Как проверяваш дали собственикът на имот е надеждна фирма

• Автоматично - данъчен статут, ДДС и RO e-Factura, без текущия размер на задълженията (ANAF)
• Годишно - оборот, резултат, счетоводни задължения и капитал във финансовите отчети (Ministerul Finanțelor)
• Ръчно - актуални удостоверения и извлечения, съдружници, действителен собственик, Monitorul Oficial и RNPM (допълнителни документи и регистри)

Защо проверяваш фирмата-собственик

Когато имотът е собственост на физическо лице, правният риск е ограничен до имота (ипотека, отбелязан съдебен спор, дела за собственост). Когато собственикът е фирма, трябва да провериш и състоянието на продавача: несъстоятелността или липсата на представителна власт могат да забавят, блокират или усложнят прехвърлянето. Това не означава, че всички задължения на фирмата се прехвърлят на купувача.

Конкретните тревожни сценарии:

• Несъстоятелност - ако фирмата продавач е в несъстоятелност или влиза в съответна процедура, сделката може да изисква допълнителен правен анализ. Не приемай сигналите за несъстоятелност за обикновени административни подробности.
• Неясно данъчно състояние - публичният API на ANAF показва данъчния статут, но не и текущия размер на задълженията. За тази информация трябва да се поиска скорошно данъчно удостоверение.
• Липса на право за подписване - ако представителят на фирмата не може да докаже актуалните си пълномощия, поискай изясняване на документите преди подписването.
• Финансово влошаване - отрицателният собствен капитал, повтарящите се загуби или спадът на оборота изискват допълнителни въпроси, без сами по себе си да доказват измама.

Какво се проверява автоматично и какво остава ръчно

Докладът Verifi за фирма събира в един документ данните, които може да провери автоматично, и отделно отбелязва обхвата на всеки източник. Документите, които изискват достъп, заявка или конкретно тълкуване, остават ръчни стъпки:

ANAF - Agenția Națională de Administrare Fiscală

Автоматично: данъчната идентичност, активният или неактивният статут, заличаването, регистрацията по ДДС, ДДС при касова отчетност и RO e-Factura в рамките на публичния отговор. Проверяваната услуга не предоставя текущия размер на данъчните задължения, нито потвърждава, че всички декларации са подадени в срок.

ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului

Автоматично, от наличните отворени данни: наименование, състояние, седалище, правна форма, EUID, дейности по CAEN и публикувани законни представители или упълномощени лица. Скорошно извлечение или удостоверение от ONRC е необходимо за пълната структура на съдружниците, актуалния капитал, действителния собственик, историята на промените и настоящата представителна власт.

MFin - годишни финансови отчети

Автоматично: публикуваните показатели за наличните години, като оборот, резултат, счетоводни задължения, капитал и среден брой служители. Това са стойности от годишните финансови отчети, а не текущото данъчно салдо в ANAF.

BPI - Buletinul Procedurilor de Insolvență

Автоматично: сигнали за установени производства по несъстоятелност на фирмата в рамките на проверените данни и достъпността на източника.

Portal Just и ICCJ - дела

Автоматично: делата, намерени за проверяваното лице, с наличните съд, предмет и етап. Съвпадението само по наименование се отбелязва като такова и само по себе си не доказва, че делото се отнася до правилната фирма.

Ръчни проверки, когато сделката ги изисква

Поискай и провери отделно данъчното удостоверение, актуално удостоверение или извлечение от ONRC, документите за правото на подпис и, според случая, информацията за съдружниците и действителния собственик. Monitorul Oficial и RNPM са регистри за ръчна проверка; докладът не ги представя като автоматизирани източници.

Какво конкретно търсиш

Не гледаш просто дали „фирмата е добра или не“. Имаш конкретни точки за проверка:

Данъчен статут (ANAF)

• Фирмата данъчно активна ли е или неактивна?
• Заличена ли е от данъчните регистри?
• Регистрирана ли е по ДДС или за ДДС при касова отчетност?
• Фигурира ли в регистъра RO e-Factura?

Текущият размер на задълженията и състоянието на декларациите не идват от проверяваната автоматична услуга. За тях искаш скорошни данъчни документи от фирмата.

