachlassverfahren, ein nicht eingetragener Anteil oder ein Erbe, der nicht zustimmt, können den Verkauf verzögern oder verhindern.

• Prüfe, ob im CF alle Erben stehen oder nur der Erblasser.
• Frage, ob Nachlassverfahren laufen.
• Fordere Klarstellungen, wenn der Verkäufer auf notarielle Unterlagen verweist, die noch nicht fertiggestellt sind.

3. Vollmacht, Bevollmächtigter und Geschäftsfähigkeit

Ist die verhandelnde Person nicht der Eigentümer, geht es um eine Bevollmächtigung. Die Vollmacht muss sorgfältig geprüft werden: Wer hat sie wem, wann und für welche Immobilie erteilt, und welche Handlungen erlaubt sie? Eine allgemeine Formulierung deckt möglicherweise den Verkauf, die Preisverhandlung, den Empfang der Anzahlung oder die Unterzeichnung des Vorvertrags nicht ab.

• Fordere die notariell beurkundete Vollmacht im Original oder als beglaubigte Kopie an.
• Prüfe, ob sie die Immobilie ausreichend klar bezeichnet.
• Prüfe, ob sie die Unterzeichnung des Vorvertrags und den Empfang des Geldes erlaubt.
• Frage den Notar, ob die Vollmacht noch gültig und ausreichend ist.

Auch die Geschäftsfähigkeit zählt. Steht der Verkäufer unter Vormundschaft oder Pflegschaft, unterliegt er gerichtlichen Einschränkungen oder gibt es Anzeichen dafür, dass er die Transaktion nicht versteht, muss der Notar die Situation besonders sorgfältig behandeln. Für den Käufer ist das ein Grund, die Anzahlung nicht zu überstürzen.

4. Was du im Grundbuch prüfst

Der Grundbuchauszug zur Information zeigt laut ANCPI den aktiven Grundbuchstand zum Erstellungsdatum. Bei einem Verkäufer als natürliche Person solltest du insbesondere drei Bereiche lesen: Eigentümer, Erwerbsart und Belastungen.

Eigentümer und Erwerbsart

Prüfe, ob der aktuelle Eigentümer durch Kauf, Schenkung, Erbschaft, Teilung, gerichtliche Entscheidung oder einen anderen Akt erworben hat. Die Erwerbsart zeigt dir, welche Fragen folgen: Bei Erbschaft fragst du nach dem Nachlassverfahren, bei Schenkung nach besonderen Klauseln und bei einer gerichtlichen Entscheidung nach ihrer Rechtskraft.

Belastungen und Verbote

Teil III des Grundbuchs enthält Hypotheken, Veräußerungsverbote, Nießbrauchsrechte, Beschlagnahmen, Vollstreckungen, Rechtsstreitvermerke oder andere Eintragungen, die den Verkauf beeinflussen können. Nicht jede Belastung bedeutet automatisch, dass du nicht kaufen solltest; alle müssen aber vor dem Vorvertrag schriftlich erklärt werden.

5. Prozesse, Vollstreckungen und Prüfungen mit Verifi

Verifi Komplett kann Hinweise auf Verfahren, Vollstreckungen und Rechtsstreitigkeiten, die für den Verkäufer oder die Immobilie relevant sind, in einem Bericht zusammenführen. So erkennst du schneller, ob das Risiko nur die Immobilie oder auch die verkaufende Person betrifft.

• Verfahren zu Teilung, Nachlass, Herausgabe oder Aufhebung eines Rechtsakts.
• Vollstreckungsgegenklagen oder Zwangsvollstreckungen.
• Prozesse mit Nachbarn oder der Eigentümergemeinschaft.
• Verfahren, in deren Beschreibung die Immobilienadresse erscheint.

Verifi ersetzt nicht die Einschätzung eines Anwalts und entscheidet nicht, ob du kaufen kannst. Es soll dir die wichtigen Hinweise vorlegen, bevor du Geld in einem Vorvertrag bindest.

In Verifi werden diese Informationen als Hinweise für die Immobilienprüfung behandelt: hilfreich für klare Fragen an Verkäufer, Notar und Anwalt.

6. Kürzliche Eigentumsübertragungen und Preisdruck

Eine sehr kürzliche Eigentumsübertragung ist nicht automatisch problematisch. Sie kann auf einer Erbschaft, Teilung oder einem rechtmäßigen Kauf beruhen. Zum Warnsignal wird sie jedoch zusammen mit Druck: Wir müssen heute unterschreiben, es gibt noch drei Käufer, die Anzahlung erfolgt bar oder die Unterlagen werden später geregelt.

• Frage, warum so schnell wieder verkauft wird.
• Vergleiche den verlangten Preis mit ähnlichen Transaktionen und Angeboten in der Gegend.
• Verlange eine Erklärung für jede große Abweichung zwischen Preis und Markt.
• Akzeptiere keine Anzahlung ohne notariellen oder geprüften Vorvertrag. Erfahre, wie du deine Anzahlung vor der Unterzeichnung schützt.

Zeitdruck ist eines der deutlichsten Zeichen dafür, dass du langsamer vorgehen solltest. Eine gute Transaktion hält einige Tage angemessener Prüfungen aus.

7. Fragen vor dem Vorvertrag

Stelle vor dem Vorvertrag direkte Fragen und verlange Antworten, die sich durch Dokumente überprüfen lassen. Das ist kein Misstrauen, sondern eine normale Prüfung bei einem großen Geschäft.

• Wer sind alle Eigentümer, und wer wird unterschreiben?
• Ist der Verkäufer verheiratet? Ist die Zustimmung des Ehepartners erforderlich?
• Stammt die Immobilie aus einer Erbschaft, Teilung, Schenkung oder einem Kauf?
• Laufen Nachlassverfahren, Teilungen oder Rechtsstreitigkeiten?
• Gibt es Hypotheken, Beschlagnahmen, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft oder Verbote?
• Wenn ein Bevollmächtigter unterschreibt: Was erlaubt die Vollmacht genau?
• Wohin wird die Anzahlung geleistet, und was passiert, wenn die Unterlagen nicht einwandfrei sind?
• Welche realistische Frist ist für die Löschung der Belastungen und die Vorbereitung der Urkunden nötig?

8. Warnsignale

Halte inne und hole professionelle Hilfe ein, wenn eine der folgenden Situationen auftritt. Einige lassen sich lösen, aber nicht durch Eile und nicht durch mündliche Versprechen.

• Der Verkäufer weigert sich, die Unterlagen vor der Anzahlung zu zeigen.
• Im CF stehen Miteigentümer, die nicht am Gespräch teilnehmen.
• Es wird auf eine Vollmacht verwiesen, deren Inhalt dir nicht gezeigt wird.
• Bei der Immobilie besteht eine Beschlagnahme, Vollstreckung, ein Rechtsstreitvermerk oder ein unerklärtes Verbot.
• Das Nachlassverfahren ist nicht abgeschlossen, aber eine Reservierungszahlung oder Anzahlung wird verlangt.
• Der Preis ist ungewöhnlich niedrig, und der Druck zur Unterzeichnung ist hoch.
• Die Zahlung wird bar, auf ein fremdes Konto oder ohne eindeutiges Dokument verlangt.

Häufige Fragen