Cómo comprobar al vendedor persona física antes de comprar
En una venta entre personas físicas, el extracto del registro de la propiedad es solo el principio. Debes entender quién firma y si hay copropietarios, cónyuges, herederos, poderes, ejecuciones o procesos que puedan bloquear la transacción. La guía siguiente es una lista práctica redactada para compradores, no asesoramiento jurídico.
- Comprueba si el nombre del vendedor en el documento de identidad coincide con el propietario inscrito en el registro de la propiedad y si hay copropietarios que deban firmar.
- Pregunta expresamente por el cónyuge, el régimen matrimonial y la herencia: un inmueble puede requerir el consentimiento de otras personas aunque negocies con un solo vendedor.
- Si firma un apoderado, solicita un poder notarial reciente y suficientemente claro para la venta, el precio, el cobro y el precontrato.
- Las cargas en CF, las anotaciones de litigios, los embargos, las hipotecas y las prohibiciones son indicios que deben aclararse antes de pagar el anticipo.
Qué comprobar del vendedor
En las personas físicas, el riesgo suele surgir de copropietarios, herencias, poderes, litigios o presión para pagar el anticipo.
Verifi te ayuda a preparar las preguntas correctas y a ver los indicios importantes. Para situaciones jurídicas complejas, aclara la decisión de firmar con tu notario o abogado.
El vendedor debe tener plenas facultades para firmar
Además del documento de identidad, comprueba quién más debe estar presente y qué situaciones pueden bloquear la venta.
La presión para pagar el anticipo antes de las aclaraciones es una señal para actuar con prudencia.
- 0 lei - búsqueda de procedimientos en portal.just.ro por el nombre del vendedor, sin cuenta (Ministerul Justiției)
- Anulable - el documento de enajenación del bien común formalizado sin el consentimiento del otro cónyuge (art. 346-347 del Código civil)
- 20 lei en línea - el extracto CF para información con los propietarios y las cargas actualizados (Orden de ANCPI 16/2019)
1. Identidad y copropietarios
La primera pregunta no es si el vendedor parece serio, sino si la persona que tengo delante tiene derecho a prometer y vender este inmueble. Compara los apellidos, el nombre y el CNP del documento de identidad con el propietario inscrito en el extracto del registro de la propiedad. Si hay diferencias en el nombre, solicita el documento que explique el cambio: certificado de matrimonio, divorcio, resolución u otro justificante.
Fíjate después en el número de propietarios. Si aparecen cuotas, por ejemplo 1/2 o 1/4, hablas con un copropietario, no con el único propietario. En la práctica, todos los copropietarios pertinentes deben participar en el precontrato y en el contrato final, directamente o mediante un mandato en forma auténtica.
2. Cónyuge, bien común y herederos
En las personas físicas, el riesgo oculto suele proceder de la familia: cónyuge, excónyuge, hijos, hermanos, herederos o familiares con derechos sobre el inmueble. No tienes que convertir la conversación en un interrogatorio, pero debes obtener respuestas claras.
Bien privativo o bien común
Pregunta si el inmueble se adquirió antes o después del matrimonio, por compra, herencia, donación o partición. Si el vendedor está casado, el notario comprobará el régimen matrimonial y solicitará los documentos necesarios. Para ti, la señal práctica es sencilla: no trates la ausencia del cónyuge como un detalle menor.
Sucesión y herederos
Si el vendedor dice que ha heredado el inmueble, pide ver el certificado de heredero o el documento con el que se finalizó la sucesión. Una sucesión no finalizada, una cuota no inscrita o un heredero que no esté de acuerdo pueden retrasar o bloquear la venta.
- Comprueba si en CF figuran todos los herederos o solo el causante.
- Pregunta si hay trámites sucesorios en curso.
- Solicita aclaraciones si el vendedor menciona documentos en la notaría que aún no están finalizados.
3. Poder, apoderado y capacidad
Si la persona que negocia no es el propietario, entras en el ámbito del mandato. El poder debe comprobarse con atención: quién lo otorgó, a quién, en qué fecha, para qué inmueble y qué operaciones permite. Una formulación general puede no cubrir la venta, la negociación del precio, el cobro del anticipo o la firma del precontrato.
- Solicita el poder notarial original o una copia legalizada.
- Comprueba si identifica el inmueble con suficiente claridad.
- Comprueba si permite firmar el precontrato y cobrar el dinero.
- Pregunta al notario si el poder sigue vigente y es suficiente.
La capacidad de obrar también importa. Si el vendedor está sujeto a tutela, curatela, restricciones judiciales o hay indicios de que no comprende la transacción, el notario debe tratar la situación con especial atención. Para el comprador, es un motivo para no apresurar el pago de un anticipo.
4. Qué comprobar en el registro de la propiedad
El extracto del registro de la propiedad para información muestra la situación activa del registro en la fecha de generación, según ANCPI. Para un vendedor persona física, lee especialmente tres apartados: propietario, modo de adquisición y cargas.
Propietario y modo de adquisición
Comprueba si el propietario actual adquirió por venta, donación, herencia, partición, resolución judicial u otro documento. El modo de adquisición te indica qué preguntas siguen: en una herencia preguntas por la sucesión, en una donación compruebas si hay cláusulas especiales y, en una resolución judicial, preguntas si es firme.
