Πώς ελέγχεις αν ο ιδιοκτήτης ακινήτου είναι αξιόπιστη εταιρεία

• Αυτόματα - φορολογική κατάσταση, ΦΠΑ και RO e-Factura, χωρίς το τρέχον ποσό οφειλών (ANAF)
• Ετησίως - κύκλος εργασιών, αποτέλεσμα, λογιστικές υποχρεώσεις και κεφάλαια στις οικονομικές καταστάσεις (Ministerul Finanțelor)
• Χειροκίνητα - επίκαιρα πιστοποιητικά και αποσπάσματα, εταίροι, πραγματικός δικαιούχος, Monitorul Oficial και RNPM (πρόσθετα έγγραφα και μητρώα)

Γιατί ελέγχεις τον ιδιοκτήτη-εταιρεία

Όταν το ακίνητο ανήκει σε φυσικό πρόσωπο, ο νομικός κίνδυνος περιορίζεται στο ακίνητο (υποθήκη, καταχώριση δικαστικής διαφοράς, δίκες για την κυριότητα). Όταν ο ιδιοκτήτης είναι εταιρεία, πρέπει να ελέγξεις και την κατάσταση του πωλητή: η αφερεγγυότητα ή η έλλειψη εξουσίας εκπροσώπησης μπορεί να καθυστερήσουν, να μπλοκάρουν ή να περιπλέξουν τη μεταβίβαση. Αυτό δεν σημαίνει ότι όλες οι υποχρεώσεις της εταιρείας μεταφέρονται στον αγοραστή.

Συγκεκριμένα σενάρια ανησυχίας:

• Αφερεγγυότητα - αν η πωλήτρια εταιρεία βρίσκεται σε αφερεγγυότητα ή εισέρχεται σε σχετική διαδικασία, η συναλλαγή μπορεί να απαιτεί πρόσθετη νομική ανάλυση. Μην αντιμετωπίζεις τις ενδείξεις αφερεγγυότητας ως απλές διοικητικές λεπτομέρειες.
• Ασαφής φορολογική κατάσταση - το δημόσιο API της ANAF δείχνει τη φορολογική κατάσταση, αλλά όχι το τρέχον ποσό οφειλών. Για αυτή την πληροφορία πρέπει να ζητηθεί πρόσφατο φορολογικό πιστοποιητικό.
• Έλλειψη εξουσίας υπογραφής - αν ο εκπρόσωπος της εταιρείας δεν μπορεί να αποδείξει την τρέχουσα εντολή του, ζήτησε διευκρίνιση των εγγράφων πριν από την υπογραφή.
• Οικονομική επιδείνωση - τα αρνητικά ίδια κεφάλαια, οι επαναλαμβανόμενες ζημίες ή η μείωση του κύκλου εργασιών απαιτούν πρόσθετες ερωτήσεις, χωρίς να αποδεικνύουν από μόνα τους απάτη.

Τι ελέγχεται αυτόματα και τι παραμένει χειροκίνητο

Η Έκθεση Εταιρείας Verifi συγκεντρώνει σε ένα έγγραφο τα δεδομένα που μπορεί να αναζητήσει αυτόματα και επισημαίνει χωριστά την κάλυψη κάθε πηγής. Τα έγγραφα που απαιτούν πρόσβαση, αίτηση ή εξατομικευμένη ερμηνεία παραμένουν χειροκίνητα βήματα:

ANAF - Agenția Națională de Administrare Fiscală

Αυτόματα: φορολογική ταυτότητα, ενεργή ή ανενεργή κατάσταση, διαγραφή, εγγραφή για σκοπούς ΦΠΑ, ΦΠΑ κατά την είσπραξη και RO e-Factura, εντός των ορίων της δημόσιας απάντησης. Η υπηρεσία που εξετάζεται δεν παρέχει το τρέχον ποσό φορολογικών οφειλών ούτε επιβεβαίωση ότι όλες οι δηλώσεις είναι ενημερωμένες.

ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului

Αυτόματα, από τα διαθέσιμα ανοικτά δεδομένα: επωνυμία, κατάσταση, έδρα, νομική μορφή, EUID, δραστηριότητες CAEN και δημοσιευμένοι νόμιμοι εκπρόσωποι ή εξουσιοδοτημένα πρόσωπα. Πρόσφατο απόσπασμα ή πιστοποιητικό ONRC απαιτείται για την πλήρη σύνθεση των εταίρων, το επικαιροποιημένο κεφάλαιο, τον πραγματικό δικαιούχο, το ιστορικό μεταβολών και τις τρέχουσες εξουσίες εκπροσώπησης.

MFin - ετήσιες οικονομικές καταστάσεις

Αυτόματα: οι δημοσιευμένοι δείκτες για τα διαθέσιμα έτη, όπως ο κύκλος εργασιών, το αποτέλεσμα, οι λογιστικές υποχρεώσεις, τα κεφάλαια και ο μέσος αριθμός εργαζομένων. Πρόκειται για τιμές από τις ετήσιες οικονομικές καταστάσεις, όχι για το τρέχον φορολογικό υπόλοιπο στην ANAF.

BPI - Buletinul Procedurilor de Insolvență

Αυτόματα: ενδείξεις διαδικασιών αφερεγγυότητας που εντοπίστηκαν για την εταιρεία, εντός των ορίων των δεδομένων που εξετάστηκαν και της διαθεσιμότητας της πηγής.

Portal Just και ICCJ - υποθέσεις

Αυτόματα: οι υποθέσεις που βρέθηκαν για την ελεγχόμενη οντότητα, με το διαθέσιμο δικαστήριο, αντικείμενο και στάδιο. Η αντιστοίχιση μόνο βάσει επωνυμίας επισημαίνεται ως τέτοια και δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι η υπόθεση αφορά τη σωστή εταιρεία.

Χειροκίνητοι έλεγχοι, όταν τους απαιτεί η συναλλαγή

Ζήτησε και έλεγξε χωριστά το φορολογικό πιστοποιητικό, ένα επίκαιρο πιστοποιητικό ή απόσπασμα ONRC, τα έγγραφα εξουσίας υπογραφής και, κατά περίπτωση, τις πληροφορίες για εταίρους και πραγματικό δικαιούχο. Το Monitorul Oficial και το RNPM είναι μητρώα προς χειροκίνητη αναζήτηση· η έκθεση δεν τα παρουσιάζει ως αυτοματοποιημένες πηγές.

Τι αναζητάς συγκεκριμένα

Δεν εξετάζεις απλώς αν «η εταιρεία είναι καλή ή όχι». Έχεις συγκεκριμένα σημεία ελέγχου:

Φορολογική κατάσταση (ANAF)

• Η εταιρεία είναι φορολογικά ενεργή ή ανενεργή;
• Έχει διαγραφεί από το φορολογικό μητρώο;
• Είναι εγγεγραμμένη για σκοπούς ΦΠΑ ή στο καθεστώς ΦΠΑ κατά την είσπραξη;
• Εμφανίζεται στο μητρώο RO e-Factura;

Το τρέχον ποσό οφειλών και η κατάσταση των δηλώσεων δεν προέρχονται από την αυτόματη υπηρεσία που εξετάζεται. Για αυτά ζητάς πρόσφατα φορολογικά έγγραφα από την εταιρεία.

Ετήσιες οικονομικές καταστάσεις (MFin)

• Κύκλος εργασιών για τα δημόσια διαθέσιμα έτη
• Ετήσιο κέρδος ή ζημία
• Λογιστικές υποχρεώσεις και ίδια κεφάλαια
• Εξέλιξη δεικτών από έτος σε έτος

Ανοικτά δεδομένα ONRC

• Επωνυμία, κατάσταση, έδρα, νομική μορφή και EUID
• Δημοσιευμένες δραστηριότητες CAEN
• Δημοσιευμένοι νόμιμοι εκπρόσωποι ή εξουσιοδοτημένα πρόσωπα

Για το επικαιροποιημένο κεφάλαιο, τους εταίρους και τα μερίδια, τον πραγματικό δικαιούχο, το ιστορικό μεταβολών και την τρέχουσα εντολή του υπογράφοντος, ζητάς πρόσφατο πιστοποιητικό ή απόσπασμα ONRC και τα εταιρικά έγγραφα.

