Πώς ελέγχεις τον πωλητή που είναι φυσικό πρόσωπο πριν αγοράσεις

• 0 lei - αναζήτηση υποθέσεων στο portal.just.ro βάσει του ονόματος του πωλητή, χωρίς λογαριασμό (Ministerul Justiției)
• Ακυρώσιμο - η πράξη εκποίησης κοινού περιουσιακού στοιχείου που συνάπτεται χωρίς τη συναίνεση του άλλου συζύγου (άρθρα 346-347 Αστικού κώδικα)
• 20 lei online - το ενημερωτικό απόσπασμα CF με επικαιροποιημένους ιδιοκτήτες και βάρη (Απόφαση ANCPI 16/2019)

1. Ταυτότητα και συνιδιοκτήτες

Η πρώτη ερώτηση δεν είναι αν ο πωλητής φαίνεται σοβαρός, αλλά αν το πρόσωπο απέναντί μου έχει το δικαίωμα να υποσχεθεί την πώληση και να πουλήσει αυτό το ακίνητο. Σύγκρινε το επώνυμο, το όνομα και το CNP στο δελτίο ταυτότητας με τον ιδιοκτήτη που αναγράφεται στο απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου. Αν υπάρχουν διαφορές στο όνομα, ζήτησε το έγγραφο που εξηγεί την αλλαγή: πιστοποιητικό γάμου, διαζυγίου, δικαστική απόφαση ή άλλο δικαιολογητικό.

Έπειτα εξέτασε τον αριθμό των ιδιοκτητών. Αν εμφανίζονται μερίδια, για παράδειγμα 1/2 ή 1/4, συζητάς με συνιδιοκτήτη, όχι με τον μοναδικό ιδιοκτήτη. Στην πράξη, όλοι οι εμπλεκόμενοι συνιδιοκτήτες πρέπει να συμμετέχουν στο προσύμφωνο και στο τελικό συμβόλαιο, άμεσα ή μέσω συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου.

2. Σύζυγος, κοινή περιουσία και κληρονόμοι

Στα φυσικά πρόσωπα, ο κρυφός κίνδυνος συχνά προέρχεται από την οικογένεια: σύζυγος, πρώην σύζυγος, παιδιά, αδέλφια, κληρονόμοι ή συγγενείς που έχουν δικαιώματα επί του ακινήτου. Δεν χρειάζεται να μετατρέψεις τη συζήτηση σε ανάκριση, αλλά πρέπει να λάβεις σαφείς απαντήσεις.

Ατομική ή κοινή περιουσία

Ρώτησε αν το ακίνητο αποκτήθηκε πριν ή μετά τον γάμο, με αγορά, κληρονομιά, δωρεά ή διανομή. Αν ο πωλητής είναι έγγαμος, ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει το περιουσιακό καθεστώς του γάμου και θα ζητήσει τα αναγκαία έγγραφα. Για εσένα, η πρακτική ένδειξη είναι απλή: μην αντιμετωπίζεις την απουσία του ή της συζύγου ως ασήμαντη λεπτομέρεια.

Κληρονομική διαδοχή και κληρονόμοι

Αν ο πωλητής λέει ότι κληρονόμησε το ακίνητο, ζήτησε να δεις το κληρονομητήριο ή την πράξη με την οποία ολοκληρώθηκε η κληρονομική διαδοχή. Μια μη ολοκληρωμένη κληρονομική διαδοχή, ένα μερίδιο που δεν έχει εγγραφεί οριστικά ή ένας κληρονόμος που δεν συμφωνεί μπορούν να καθυστερήσουν ή να εμποδίσουν την πώληση.

• Έλεγξε αν στο CF εμφανίζονται όλοι οι κληρονόμοι ή μόνο ο κληρονομούμενος.
• Ρώτησε αν εκκρεμούν διαδικασίες διευθέτησης κληρονομικής διαδοχής.
• Ζήτησε διευκρινίσεις αν ο πωλητής επικαλείται πράξεις στον συμβολαιογράφο που δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.

