Cómo proteger tu anticipo antes de firmar el precontrato

• 75 lei/inmueble - anotación de la promesa en el registro de la propiedad, que la hace oponible a terceros (375 lei en trámite urgente) (Orden de ANCPI 16/2019)
• 6 meses - plazo para solicitar al tribunal la resolución que sustituye al contrato, desde la fecha en que debía firmarse (art. 1669 del Código civil)
• Hipoteca legal - garantía del promitente comprador sobre el inmueble por las cantidades pagadas a cuenta del precio (art. 2386, punto 2, del Código civil)
• 20 lei en línea - el extracto CF para información, que puede solicitar cualquier persona para cualquier inmueble (Orden de ANCPI 16/2019)

1. Por qué el anticipo es el dinero más expuesto de la transacción

El precontrato (promesa de compraventa) no transmite la propiedad. En los inmuebles, la propiedad solo se transmite mediante el contrato de venta formalizado en documento auténtico ante notario, y la inscripción en el registro de la propiedad lo hace oponible a terceros. Hasta ese momento, el dinero que has pagado es un simple crédito: si surge un problema, no tienes el inmueble, solo el derecho a reclamar tu dinero al vendedor.

En el contrato final, el notario comprueba los documentos, el extracto para autenticación y la identidad de las partes. En el precontrato, especialmente si se firma en documento privado, nadie comprueba nada por ti. Por eso, la protección del anticipo tiene dos mitades que no se sustituyen entre sí: lo que escribes en el documento y lo que compruebas antes de pagar.

Referencias oficiales: Código civil, art. 1244 (forma auténtica para la transmisión de derechos reales inmobiliarios), art. 1279 y art. 1669 (promesa de contratar y promesa de venta).

2. Anticipo o arras: la denominación de la cantidad decide qué recuperas

Un anticipo es un pago parcial del precio. Si el precontrato queda sin efecto, por regla general se devuelve el anticipo como parte de la restitución de las partes a la situación anterior. Los tribunales, incluida Înalta Curte, han confirmado que, a falta de una cláusula expresa de arras, la cantidad pagada es un simple pago parcial del precio. Por sí mismo, el anticipo no sanciona a nadie: si quieres sanciones para la parte que bloquee la transacción, deben establecerse por separado.

Las arras son otra cosa. El Código civil les atribuye un régimen propio, con dos variantes. Arras confirmatorias (art. 1544): si tú incumples tus obligaciones sin justificación, el vendedor puede declarar la resolución y retener las arras; si es el vendedor quien incumple, tú puedes declarar la resolución y reclamar el doble de las arras. Arras de desistimiento (art. 1545): si el contrato estipula expresamente el derecho de una o ambas partes a desistir, quien desista pierde las arras entregadas o, en su caso, devuelve el doble de las recibidas.

También existe una red de seguridad: las arras se devuelven cuando el contrato se extingue por causas que no generan responsabilidad para ninguna de las partes (art. 1546). El problema práctico es que las partes discuten precisamente sobre quién tiene la culpa, así que no te bases en el artículo legal: escribe los supuestos en el contrato, como muestra la siguiente sección.

Referencias oficiales: Código civil, art. 1544-1546. Revisa la redacción exacta de tu documento con el notario o un abogado antes de firmar.

3. Las cláusulas que te protegen: supuestos escritos, no promesas verbales

La regla sencilla: cada supuesto que pueda bloquear la transacción debe tener en el precontrato una respuesta escrita a la pregunta «qué ocurre con mi dinero». Las cláusulas suspensivas son el instrumento principal: la obligación de seguir adelante depende de un acontecimiento claro, con plazo, documento acreditativo y destino del dinero establecido por escrito para ambas posibilidades.

• Préstamo: devolución íntegra de la cantidad si el banco rechaza la financiación o la tasación queda por debajo del umbral, con justificante de la negativa y plazo de notificación.
• CF sin cargas: derecho a rechazar la firma y recuperar el dinero si en la autenticación aparecen cargas nuevas o no aceptadas.
• Hipoteca existente: mecanismo escrito de pago y cancelación (pago al banco del vendedor, consentimiento para la cancelación), no solo la promesa de que se resolverá.
• Documentos y personas: plazo para el certificado fiscal, los documentos catastrales y el consentimiento de los copropietarios o del cónyuge.
• Plazos simétricos: si tú pierdes dinero por retrasarte, el vendedor también soporta una consecuencia escrita cuando el retraso es suyo.

Para cantidades elevadas, pregunta al notario por un pago controlado: cuenta de depósito en garantía u otro mecanismo por el que el dinero no se entregue incondicionalmente al vendedor antes de que los documentos estén en orden. El coste de un acuerdo así es pequeño frente al riesgo de tener que perseguir el dinero mediante un proceso judicial.

4. Las garantías legales que pocos compradores utilizan

La primera es la anotación de la promesa en el registro de la propiedad (art. 906 del Código civil). La promesa de venta puede anotarse en CF si el promitente está inscrito como titular del derecho y si el precontrato fija por escrito un plazo para celebrar el contrato final: sin ese plazo, OCPI rechaza la solicitud de anotación. La anotación puede solicitarse en cualquier momento dentro del plazo, pero no más tarde de 6 meses después de su vencimiento. El efecto: la promesa pasa a ser oponible a terceros. Cualquiera que solicite un extracto CF la ve, y un segundo comprador ya no puede alegar que la desconocía.