Αφερεγγυότητα (BPI)

• Εμφανίζεται διαδικασία αφερεγγυότητας στα δεδομένα που εξετάστηκαν;
• Τι τύπο και ποια κατάσταση έχει η διαδικασία που εντοπίστηκε;
• Ήταν διαθέσιμη η πηγή κατά τη σύνταξη της έκθεσης;

Υποθέσεις (Portal Just και ICCJ)

• Ποιες υποθέσεις βρέθηκαν για την εταιρεία;
• Ποιο είναι το αντικείμενο, το δικαστήριο, οι διάδικοι και το δημοσιευμένο στάδιο;
• Η αντιστοίχιση είναι ακριβής ή μόνο βάσει επωνυμίας;

Πρόσθετα χειροκίνητα βήματα

• Πρόσφατο φορολογικό πιστοποιητικό για τις τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις
• Επίκαιρο απόσπασμα ή πιστοποιητικό ONRC και απόδειξη της εξουσιοδότησης υπογραφής
• Εταίροι, πραγματικός δικαιούχος και ιστορικό, αν σχετίζονται με τη συναλλαγή
• Monitorul Oficial και RNPM, ανάλογα με τη φύση του περιουσιακού στοιχείου και των εξασφαλίσεων

Προειδοποιητικές ενδείξεις - σοβαρά σημάδια συναγερμού

Οι παρακάτω ενδείξεις απαιτούν εξηγήσεις και πρόσθετα έγγραφα· χωριστά, δεν αποτελούν νομικό συμπέρασμα για την εταιρεία:

• Ενεργή ή πρόσφατα ανοιγμένη διαδικασία αφερεγγυότητας - η πιο επικίνδυνη. Μην προχωρήσεις χωρίς διεξοδική νομική γνωμοδότηση.
• Διαγραμμένη ή φορολογικά ανενεργή εταιρεία - διευκρίνισε αμέσως την κατάσταση και τη δυνατότητα της εταιρείας να συνάψει τη συναλλαγή.
• Αρνητικά ίδια κεφάλαια ή επαναλαμβανόμενες ζημίες- οι οικονομικές καταστάσεις δείχνουν οικονομική πίεση και δικαιολογούν ερωτήματα για τη συνέχιση της δραστηριότητας και τις υποχρεώσεις της εταιρείας.
• Έντονη μείωση του κύκλου εργασιών - ζήτησε εξηγήσεις αν η τάση εμφανίζεται στα δημόσια διαθέσιμα έτη.
• Πολύ νέα εταιρεία - το σύντομο ιστορικό περιορίζει όσα μπορούν να παρατηρηθούν στις οικονομικές καταστάσεις και στα μητρώα.
• Σχετικές δικαστικές υποθέσεις - διάβασε το αντικείμενο, το στάδιο και τους διαδίκους· η απλή εμφάνιση σε υπόθεση δεν αποδεικνύει αυτόματα πρόβλημα με τη συναλλαγή σου.
• Ελλιπής κάλυψη - μια μη διαθέσιμη πηγή ή η απουσία δημόσιου ιστορικού δεν σημαίνει «χωρίς κίνδυνο».
• Άρνηση προσκόμισης επίκαιρων εγγράφων - αν η εταιρεία δεν παρέχει το φορολογικό πιστοποιητικό, το απόσπασμα ONRC ή την απόδειξη εντολής που απαιτεί το πλαίσιο της συναλλαγής, σταμάτησε και ζήτησε νομική βοήθεια.

