Jak prověřit prodávajícího fyzickou osobu před koupí
Při prodeji mezi fyzickými osobami je výpis z pozemkové knihy jen začátek. Musíte pochopit, kdo podepisuje a zda existují spoluvlastníci, manželé, dědicové, plné moci, exekuce nebo soudní řízení, které mohou transakci zablokovat. Níže uvedený průvodce je praktickým kontrolním seznamem pro kupující, nikoli právním poradenstvím.
- Ověřte, zda se jméno prodávajícího v průkazu totožnosti shoduje s vlastníkem zapsaným v pozemkové knize a zda existují spoluvlastníci, kteří musí podepsat.
- Výslovně se ptejte na manžela/manželku, manželský majetkový režim a dědictví: nemovitost může vyžadovat souhlas dalších osob, i když jednáte s jediným prodávajícím.
- Pokud podepisuje zmocněnec, vyžádejte si notářsky ověřenou, aktuální a dostatečně jasnou plnou moc k prodeji, ceně, přijetí peněz a předběžné smlouvě.
- Právní zatížení v CF, poznámky o soudních sporech, zajištění majetku, zástavní práva a zákazy jsou signály, které je nutné vyjasnit před zaplacením zálohy.
Co prověřit u prodávajícího
U fyzických osob riziko často vyplývá ze spoluvlastníků, dědictví, plných mocí, soudních sporů nebo tlaku na zaplacení zálohy.
Verifi vám pomáhá připravit správné otázky a rozpoznat důležité signály. U složitých právních situací si rozhodnutí o podpisu vyjasněte se svým notářem nebo advokátem.
Prodávající musí mít plné oprávnění podepsat
Kromě dokladu totožnosti ověřte, kdo další musí být přítomen a jaké situace mohou prodej zablokovat.
Tlak na zálohu před vyjasněním je důvodem k obezřetnosti.
- 0 lei - vyhledávání spisů na portal.just.ro podle jména prodávajícího, bez účtu (Ministerul Justiției)
- Zneplatnitelný - úkon zcizení společného majetku uzavřený bez souhlasu druhého manžela (čl. 346-347 občanského zákoníku)
- 20 lei online - informativní výpis CF s aktuálními vlastníky a právními zatíženími (Nařízení ANCPI 16/2019)
1. Totožnost a spoluvlastníci
První otázkou není, zda prodávající působí seriózně, ale zda osoba přede mnou má právo slíbit prodej a prodat tuto nemovitost. Porovnejte příjmení, jméno a CNP z průkazu totožnosti s vlastníkem zapsaným ve výpisu z pozemkové knihy. Pokud se jména liší, vyžádejte si dokument vysvětlující změnu: oddací list, doklad o rozvodu, rozhodnutí nebo jinou podpůrnou listinu.
Poté se podívejte na počet vlastníků. Pokud jsou uvedeny podíly, například 1/2 nebo 1/4, jednáte se spoluvlastníkem, nikoli s jediným vlastníkem. V praxi musí být všichni relevantní spoluvlastníci zapojeni do předběžné i konečné smlouvy, přímo nebo prostřednictvím notářsky ověřeného zmocnění.
2. Manžel/manželka, společný majetek a dědicové
U fyzických osob skryté riziko často vychází z rodiny: manžel/manželka, bývalý manžel, děti, sourozenci, dědicové nebo příbuzní s právy k nemovitosti. Nemusíte rozhovor měnit ve výslech, ale musíte získat jasné odpovědi.
Výlučný nebo společný majetek
Zeptejte se, zda byla nemovitost nabyta před uzavřením manželství nebo po něm, koupí, děděním, darováním nebo vypořádáním. Pokud je prodávající v manželství, notář prověří manželský majetkový režim a vyžádá si potřebné listiny. Praktický signál pro vás je jednoduchý: nepovažujte nepřítomnost manžela či manželky za drobný detail.
Dědické řízení a dědicové
Pokud prodávající říká, že nemovitost zdědil, vyžádejte si osvědčení o dědictví nebo listinu, kterou bylo dědické řízení ukončeno. Neukončené dědické řízení, nezapsaný podíl nebo nesouhlasící dědic mohou prodej odložit nebo zablokovat.