La segunda es la hipoteca legal del promitente comprador (art. 2386, punto 2, del Código civil): por las cantidades pagadas a cuenta del precio, la ley te concede una hipoteca sobre ese inmueble para el caso de que no se cumpla la promesa. Es una garantía real, no solo un crédito: te sitúas por delante de los acreedores ordinarios del vendedor. No se inscribe de oficio: debe solicitarse a OCPI por separado de la anotación de la promesa, y para su inscripción registral la práctica notarial exige un precontrato en forma auténtica. Garantiza únicamente las cantidades pagadas a cuenta del precio, no las penalizaciones ni otros daños y perjuicios.

La tercera es la ejecución forzosa de la promesa: si el vendedor se niega injustificadamente a celebrar el contrato final, el tribunal puede dictar una resolución que sustituya al contrato a petición de la parte que haya cumplido sus propias obligaciones, si se cumplen todas las demás condiciones de validez. El derecho a esta acción prescribe en un plazo de 6 meses desde la fecha en que debía celebrarse el contrato (art. 1669 del Código civil).

Referencias oficiales: Código civil, art. 906, art. 2386, punto 2, y art. 1669. La anotación y la inscripción de la hipoteca legal se realizan a través del registro de la propiedad; el notario puede ayudarte con ambas al firmar el precontrato en forma auténtica.

5. Qué comprobar sobre el vendedor antes de transferir el dinero

El anticipo se envía a una persona o a una empresa, no a un inmueble. Si el vendedor tiene procesos pendientes, ejecuciones o una empresa en insolvencia, recuperar el dinero pasa de ser una formalidad a una maratón. Las fuentes públicas te muestran los principales indicios antes del pago:

• Litigios: en portal.just.ro puedes buscar gratuitamente procedimientos judiciales por el nombre de la persona o de la empresa. Te interesa su condición de demandado, las ejecuciones forzosas y los litigios que afectan a inmuebles.
• Insolvencia: para empresas, Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) y el registro de ONRC muestran los procedimientos de insolvencia o quiebra. Un promitente vendedor en insolvencia significa que tu dinero concurre con el de los demás acreedores.
• Empresa vendedora: situación en ONRC (activa, disolución, cancelación registral), administradores con facultad de firma y deudas fiscales visibles públicamente en ANAF.
• Persona física: copropietarios y cónyuge. Para los bienes comunes, la venta del inmueble sin el consentimiento del otro cónyuge puede anularse (art. 346-347 del Código civil), por lo que ambos deben firmar el precontrato.

Las comprobaciones por nombre tienen una limitación que es justo que conozcas: la homonimia. Dos personas con el mismo nombre pueden aparecer en el mismo portal, así que los resultados se interpretan junto con los demás documentos, no de forma aislada. Más detalles en las guías sobre comprobación del vendedor persona física y comprobación del propietario empresa.

6. Qué comprobar sobre el inmueble: las cargas en CF y los riesgos

Cualquier persona, no solo el propietario, puede obtener un extracto del registro de la propiedad para información reciente. El destinado a autenticación, utilizado al firmar el documento final, solo se obtiene a través del notario. El extracto para información es una fotografía del registro de la propiedad en el momento de su emisión y no bloquea CF, por lo que la comprobación se repite cerca de la firma. Antes del anticipo, es el filtro mínimo: la Parte III muestra las hipotecas, prohibiciones, embargos, litigios anotados y posibles promesas anotadas para otros compradores.

• La hipoteca existente no bloquea automáticamente la venta, pero exige un mecanismo escrito de cancelación antes de aceptar cualquier plazo.
• Las prohibiciones de enajenar, los embargos y las ejecuciones forzosas son señales para detenerse hasta aclararlo todo.
• Las deudas fiscales locales bloquean el documento: desde 2026, tanto el vendedor como el comprador necesitan un certificado acreditativo de la situación fiscal (OUG 7/2026), bajo sanción de nulidad del documento.
• Los riesgos físicos del inmueble siguen siendo tuyos después de comprar: conviene comprobar la clase de riesgo sísmico y la exposición a inundaciones antes de comprometer el dinero, no después.

7. Los pasos concretos, en orden, antes de firmar

• Solicita un extracto CF para información reciente antes de hablar de dinero.
• Comprueba al vendedor: litigios en portal.just.ro, insolvencia de las empresas en BPI y situación de la empresa en ONRC.
• Establece por escrito el régimen de la cantidad: anticipo o arras, además de los supuestos de devolución.
• Añade las cláusulas suspensivas de las que dependes: préstamo, cancelación de hipoteca y documentos completos.
• Haz que todos los propietarios estén presentes en la firma; para los bienes comunes, ambos cónyuges.
• Habla con el notario sobre la anotación de la promesa en CF y la hipoteca legal por las cantidades pagadas.
• Paga mediante transferencia bancaria con justificante, solo después de la firma, nunca en efectivo antes.

Sitúa también el presupuesto en su contexto antes de firmar: puedes estimar los costes completos de la compra con la calculadora de coste total y los gastos de la autenticación con la calculadora de gastos notariales.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento jurídico. Para cantidades elevadas o situaciones atípicas, analiza las cláusulas con el notario y un abogado antes de transferir dinero.

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