3. Πληρεξούσιο, πληρεξούσιος και δικαιοπρακτική ικανότητα

Αν το πρόσωπο που διαπραγματεύεται δεν είναι ο ιδιοκτήτης, τίθεται ζήτημα εντολής και εκπροσώπησης. Το πληρεξούσιο πρέπει να ελεγχθεί προσεκτικά: ποιος το έδωσε, σε ποιον, πότε, για ποιο ακίνητο και ποιες πράξεις επιτρέπει. Μια γενική διατύπωση μπορεί να μην καλύπτει την πώληση, τη διαπραγμάτευση της τιμής, την είσπραξη της προκαταβολής ή την υπογραφή του προσυμφώνου.

• Ζήτησε το συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο σε πρωτότυπο ή επικυρωμένο αντίγραφο.
• Έλεγξε αν ταυτοποιεί το ακίνητο με επαρκή σαφήνεια.
• Έλεγξε αν επιτρέπει την υπογραφή του προσυμφώνου και την είσπραξη των χρημάτων.
• Ρώτησε τον συμβολαιογράφο αν το πληρεξούσιο εξακολουθεί να ισχύει και αν επαρκεί.

Η δικαιοπρακτική ικανότητα έχει επίσης σημασία. Αν ο πωλητής τελεί υπό επιτροπεία, ειδική επιμέλεια, υπόκειται σε δικαστικούς περιορισμούς ή υπάρχουν ενδείξεις ότι δεν κατανοεί τη συναλλαγή, ο συμβολαιογράφος πρέπει να αντιμετωπίσει την κατάσταση με αυξημένη προσοχή. Για τον αγοραστή, αυτός είναι λόγος να μη βιαστεί να πληρώσει προκαταβολή.

4. Τι ελέγχεις στο κτηματολογικό βιβλίο

Το ενημερωτικό απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου δείχνει την ενεργή κατάσταση του κτηματολογικού βιβλίου κατά την ημερομηνία δημιουργίας, σύμφωνα με την ANCPI. Για πωλητή που είναι φυσικό πρόσωπο, διάβασε ιδιαίτερα τρία σημεία: τον ιδιοκτήτη, τον τρόπο κτήσης και τα βάρη.

Ιδιοκτήτης και τρόπος κτήσης

Δες αν ο σημερινός ιδιοκτήτης απέκτησε το ακίνητο με πώληση, δωρεά, κληρονομιά, διανομή, δικαστική απόφαση ή άλλη πράξη. Ο τρόπος κτήσης καθορίζει τις επόμενες ερωτήσεις: στην κληρονομιά ρωτάς για την κληρονομική διαδοχή, στη δωρεά ελέγχεις αν υπάρχουν ειδικές ρήτρες και στη δικαστική απόφαση ρωτάς αν είναι τελεσίδικη.

Βάρη και απαγορεύσεις

Το Μέρος III του κτηματολογικού βιβλίου είναι το σημείο όπου εμφανίζονται υποθήκες, απαγορεύσεις εκποίησης, δικαιώματα επικαρπίας, κατασχέσεις, διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, καταχωρίσεις δικαστικών διαφορών ή άλλες εγγραφές που μπορεί να επηρεάσουν την πώληση. Δεν σημαίνουν όλα τα βάρη αυτόματα ότι δεν πρέπει να αγοράσεις, αλλά όλα πρέπει να εξηγηθούν γραπτώς πριν από το προσύμφωνο.

5. Δίκες, αναγκαστικές εκτελέσεις και έλεγχοι μέσω Verifi

Το Verifi Complet μπορεί να συγκεντρώσει στην ίδια έκθεση ενδείξεις για υποθέσεις, αναγκαστικές εκτελέσεις και δικαστικές διαφορές που αφορούν τον πωλητή ή το ακίνητο. Έτσι βλέπεις γρηγορότερα αν ο κίνδυνος αφορά μόνο την ιδιοκτησία ή και το πρόσωπο που πωλεί.

• Υποθέσεις διανομής, κληρονομικής διαδοχής, διεκδίκησης κυριότητας ή ακύρωσης πράξης.
• Ανακοπές κατά της εκτέλεσης ή αναγκαστικές εκτελέσεις.
• Δίκες με γείτονες ή τον σύλλογο ιδιοκτητών.
• Υποθέσεις στις οποίες εμφανίζεται η διεύθυνση του ακινήτου στην περιγραφή.

Το Verifi δεν αντικαθιστά τη γνώμη δικηγόρου και δεν αποφασίζει αν μπορείς να αγοράσεις. Σκοπός του είναι να σου παρουσιάσει τις σημαντικές ενδείξεις πριν δεσμεύσεις χρήματα σε προσύμφωνο.