- Ověřte, zda jsou v CF uvedeni všichni dědicové, nebo pouze zůstavitel.
- Zeptejte se, zda probíhají dědická řízení.
- Vyžádejte si vyjasnění, pokud prodávající odkazuje na listiny u notáře, které ještě nejsou dokončené.
3. Plná moc, zmocněnec a svéprávnost
Pokud vyjednávající osoba není vlastníkem, jde o zastoupení. Plnou moc je nutné pečlivě prověřit: kdo ji udělil, komu, kdy, pro jakou nemovitost a jaké úkony umožňuje. Obecná formulace nemusí zahrnovat prodej, vyjednání ceny, přijetí zálohy nebo podpis předběžné smlouvy.
- Vyžádejte si originál nebo ověřenou kopii notářsky ověřené plné moci.
- Ověřte, zda nemovitost identifikuje dostatečně jasně.
- Ověřte, zda umožňuje podpis předběžné smlouvy a přijetí peněz.
- Zeptejte se notáře, zda je plná moc stále platná a dostačující.
Důležitá je také svéprávnost. Pokud je prodávající pod poručenstvím, opatrovnictvím, má soudní omezení nebo existují známky, že transakci nerozumí, musí notář situaci posuzovat se zvýšenou pozorností. Pro kupujícího je to důvod nespěchat s platbou zálohy.
4. Co prověřit v pozemkové knize
Informativní výpis z pozemkové knihy podle ANCPI uvádí aktuální stav v pozemkové knize k datu vytvoření. U prodávajícího fyzické osoby čtěte zejména tři oblasti: vlastníka, způsob nabytí a právní zatížení.
Vlastník a způsob nabytí
Podívejte se, zda současný vlastník nabyl nemovitost koupí, darováním, děděním, vypořádáním, soudním rozhodnutím nebo jinou listinou. Způsob nabytí napovídá další otázky: u dědictví se ptáte na dědické řízení, u darování prověřujete zvláštní ustanovení a u soudního rozhodnutí se ptáte na právní moc.
Právní zatížení a zákazy
Část III pozemkové knihy je místem, kde se uvádějí zástavní práva, zákazy zcizení, požívací práva, zajištění majetku, exekuční postihy, poznámky o soudních sporech nebo jiné zápisy, které mohou ovlivnit prodej. Ne všechna právní zatížení automaticky znamenají, že nemáte kupovat, ale všechna musí být před předběžnou smlouvou písemně vysvětlena.
5. Soudní řízení, exekuce a prověření prostřednictvím Verifi
Verifi Complet může do stejné zprávy zahrnout signály o spisech, exekucích a soudních sporech relevantních pro prodávajícího nebo nemovitost. Rychleji tak zjistíte, zda se riziko týká jen nemovitosti, nebo i osoby, která prodává.
- Spisy o vypořádání, dědictví, vydání nemovitosti nebo zneplatnění listiny.
- Námitky proti exekuci nebo exekuce.
- Soudní spory se sousedy nebo sdružením vlastníků.
- Spisy, v jejichž popisu se objevuje adresa nemovitosti.
Verifi nenahrazuje stanovisko advokáta a nerozhoduje, zda můžete koupit. Jeho úlohou je předložit vám důležité signály před vázáním peněz v předběžné smlouvě.
Ve Verifi se tyto informace považují za signály pro prověření nemovitosti: užitečné pro jasné otázky prodávajícímu, notáři a advokátovi.
6. Nedávné převody a tlak na cenu
Velmi nedávný převod není automaticky problematický. Může jít o dědictví, vypořádání nebo legitimní koupi. Signálem se však stává v kombinaci s nátlakem: musíme podepsat dnes, jsou tu další tři kupující, záloha se platí hotově nebo listiny se vyřeší později.
- Zeptejte se, proč se nemovitost tak rychle znovu prodává.
- Porovnejte požadovanou cenu s podobnými transakcemi a nabídkami v oblasti.
- Požadujte vysvětlení každého výrazného rozdílu mezi cenou a trhem.
- Nesouhlaste s platbou zálohy bez notářské nebo prověřené předběžné smlouvy. Viz jak chránit zálohu před podpisem.
Časový nátlak patří k nejlepším signálům, že máte zpomalit. Dobrá transakce snese několik dnů přiměřeného prověřování.
