Cómo comprobar si la empresa propietaria de un inmueble es segura

• Automático - situación fiscal, IVA y RO e-Factura, sin el importe actual de las deudas (ANAF)
• Anual - facturación, resultado, deudas contables y patrimonio en los estados financieros (Ministerul Finanțelor)
• Manual - certificados y extractos actuales, socios, titular real, Monitorul Oficial y RNPM (documentos y registros adicionales)

Por qué verificar al propietario empresa

Cuando el inmueble pertenece a una persona física, el riesgo jurídico se limita al inmueble (hipoteca, anotación de litigio, procedimientos sobre la propiedad). Cuando el propietario es una empresa, también debes comprobar la situación del vendedor: la insolvencia o la falta de facultades de representación pueden retrasar, bloquear o complicar la transmisión. Eso no significa que todas las obligaciones de la empresa se transmitan al comprador.

Los supuestos concretos que generan preocupación:

• Insolvencia - si la empresa vendedora está en insolvencia o entra en un procedimiento relevante, la operación puede requerir un análisis jurídico adicional. No trates los indicios de insolvencia como simples detalles administrativos.
• Situación fiscal poco clara - la API pública de ANAF muestra la situación fiscal, pero no el importe actual de las deudas. Para obtener esa información debe solicitarse un certificado acreditativo de la situación fiscal reciente.
• Falta de facultades para firmar - si el representante de la empresa no puede acreditar su mandato actual, solicita que se aclaren los documentos antes de firmar.
• Deterioro financiero - los fondos propios negativos, las pérdidas repetidas o la caída de la facturación requieren preguntas adicionales, sin demostrar por sí solos un fraude.

Qué se comprueba automáticamente y qué sigue siendo manual

El informe Verifi Empresa reúne en un único documento los datos que puede consultar automáticamente y señala por separado la cobertura de cada fuente. Los documentos que requieren acceso, solicitud o interpretación específica siguen siendo pasos manuales:

ANAF - Agenția Națională de Administrare Fiscală

Automático: identidad fiscal, estado activo o inactivo, cancelación registral, registro a efectos de IVA, IVA con criterio de caja y RO e-Factura, dentro de los límites de la respuesta pública. El servicio consultado no ofrece el importe actual de las deudas fiscales ni confirma que todas las declaraciones estén al día.

ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului

Automático, a partir de los datos abiertos disponibles: denominación, estado, domicilio social, forma jurídica, EUID, actividades CAEN y representantes legales o apoderados publicados. Se necesita un extracto o certificado reciente de ONRC para conocer la estructura completa de socios, el capital actualizado, el titular real, el historial de modificaciones y las facultades actuales de representación.

MFin - estados financieros anuales

Automático: los indicadores publicados para los años disponibles, como facturación, resultado, deudas contables, patrimonio y número medio de empleados. Son valores de los estados financieros anuales, no el saldo fiscal actual de ANAF.

BPI - Buletinul Procedurilor de Insolvență

Automático: indicios sobre procedimientos de insolvencia identificados para la empresa, dentro de los límites de los datos consultados y de la disponibilidad de la fuente.

Portal Just e ICCJ - procedimientos

Automático: los procedimientos encontrados para la entidad verificada, con el tribunal, el objeto y el estado disponibles. La coincidencia solo por denominación se señala como tal y no demuestra por sí sola que el procedimiento corresponda a la empresa correcta.

Comprobaciones manuales cuando la operación las exige

Solicita y verifica por separado el certificado acreditativo de la situación fiscal, un certificado o extracto actual de ONRC, los documentos sobre las facultades de firma y, según proceda, la información sobre socios y titular real. Monitorul Oficial y RNPM son registros que deben consultarse manualmente; el informe no los presenta como fuentes automatizadas.

Qué buscas en concreto

No te limitas a mirar si «la empresa es buena o no». Tienes puntos concretos que comprobar:

Situación fiscal (ANAF)

• ¿La empresa está activa o inactiva fiscalmente?
• ¿Está dada de baja en el registro fiscal?
• ¿Está registrada a efectos de IVA o de IVA con criterio de caja?
• ¿Figura en el registro RO e-Factura?

El importe actual de las deudas y el estado de las declaraciones no proceden del servicio automático consultado. Para conocerlos, solicita a la empresa documentos fiscales recientes.

Estados financieros anuales (MFin)

• Facturación de los años disponibles públicamente
• Beneficio o pérdida anual
• Deudas contables y fondos propios
• Evolución de los indicadores de un año a otro

Datos abiertos de ONRC

• Denominación, estado, domicilio social, forma jurídica y EUID
• Actividades CAEN publicadas
• Representantes legales o apoderados publicados

Para conocer el capital actualizado, los socios y sus cuotas, el titular real, el historial de modificaciones y el mandato actual del firmante, solicita un certificado o extracto reciente de ONRC y los documentos de la sociedad.

