Jak chránit zálohu před podpisem předběžné smlouvy

• 75 lei/nemovitost - poznamenání příslibu v pozemkové knize, které zajišťuje jeho účinky vůči třetím osobám (375 lei v urgentním režimu) (Nařízení ANCPI 16/2019)
• 6 měsíců - lhůta, v níž můžete požádat soud o rozhodnutí nahrazující smlouvu, počítaná ode dne, kdy měla být podepsána (čl. 1669 občanského zákoníku)
• Zákonné zástavní právo - zajištění budoucího kupujícího na nemovitosti pro částky zaplacené na kupní cenu (čl. 2386 bod 2 občanského zákoníku)
• 20 lei online - informativní výpis CF, o který může požádat kdokoli pro jakoukoli nemovitost (Nařízení ANCPI 16/2019)

1. Proč je záloha nejohroženější částkou transakce

Předběžná smlouva (příslib uzavření kupní smlouvy) nepřevádí vlastnictví. U nemovitostí se vlastnictví převádí pouze kupní smlouvou uzavřenou v notářsky ověřené formě a zápis do pozemkové knihy zajišťuje účinky vůči třetím osobám. Do té doby jsou vámi zaplacené peníze pouhou pohledávkou: pokud nastane problém, nemáte nemovitost, pouze právo požadovat peníze zpět od prodávajícího.

U konečné smlouvy notář prověřuje listiny, výpis pro notářské ověření a totožnost stran. U předběžné smlouvy, zejména uzavřené soukromou listinou, za vás nikdo nic neprověřuje. Ochrana zálohy má proto dvě části, které se navzájem nenahrazují: co napíšete do dokumentu a co prověříte před zaplacením.

Úřední odkazy: občanský zákoník, čl. 1244 (notářsky ověřená forma pro převod věcných práv k nemovitostem), čl. 1279 a čl. 1669 (příslib uzavření smlouvy a příslib prodeje).

2. Záloha nebo závdavek: označení částky rozhoduje o tom, co získáte zpět

Záloha je částečná platba ceny. Pokud je předběžná smlouva zrušena, záloha se zpravidla vrací v rámci uvedení stran do předchozího stavu. Soudy, včetně Înalta Curte, potvrdily, že při neexistenci výslovného ujednání o závdavku je zaplacená částka pouhou částečnou platbou ceny. Záloha sama o sobě nikoho netrestá: chcete-li sankce pro stranu, která transakci blokuje, musí být uvedeny samostatně.

Závdavek je něco jiného. Občanský zákoník mu stanoví vlastní režim se dvěma variantami. Potvrzovací závdavek (čl. 1544): pokud bez ospravedlnění nesplníte své povinnosti, prodávající může odstoupit od smlouvy a závdavek si ponechat; pokud neplní prodávající, můžete odstoupit vy a požadovat dvojnásobek závdavku. Závdavek s funkcí odstupného (čl. 1545): pokud smlouva výslovně stanoví právo jedné nebo obou stran od smlouvy upustit, strana, která tohoto práva využije, ztrácí poskytnutý závdavek, případně vrací dvojnásobek přijatého.

Existuje také pojistka: závdavek se vrací, pokud smlouva zanikne z příčin, za které neodpovídá žádná strana (čl. 1546). Praktický problém spočívá v tom, že se strany přou právě o to, kdo je na vině. Nespoléhejte proto na zákonné ustanovení: napište scénáře do smlouvy, jak ukazuje následující část.

Úřední odkazy: občanský zákoník, čl. 1544-1546. Přesné znění svého dokumentu ověřte s notářem nebo advokátem před podpisem.

3. Ustanovení, která vás chrání: písemné scénáře, nikoli ústní sliby

Jednoduché pravidlo: každý scénář, který může transakci zablokovat, musí mít v předběžné smlouvě písemnou odpověď na otázku, co se stane s mými penězi. Hlavním nástrojem jsou odkládací podmínky: povinnost pokračovat závisí na jasné události s termínem, dokladem a písemně určeným osudem peněz pro obě varianty.

• Úvěr: vrácení celé částky, pokud banka odmítne financování nebo ocenění nedosáhne stanovené hranice, s doložením odmítnutí a lhůtou pro oznámení.
• Čistá CF: právo odmítnout podpis a získat peníze zpět, pokud se při notářském ověření objeví nová nebo nepřijatá právní zatížení.
• Stávající zástavní právo: písemný mechanismus platby a výmazu (platba bance prodávajícího, souhlas s výmazem), nikoli pouhý slib, že se vše vyřeší.
• Listiny a osoby: lhůta pro daňové potvrzení, katastrální dokumenty, souhlas spoluvlastníků nebo manžela/manželky.
• Souměrné lhůty: pokud při zpoždění ztrácíte peníze vy, nese i prodávající písemně stanovený důsledek, je-li zpoždění na jeho straně.

U vysokých částek se notáře zeptejte na kontrolovanou platbu: účet úschovy nebo jiný mechanismus, při němž peníze neodejdou bezpodmínečně prodávajícímu dříve, než budou listiny v pořádku. Náklady na takové řešení jsou malé oproti riziku vymáhat peníze v soudním řízení.

4. Zákonné záruky, které využívá jen málo kupujících

První je poznamenání příslibu v pozemkové knize (čl. 906 občanského zákoníku). Příslib prodeje lze poznamenat v CF, pokud je budoucí prodávající zapsán jako nositel práva a předběžná smlouva obsahuje písemnou lhůtu pro uzavření konečné smlouvy: bez této lhůty OCPI žádost o poznámku zamítne. O poznámku lze požádat kdykoli v průběhu lhůty, nejpozději však do 6 měsíců od jejího uplynutí. Účinek: příslib se stává účinným vůči třetím osobám. Každý, kdo požádá o výpis CF, jej uvidí a druhý kupující již nemůže tvrdit, že o něm nevěděl.