7. Otázky před předběžnou smlouvou
Před předběžnou smlouvou pokládejte otázky přímo a požadujte odpovědi ověřitelné listinami. Nejde o nedůvěru; jde o běžné prověření u velké transakce.
- Kdo jsou všichni vlastníci a kdo bude podepisovat?
- Je prodávající ženatý nebo vdaná? Je potřeba souhlas manžela/manželky?
- Pochází nemovitost z dědictví, vypořádání, darování nebo koupě?
- Probíhají dědická řízení, vypořádání nebo soudní spory?
- Existují zástavní práva, zajištění majetku, dluhy vůči sdružení vlastníků nebo zákazy?
- Pokud podepisuje zmocněnec, co přesně plná moc umožňuje?
- Kam se platí záloha a co se stane, pokud listiny nejsou v pořádku?
- Jaká skutečná lhůta je nutná pro výmaz právních zatížení a přípravu listin?
8. Varovné signály
Zastavte se a vyhledejte odbornou pomoc, pokud nastane některá z níže uvedených situací. Některé lze vyřešit, ale ne spěchem ani ústními sliby.
- Prodávající odmítá ukázat listiny před zálohou.
- V CF jsou uvedeni spoluvlastníci, kteří se jednání neúčastní.
- Někdo se odvolává na plnou moc, ale neukáže vám její obsah.
- U nemovitosti je zajištění majetku, exekuční postih, poznamenaný soudní spor nebo nevysvětlený zákaz.
- Dědické řízení není ukončeno, ale požaduje se rezervační platba nebo záloha.
- Cena je neobvykle nízká a tlak na podpis vysoký.
- Platba se požaduje hotově, na účet jiné osoby nebo bez jasného dokumentu.
Časté otázky
Co dělat, pokud se jméno prodávajícího neshoduje s vlastníkem v pozemkové knize?
Vyžádejte si dokument vysvětlující rozdíl: oddací list, doklad o rozvodu, rozhodnutí nebo jinou podpůrnou listinu. Než budete pokračovat, porovnejte příjmení, jméno a CNP z průkazu totožnosti s vlastníkem zapsaným ve výpisu z pozemkové knihy.
Mohu zaplatit zálohu, pokud je v pozemkové knize více vlastníků?
Neplaťte zálohu jediné osobě, pokud je v CF více vlastníků a nevyjasnili jste, kdo podepisuje, kdo přijímá peníze a jak se rozdělují povinnosti z předběžné smlouvy. Všichni relevantní spoluvlastníci musí být zapojeni do předběžné i konečné smlouvy, přímo nebo prostřednictvím notářsky ověřeného zmocnění.
Co prověřit u plné moci, pokud nepodepisuje vlastník?
Vyžádejte si originál nebo ověřenou kopii notářsky ověřené plné moci a zkontrolujte, kdo ji udělil, komu, kdy, pro jakou nemovitost a jaké úkony umožňuje: prodej, vyjednání ceny, přijetí zálohy, podpis předběžné smlouvy. Zeptejte se notáře, zda je plná moc stále platná a dostačující.
Co dělat, pokud prodávající nemovitost zdědil?
Vyžádejte si osvědčení o dědictví nebo listinu, kterou bylo dědické řízení ukončeno. Neukončené dědické řízení, nezapsaný podíl nebo nesouhlasící dědic mohou prodej odložit nebo zablokovat. Ověřte, zda jsou v CF uvedeni všichni dědicové, a zeptejte se, zda probíhají další dědická řízení.
Je riskantní koupit nemovitost se zástavním právem od fyzické osoby?
Nemovitost může být prodejná i se zástavním právem, pokud je banka při zaplacení ceny vymaže. Zajištění majetku, exekuce nebo poznamenaný soudní spor naopak vyžadují právní prověření před jakoukoli zálohou. Všechna právní zatížení v části III pozemkové knihy musí být před předběžnou smlouvou písemně vysvětlena.
Standard je vhodný pro CF, právní zatížení a nemovitostní rizika. Complet je lepší volbou, pokud se objeví spoluvlastníci, soudní spory, exekuce, dědická řízení, plné moci nebo neobvyklý tlak na podpis.
Spustit prověření