Insolvencia (BPI)

• ¿Aparece un procedimiento de insolvencia en los datos consultados?
• ¿Qué tipo y estado tiene el procedimiento identificado?
• ¿Estaba disponible la fuente en el momento del informe?

Procedimientos (Portal Just e ICCJ)

• ¿Qué procedimientos se han encontrado para la empresa?
• ¿Cuáles son el objeto, el tribunal, las partes y el estado publicado?
• ¿La coincidencia es exacta o solo por denominación?

Pasos manuales adicionales

• Certificado fiscal reciente para las obligaciones fiscales actuales
• Extracto o certificado actual de ONRC y prueba del mandato para firmar
• Socios, titular real e historial, si son relevantes para la operación
• Monitorul Oficial y RNPM, según la naturaleza del bien y de las garantías

Señales de alerta importantes

Los indicios siguientes requieren explicaciones y documentos adicionales; por separado, no son un veredicto jurídico sobre la empresa:

• Insolvencia activa o recién abierta - la más peligrosa. No avances sin un asesoramiento jurídico exhaustivo.
• Empresa cancelada registralmente o inactiva fiscalmente - aclara de inmediato la situación y la capacidad de la empresa para formalizar la operación.
• Fondos propios negativos o pérdidas repetidas - los estados financieros muestran presión financiera y justifican preguntas sobre la continuidad y las obligaciones de la empresa.
• Caída pronunciada de la facturación - solicita explicaciones si la tendencia aparece en los años disponibles públicamente.
• Empresa muy reciente - su breve historial limita lo que puede observarse en los estados financieros y en los registros.
• Procedimientos judiciales relevantes - lee el objeto, el estado y las partes; la mera aparición en un procedimiento no demuestra automáticamente un problema con tu operación.
• Cobertura incompleta - una fuente no disponible o la falta de historial público no significan «sin riesgo».
• Negativa a facilitar documentos actuales - si la empresa no ofrece el certificado fiscal, el extracto ONRC o la prueba del mandato que exige el contexto de la operación, detente y solicita ayuda jurídica.

Por qué utilizar el informe Verifi Empresa

En una decisión real, el problema no es solo encontrar datos sobre la empresa, sino verlos en conjunto: identidad, personas disponibles en los datos, evolución financiera, insolvencia y procedimientos. El informe Verifi Empresa estructura la comprobación en un único documento.

• Menos fragmentación: tienes los indicios sobre la sociedad en un solo lugar.
• Menos omisiones: el informe te muestra si la falta de datos es en sí misma un motivo de prudencia.
• Más claridad para decidir: cada indicio se explica en el lenguaje del comprador, no se enumera solo como un resultado en bruto.
• Más fácil de comentar con un profesional: puedes utilizar el informe para plantear preguntas concretas a la empresa, al abogado, al contable o al notario, según el contexto.

Si la empresa también es la vendedora de un inmueble, este informe verifica la sociedad. El registro de la propiedad y los riesgos del inmueble se comprueban por separado mediante los productos inmobiliarios de Verifi.

Qué recibes en el informe de empresa

El informe Verifi Empresa (49 RON) reúne los datos disponibles sobre la sociedad identificada mediante su CUI en un informe técnico. No es un paquete inmobiliario ni requiere un número catastral.

En el informe de empresa recibes:

• Situación fiscal, IVA y RO e-Factura del servicio público de ANAF
• Identidad, estado, representantes legales o apoderados y CAEN de los datos abiertos de ONRC
• Historial de los estados financieros de MFin para los años disponibles
• Indicios de insolvencia de BPI, dentro de los límites de los datos consultados
• Procedimientos encontrados en Portal Just e ICCJ, con el tipo de coincidencia y la información publicada
• Indicios explicados y estado transparente de cada fuente

El informe no incluye automáticamente el importe actual de las deudas fiscales, el estado de las declaraciones, el capital o los socios actualizados, el titular real, el historial completo de ONRC, Monitorul Oficial ni RNPM. La guía los mantiene en la lista como comprobaciones manuales, no como resultados prometidos por el informe.

En lugar de consultar varios registros por separado, recibes un PDF técnico con los datos reunidos y las limitaciones de la comprobación. Si hay mucho en juego, el coste del informe es pequeño frente al riesgo de una decisión insuficientemente comprobada.

Preguntas frecuentes