Στο Verifi, αυτές οι πληροφορίες αντιμετωπίζονται ως ενδείξεις για τον έλεγχο ακινήτου: χρήσιμες για σαφείς ερωτήσεις προς τον πωλητή, τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο.

6. Πρόσφατες μεταβιβάσεις και πίεση στην τιμή

Μια πολύ πρόσφατη μεταβίβαση δεν είναι αυτόματα προβληματική. Μπορεί να είναι κληρονομιά, διανομή ή νόμιμη αγορά. Γίνεται όμως ένδειξη όταν συνδυάζεται με πίεση: πρέπει να υπογράψουμε σήμερα, υπάρχουν άλλοι τρεις αγοραστές, η προκαταβολή πληρώνεται με μετρητά ή τα έγγραφα θα τακτοποιηθούν μετά.

• Ρώτησε γιατί μεταπωλείται τόσο γρήγορα.
• Σύγκρινε την απαιτούμενη τιμή με παρόμοιες συναλλαγές και προσφορές στην περιοχή.
• Ζήτησε εξήγηση για κάθε μεγάλη απόκλιση μεταξύ τιμής και αγοράς.
• Μη δεχθείς να πληρώσεις προκαταβολή χωρίς συμβολαιογραφικό ή ελεγμένο προσύμφωνο. Δες πώς προστατεύεις την προκαταβολή σου πριν υπογράψεις.

Η πίεση χρόνου είναι μία από τις ισχυρότερες ενδείξεις ότι πρέπει να επιβραδύνεις. Μια καλή συναλλαγή αντέχει λίγες ημέρες εύλογων ελέγχων.

7. Ερωτήσεις πριν από το προσύμφωνο

Πριν από το προσύμφωνο, κάνε τις ερωτήσεις ευθέως και ζήτησε απαντήσεις που μπορούν να επαληθευτούν με έγγραφα. Δεν είναι έλλειψη εμπιστοσύνης· είναι ο συνήθης έλεγχος για μια μεγάλη συναλλαγή.

• Ποιοι είναι όλοι οι ιδιοκτήτες και ποιος θα υπογράψει;
• Ο πωλητής ή η πωλήτρια είναι έγγαμος/η; Χρειάζεται συναίνεση του/της συζύγου;
• Το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, διανομή, δωρεά ή αγορά;
• Εκκρεμούν κληρονομικές διαδοχές, διανομές ή δικαστικές διαφορές;
• Υπάρχουν υποθήκες, κατασχέσεις, οφειλές προς τον σύλλογο ιδιοκτητών ή απαγορεύσεις;
• Αν υπογράφει πληρεξούσιος, τι ακριβώς επιτρέπει το πληρεξούσιο;
• Πού καταβάλλεται η προκαταβολή και τι συμβαίνει αν τα έγγραφα δεν είναι καθαρά;
• Ποια πραγματική προθεσμία χρειάζεται για την εξάλειψη των βαρών και την προετοιμασία των εγγράφων;

8. Προειδοποιητικές ενδείξεις

Σταμάτησε και ζήτησε επαγγελματική βοήθεια αν προκύψει οποιαδήποτε από τις παρακάτω καταστάσεις. Ορισμένες λύνονται, αλλά όχι με βιασύνη και όχι με προφορικές υποσχέσεις.

• Ο πωλητής αρνείται να δείξει τα έγγραφα πριν από την προκαταβολή.
• Στο CF εμφανίζονται συνιδιοκτήτες που δεν συμμετέχουν στη συζήτηση.
• Γίνεται επίκληση πληρεξουσίου, αλλά δεν σου δείχνουν το περιεχόμενό του.
• Το ακίνητο έχει κατάσχεση, διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, καταχωρισμένη δικαστική διαφορά ή ανεξήγητη απαγόρευση.
• Η κληρονομική διαδοχή δεν έχει ολοκληρωθεί, αλλά σου ζητούν ποσό κράτησης ή προκαταβολή.
• Η τιμή είναι ασυνήθιστα χαμηλή και η πίεση για υπογραφή μεγάλη.
• Ζητείται πληρωμή με μετρητά, σε λογαριασμό άλλου προσώπου ή χωρίς σαφές έγγραφο.

Συχνές ερωτήσεις