Cargas y prohibiciones
La Parte III del registro de la propiedad es donde aparecen hipotecas, prohibiciones de enajenar, derechos de usufructo, embargos, procedimientos de ejecución, anotaciones de litigios u otros asientos que pueden afectar a la venta. No todas las cargas significan automáticamente que no debas comprar, pero todas deben explicarse por escrito antes del precontrato.
5. Procesos, ejecuciones y comprobaciones mediante Verifi
Verifi Completo puede reunir en un mismo informe indicios sobre procedimientos, ejecuciones y litigios relevantes para el vendedor o el inmueble. Así ves antes si el riesgo afecta solo a la propiedad o también a la persona que vende.
- Procedimientos de partición, sucesión, reivindicación o anulación de documentos.
- Oposiciones a la ejecución o ejecuciones forzosas.
- Procesos con vecinos o con la comunidad de propietarios.
- Procedimientos en cuya descripción aparece la dirección del inmueble.
Verifi no sustituye a la opinión de un abogado ni decide si puedes comprar. Su función es poner sobre la mesa los indicios importantes antes de que comprometas dinero en un precontrato.
En Verifi, esta información se trata como indicios para la comprobación inmobiliaria: útiles para plantear preguntas claras al vendedor, al notario y al abogado.
6. Transmisiones recientes y presión sobre el precio
Una transmisión muy reciente no es automáticamente problemática. Puede ser una herencia, una partición o una compra legítima. Sin embargo, se convierte en un indicio cuando se combina con presión: tenemos que firmar hoy, hay otros tres compradores, el anticipo se paga en efectivo o los documentos se arreglan después.
- Pregunta por qué se revende tan pronto.
- Compara el precio solicitado con transacciones y ofertas similares de la zona.
- Pide que se explique cualquier gran diferencia entre el precio y el mercado.
- No aceptes pagar un anticipo sin un precontrato notarial o revisado. Consulta cómo proteger tu anticipo antes de firmar.
La presión de tiempo es uno de los mejores indicios de que debes frenar. Una buena transacción aguanta unos días de comprobaciones razonables.
7. Preguntas antes del precontrato
Antes del precontrato, plantea las preguntas directamente y pide respuestas que puedan comprobarse mediante documentos. No es desconfianza; es una comprobación normal en una transacción importante.
- ¿Quiénes son todos los propietarios y quién firmará?
- ¿El vendedor o la vendedora está casado? ¿Se necesita el consentimiento del cónyuge?
- ¿El inmueble procede de una herencia, partición, donación o compra?
- ¿Hay sucesiones, particiones o litigios en curso?
- ¿Hay hipotecas, embargos, deudas con la comunidad o prohibiciones?
- Si firma un apoderado, ¿qué permite exactamente el poder?
- ¿Dónde se paga el anticipo y qué ocurre si los documentos no están en orden?
- ¿Qué plazo real se necesita para cancelar las cargas y preparar los documentos?
8. Señales de alarma
Detente y solicita ayuda profesional si aparece cualquiera de las situaciones siguientes. Algunas se resuelven, pero no con prisas ni con promesas verbales.
- El vendedor se niega a mostrar los documentos antes del anticipo.
- En CF figuran copropietarios que no participan en la conversación.
- Se menciona un poder, pero no te muestran su contenido.
- El inmueble tiene un embargo, un procedimiento de ejecución, un litigio anotado o una prohibición sin explicar.
- La sucesión no está finalizada, pero te piden una reserva o un anticipo.
- El precio es inusualmente bajo y la presión para firmar es alta.
- Se exige el pago en efectivo, en una cuenta de otra persona o sin un documento claro.
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si el nombre del vendedor no coincide con el del propietario del registro de la propiedad?
Solicita el documento que explique la diferencia: certificado de matrimonio, divorcio, resolución u otro justificante. Compara los apellidos, el nombre y el CNP del documento de identidad con el propietario inscrito en el extracto del registro de la propiedad antes de continuar.
¿Puedo pagar un anticipo si en el registro de la propiedad figuran varios propietarios?
No pagues un anticipo a una sola persona si en CF figuran varios propietarios y no has aclarado quién firma, quién cobra y cómo se reparten las obligaciones del precontrato. Todos los copropietarios pertinentes deben participar en el precontrato y en el contrato final, directamente o mediante un mandato en forma auténtica.
¿Qué compruebo en un poder si no firma el propietario?
Solicita el poder notarial original o una copia legalizada y comprueba quién lo otorgó, a quién, en qué fecha, para qué inmueble y qué operaciones permite: venta, negociación del precio, cobro del anticipo y firma del precontrato. Pregunta al notario si el poder sigue vigente y es suficiente.
¿Qué hago si el vendedor ha heredado el inmueble?
Pide ver el certificado de heredero o el documento con el que se finalizó la sucesión. Una sucesión no finalizada, una cuota no inscrita o un heredero que no esté de acuerdo pueden retrasar o bloquear la venta. Comprueba si en CF figuran todos los herederos y pregunta si hay trámites sucesorios en curso.
¿Es arriesgado comprar un inmueble hipotecado a una persona física?
Un inmueble puede venderse aun teniendo una hipoteca, si el banco la cancela al pagarse el precio. En cambio, un embargo, una ejecución o un litigio anotado requieren una comprobación jurídica antes de cualquier anticipo. Todas las cargas de la Parte III del registro de la propiedad deben explicarse por escrito antes del precontrato.
Estándar es adecuado para CF, cargas y riesgo inmobiliario. Completo es la mejor opción cuando aparecen copropietarios, litigios, ejecuciones, sucesiones, poderes o una presión inusual para firmar.
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