Годишни финансови отчети (MFin)

• Оборотът за публично достъпните години
• Годишната печалба или загуба
• Счетоводните задължения и собственият капитал
• Промяната на показателите от година на година

Отворени данни на ONRC

• Наименование, състояние, седалище, правна форма и EUID
• Публикуваните дейности по CAEN
• Публикуваните законни представители или упълномощени лица

За актуалния капитал, съдружниците и дяловете, действителния собственик, историята на промените и настоящите пълномощия на подписващия искаш скорошно удостоверение или извлечение от ONRC и документите на дружеството.

Несъстоятелност (BPI)

• Фигурира ли производство по несъстоятелност в проверените данни?
• Какъв е видът и състоянието на установеното производство?
• Бил ли е достъпен източникът към момента на доклада?

Дела (Portal Just и ICCJ)

• Какви дела са намерени за фирмата?
• Какви са предметът, съдът, страните и публикуваният етап?
• Съвпадението точно ли е или е само по наименование?

Допълнителни ръчни стъпки

• Скорошно данъчно удостоверение за текущите данъчни задължения
• Актуално извлечение или удостоверение от ONRC и доказателство за правото на подпис
• Съдружници, действителен собственик и история, ако са относими към сделката
• Monitorul Oficial и RNPM според естеството на актива и обезпеченията

Предупредителни сигнали - основни основания за тревога

Сигналите по-долу изискват обяснения и допълнителни документи; поотделно те не представляват правно заключение за фирмата:

• Текущо или наскоро открито производство по несъстоятелност - най-опасният сигнал. Не продължавай без задълбочено правно становище.
• Заличена или данъчно неактивна фирма - незабавно изясни състоянието и способността на фирмата да сключи сделката.
• Отрицателен собствен капитал или повтарящи се загуби- финансовите отчети показват финансов натиск и обосновават въпроси за непрекъснатостта на дейността и задълженията на фирмата.
• Рязък спад на оборота - поискай обяснения, ако тенденцията се наблюдава в публично достъпните години.
• Съвсем нова фирма - кратката история ограничава какво може да се установи от финансовите отчети и регистрите.
• Относими съдебни дела - прочети предмета, етапа и страните; самото участие в дело не доказва автоматично проблем с твоята сделка.
• Непълен обхват - недостъпен източник или липса на публична история не означава „без риск“.
• Отказ да се предоставят актуални документи - ако фирмата не предоставя данъчното удостоверение, извлечението от ONRC или доказателството за пълномощията, изисквани от контекста на сделката, спри и потърси правна помощ.

Защо да използваш доклада Verifi за фирма

При реално решение проблемът не е само да намериш данни за фирмата, а да ги видиш заедно: идентичност, лица, за които има данни, финансово развитие, несъстоятелност и дела. Докладът Verifi за фирма структурира проверката в един документ.

• По-малко разпокъсаност: сигналите за дружеството са на едно място.
• По-малко пропуски: докладът показва дали липсата на данни сама по себе си е сигнал за предпазливост.
• Повече яснота за решението: всеки сигнал е обяснен на езика на купувача, а не просто изброен като необработен резултат.
• По-лесно обсъждане със специалист: можеш да използваш доклада за конкретни въпроси към фирмата, адвоката, счетоводителя или нотариуса според контекста.

Ако фирмата е и продавач на имот, този доклад проверява дружеството. Имотният регистър и рисковете на собствеността се проверяват отделно чрез имотните продукти на Verifi.

Какво получаваш в доклада за фирма

Докладът Verifi за фирма (49 RON) обединява наличните данни за дружеството, идентифицирано чрез CUI, в технически доклад. Това не е имотен пакет и не изисква кадастрален номер.

В доклада за фирма получаваш:

• Данъчен статут, ДДС и RO e-Factura от публичната услуга на ANAF
• Идентичност, състояние, законни представители или упълномощени лица и CAEN от отворените данни на ONRC
• История на финансовите отчети на MFin за наличните години
• Сигнали за несъстоятелност от BPI в рамките на проверените данни
• Дела, намерени в Portal Just и ICCJ, с вида на съвпадението и публикуваната информация
• Обяснени сигнали и прозрачен статус за всеки източник

Докладът не включва автоматично текущия размер на данъчните задължения, състоянието на декларациите, актуалния капитал или съдружници, действителния собственик, пълната история от ONRC, Monitorul Oficial или RNPM. Ръководството ги запазва в контролния списък като ръчни проверки, а не като резултати, обещани от доклада.

Вместо да проверяваш отделно няколко регистъра, получаваш технически PDF с обединените данни и ограниченията на проверката. Ако залогът е голям, цената на доклада е малка спрямо риска от недостатъчно проверено решение.

Често задавани въпроси