Druhou je zákonné zástavní právo budoucího kupujícího (čl. 2386 bod 2 občanského zákoníku): pro částky zaplacené na kupní cenu vám zákon poskytuje zástavní právo k příslušné nemovitosti pro případ nesplnění příslibu. Jde o věcné zajištění, nikoli pouhou pohledávku: máte přednost před nezajištěnými věřiteli prodávajícího. Nezapisuje se z úřední povinnosti: musíte o něj požádat u OCPI samostatně vedle poznamenání příslibu a pro zápis vyžaduje notářská praxe předběžnou smlouvu v notářsky ověřené formě. Zajišťuje pouze částky zaplacené na kupní cenu, nikoli sankce nebo jinou náhradu škody.

Třetí je nucené splnění příslibu: pokud prodávající bezdůvodně odmítne uzavřít konečnou smlouvu, může soud na návrh strany, která splnila vlastní povinnosti, vydat rozhodnutí nahrazující smlouvu, jsou-li splněny všechny ostatní podmínky platnosti. Právo podat tuto žalobu se promlčuje do 6 měsíců ode dne, kdy měla být smlouva uzavřena (čl. 1669 občanského zákoníku).

Úřední odkazy: občanský zákoník, čl. 906, čl. 2386 bod 2 a čl. 1669. Poznámka a zápis zákonného zástavního práva se provádějí prostřednictvím pozemkové knihy; notář vám s obojím může pomoci při podpisu předběžné smlouvy v notářsky ověřené formě.

5. Co prověřit o prodávajícím před převodem peněz

Záloha odchází člověku nebo firmě, nikoli nemovitosti. Pokud má prodávající probíhající soudní spory, exekuce nebo firmu v insolvenci, z formalit se při získávání peněz zpět stává maraton. Veřejné zdroje vám ukážou hlavní signály před platbou:

• Soudní spory: na portal.just.ro zdarma vyhledáte soudní spisy podle jména osoby nebo názvu firmy. Zajímá vás postavení žalovaného, exekuce a spory týkající se nemovitostí.
• Insolvence: u firem uvádějí Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) a rejstřík ONRC insolvenční nebo konkursní řízení. Budoucí prodávající v insolvenci znamená, že o vaše peníze soupeříte s ostatními věřiteli.
• Prodávající firma: stav u ONRC (aktivní, zrušení, výmaz), členové statutárních orgánů s podpisovým oprávněním a daňové dluhy veřejně dostupné u ANAF.
• Fyzická osoba: spoluvlastníci a manžel/manželka. U společného majetku lze prodej nemovitosti bez souhlasu druhého manžela zneplatnit (čl. 346-347 občanského zákoníku), proto musí předběžnou smlouvu podepsat oba.

Prověřování podle jména má omezení, o němž je poctivé vědět: shodu jmen. Na stejném portálu se mohou objevit dvě osoby se stejným jménem, proto se výsledky posuzují společně s ostatními listinami, nikoli izolovaně. Podrobnosti najdete v průvodcích prověřením prodávajícího fyzické osoby a prověřením vlastníka firmy.

6. Co prověřit o nemovitosti: právní zatížení v CF a rizika

Aktuální informativní výpis z pozemkové knihy může získat kdokoli, nejen vlastník. Výpis pro notářské ověření, používaný při podpisu konečné listiny, lze získat pouze prostřednictvím notáře. Informativní výpis zachycuje stav pozemkové knihy v okamžiku vydání a CF neblokuje, proto se prověření opakuje krátce před podpisem. Před zálohou představuje minimální filtr: část III uvádí zástavní práva, zákazy, zajištění majetku, poznamenané soudní spory a případné přísliby poznamenané pro jiné kupující.

• Stávající zástavní právo automaticky neblokuje prodej, ale vyžaduje písemný mechanismus výmazu, než přijmete jakýkoli termín.
• Zákazy zcizení, zajištění majetku a exekuční postihy jsou signály k zastavení do úplného vyjasnění.
• Dluhy na místních daních blokují listinu: od roku 2026 potřebují prodávající i kupující daňové potvrzení (OUG 7/2026), jinak je listina neplatná.
• Fyzická rizika nemovitosti po koupi zůstávají vaše: třídu seismického rizika a ohrožení povodněmi stojí za to prověřit před vázáním peněz, nikoli po něm.

7. Konkrétní kroky ve správném pořadí před podpisem

• Před jakýmkoli jednáním o penězích si vyžádejte aktuální informativní výpis CF.
• Prověřte prodávajícího: soudní spory na portal.just.ro, insolvenci firem v BPI, stav firmy u ONRC.
• Písemně určete právní režim částky: záloha nebo závdavek a scénáře vrácení peněz.
• Doplňte odkládací podmínky, na kterých závisíte: úvěr, výmaz zástavního práva, úplné listiny.
• Zajistěte účast všech vlastníků při podpisu; u společného majetku obou manželů.
• Projednejte s notářem poznamenání příslibu v CF a zákonné zástavní právo pro zaplacené částky.
• Plaťte bankovním převodem s dokladem, až po podpisu, nikdy hotově předem.

Před podpisem zasaďte do souvislostí také rozpočet: úplné náklady koupě můžete odhadnout pomocí kalkulačky celkových nákladů a poplatky při notářském ověření pomocí kalkulačky notářských poplatků.

Tento průvodce je informativní a nenahrazuje právní poradenství. U vysokých částek nebo neobvyklých situací projednejte ustanovení s notářem a advokátem před převodem peněz.

Časté otázky