Γιατί χρησιμοποιείς την Έκθεση Εταιρείας Verifi

Σε μια πραγματική απόφαση, το ζήτημα δεν είναι μόνο να βρεις δεδομένα για την εταιρεία, αλλά να τα δεις μαζί: ταυτότητα, διαθέσιμα στοιχεία προσώπων, οικονομική εξέλιξη, αφερεγγυότητα και υποθέσεις. Η Έκθεση Εταιρείας Verifi οργανώνει τον έλεγχο σε ένα έγγραφο.

• Λιγότερος κατακερματισμός: έχεις τις ενδείξεις για την εταιρεία σε ένα μέρος.
• Λιγότερες παραλείψεις: η έκθεση σου δείχνει αν η ίδια η έλλειψη δεδομένων αποτελεί ένδειξη για προσοχή.
• Περισσότερη σαφήνεια για την απόφαση: κάθε ένδειξη αποδίδεται στη γλώσσα του αγοραστή, δεν παρατίθεται απλώς ως ακατέργαστο αποτέλεσμα.
• Ευκολότερη συζήτηση με επαγγελματία: μπορείς να χρησιμοποιήσεις την έκθεση για συγκεκριμένες ερωτήσεις προς την εταιρεία, τον δικηγόρο, τον λογιστή ή τον συμβολαιογράφο, ανάλογα με το πλαίσιο.

Αν η εταιρεία είναι και πωλητής ακινήτου, αυτή η έκθεση ελέγχει την εταιρεία. Το κτηματολογικό βιβλίο και οι κίνδυνοι της ιδιοκτησίας ελέγχονται χωριστά μέσω των προϊόντων ακινήτων Verifi.

Τι λαμβάνεις στην έκθεση εταιρείας

Η Έκθεση Εταιρείας Verifi (49 RON) συγκεντρώνει τα διαθέσιμα δεδομένα για την εταιρεία που ταυτοποιείται μέσω CUI σε τεχνική έκθεση. Δεν είναι πακέτο ακινήτου και δεν απαιτεί κτηματολογικό αριθμό.

Στην έκθεση εταιρείας λαμβάνεις:

• Φορολογική κατάσταση, ΦΠΑ και RO e-Factura από τη δημόσια υπηρεσία ANAF
• Ταυτότητα, κατάσταση, νόμιμους εκπροσώπους ή εξουσιοδοτημένα πρόσωπα και CAEN από τα ανοικτά δεδομένα ONRC
• Ιστορικό οικονομικών καταστάσεων MFin για τα διαθέσιμα έτη
• Ενδείξεις αφερεγγυότητας BPI, εντός των ορίων των δεδομένων που εξετάστηκαν
• Υποθέσεις που βρέθηκαν στο Portal Just και στην ICCJ, με τον τύπο αντιστοίχισης και τις δημοσιευμένες πληροφορίες
• Εξηγημένες ενδείξεις και διαφανή κατάσταση για κάθε πηγή

Η έκθεση δεν περιλαμβάνει αυτόματα το τρέχον ποσό φορολογικών οφειλών, την κατάσταση δηλώσεων, το επικαιροποιημένο κεφάλαιο ή τους εταίρους, τον πραγματικό δικαιούχο, το πλήρες ιστορικό ONRC, το Monitorul Oficial ή το RNPM. Ο οδηγός τα διατηρεί στη λίστα ως χειροκίνητους ελέγχους, όχι ως αποτελέσματα που υπόσχεται η έκθεση.

Αντί να συμβουλεύεσαι πολλά μητρώα χωριστά, λαμβάνεις τεχνικό PDF με συγκεντρωμένα δεδομένα και τα όρια του ελέγχου. Αν το διακύβευμα είναι μεγάλο, το κόστος της έκθεσης είναι μικρό σε σχέση με τον κίνδυνο μιας ανεπαρκώς ελεγμένης απόφασης.

Συχνές ερωτήσεις