Πώς προστατεύεις την προκαταβολή σου πριν υπογράψεις το προσύμφωνο

• 75 lei/ακίνητο - η καταχώριση της υπόσχεσης στο κτηματολογικό βιβλίο, που την καθιστά αντιτάξιμη έναντι τρίτων (375 lei με επείγουσα διαδικασία) (Απόφαση ANCPI 16/2019)
• 6 μήνες - η προθεσμία εντός της οποίας μπορείς να ζητήσεις από το δικαστήριο απόφαση που υποκαθιστά τη σύμβαση, από την ημερομηνία που έπρεπε να υπογραφεί (άρθρο 1669 Αστικού κώδικα)
• Νόμιμη υποθήκη - η ασφάλεια του υποσχόμενου αγοραστή επί του ακινήτου, για τα ποσά που καταβλήθηκαν έναντι του τιμήματος (άρθρο 2386 σημείο 2 Αστικού κώδικα)
• 20 lei online - το ενημερωτικό απόσπασμα CF, που μπορεί να ζητήσει οποιοσδήποτε, για οποιοδήποτε ακίνητο (Απόφαση ANCPI 16/2019)

1. Γιατί η προκαταβολή είναι το πιο εκτεθειμένο ποσό της συναλλαγής

Το προσύμφωνο (υπόσχεση αγοραπωλησίας) δεν μεταβιβάζει την κυριότητα. Για τα ακίνητα, η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο με σύμβαση πώλησης που συνάπτεται με συμβολαιογραφικό τύπο, ενώ η εγγραφή στο κτηματολογικό βιβλίο την καθιστά αντιτάξιμη έναντι τρίτων. Μέχρι τότε, τα χρήματα που κατέβαλες αποτελούν απλή απαίτηση: αν προκύψει πρόβλημα, δεν έχεις το ακίνητο, έχεις μόνο το δικαίωμα να ζητήσεις τα χρήματά σου από τον πωλητή.

Στο τελικό συμβόλαιο, ο συμβολαιογράφος ελέγχει τα έγγραφα, το απόσπασμα για συμβολαιογραφική επικύρωση και την ταυτότητα των μερών. Στο προσύμφωνο, ιδίως όταν υπογράφεται ως ιδιωτικό συμφωνητικό, κανείς δεν ελέγχει τίποτα στη θέση σου. Γι’ αυτό η προστασία της προκαταβολής έχει δύο σκέλη που δεν υποκαθιστούν το ένα το άλλο: τι γράφεις στο έγγραφο και τι ελέγχεις πριν πληρώσεις.

Επίσημες αναφορές: Αστικός κώδικας, άρθρο 1244 (συμβολαιογραφικός τύπος για τη μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων), άρθρο 1279 και άρθρο 1669 (υπόσχεση σύναψης σύμβασης και υπόσχεση πώλησης).

2. Προκαταβολή ή αρραβώνας: ο χαρακτηρισμός του ποσού καθορίζει τι παίρνεις πίσω

Η προκαταβολή είναι μερική καταβολή του τιμήματος. Αν το προσύμφωνο λυθεί, η προκαταβολή κατά κανόνα επιστρέφεται, στο πλαίσιο της επαναφοράς των μερών στην προηγούμενη κατάσταση. Τα δικαστήρια, συμπεριλαμβανομένης της Înalta Curte, έχουν επιβεβαιώσει ότι, ελλείψει ρητής ρήτρας αρραβώνα, το καταβληθέν ποσό είναι απλή μερική καταβολή του τιμήματος. Από μόνη της, η προκαταβολή δεν τιμωρεί κανέναν: αν θέλεις κυρώσεις για το μέρος που εμποδίζει τη συναλλαγή, πρέπει να προβλεφθούν χωριστά γραπτώς.

Ο αρραβώνας είναι κάτι διαφορετικό. Ο Αστικός κώδικας του δίνει δικό του καθεστώς, με δύο εκδοχές. Βεβαιωτικός αρραβώνας (άρθρο 1544): αν δεν εκπληρώσεις αδικαιολόγητα τις υποχρεώσεις σου, ο πωλητής μπορεί να δηλώσει τη λύση της σύμβασης λόγω μη εκπλήρωσης και να κρατήσει τον αρραβώνα· αν ο πωλητής είναι αυτός που δεν εκπληρώνει, εσύ μπορείς να δηλώσεις τη λύση και να ζητήσεις το διπλάσιο του αρραβώνα. Αρραβώνας με ποινική λειτουργία (άρθρο 1545): αν η σύμβαση προβλέπει ρητά δικαίωμα υπαναχώρησης για το ένα ή και τα δύο μέρη, όποιος υπαναχωρεί χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή, κατά περίπτωση, επιστρέφει το διπλάσιο εκείνου που έλαβε.

Υπάρχει και ένα δίχτυ ασφαλείας: ο αρραβώνας επιστρέφεται όταν η σύμβαση παύει για λόγους που δεν συνεπάγονται ευθύνη κανενός μέρους (άρθρο 1546). Το πρακτικό πρόβλημα είναι ότι τα μέρη διαφωνούν ακριβώς για το ποιος φταίει, επομένως μη βασίζεσαι μόνο στο άρθρο του νόμου: γράψε τα σενάρια στη σύμβαση, όπως δείχνει η επόμενη ενότητα.

Επίσημες αναφορές: Αστικός κώδικας, άρθρα 1544-1546. Έλεγξε την ακριβή διατύπωση του εγγράφου σου με τον συμβολαιογράφο ή με δικηγόρο πριν από την υπογραφή.

3. Οι ρήτρες που σε προστατεύουν: γραπτά σενάρια, όχι προφορικές υποσχέσεις

Ο απλός κανόνας: κάθε σενάριο που μπορεί να εμποδίσει τη συναλλαγή πρέπει να έχει στο προσύμφωνο γραπτή απάντηση στην ερώτηση «τι συμβαίνει με τα χρήματά μου». Οι αναβλητικές αιρέσεις είναι το βασικό εργαλείο: η υποχρέωση να προχωρήσεις εξαρτάται από ένα σαφές γεγονός, με προθεσμία, αποδεικτικό έγγραφο και γραπτή πρόβλεψη για την τύχη των χρημάτων και στις δύο εκδοχές.

• Δάνειο: πλήρης επιστροφή του ποσού αν η τράπεζα απορρίψει τη χρηματοδότηση ή η εκτίμηση είναι χαμηλότερη από το όριο, με αποδεικτικό άρνησης και προθεσμία γνωστοποίησης.
• Καθαρό CF: δικαίωμα άρνησης υπογραφής και επιστροφής των χρημάτων αν κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση εμφανιστούν νέα ή μη αποδεκτά βάρη.
• Υφιστάμενη υποθήκη: γραπτός μηχανισμός πληρωμής και εξάλειψης (πληρωμή στην τράπεζα του πωλητή, συναίνεση εξάλειψης), όχι απλώς η υπόσχεση ότι θα λυθεί.
• Έγγραφα και πρόσωπα: προθεσμία για φορολογικό πιστοποιητικό, κτηματολογικά έγγραφα, συναίνεση συνιδιοκτητών ή συζύγου.
• Συμμετρικές προθεσμίες: αν εσύ χάνεις χρήματα όταν καθυστερείς, και ο πωλητής υφίσταται γραπτώς προβλεπόμενη συνέπεια όταν η καθυστέρηση είναι δική του.

Για μεγάλα ποσά, ρώτησε τον συμβολαιογράφο για ελεγχόμενη πληρωμή: λογαριασμό escrow ή άλλον μηχανισμό μέσω του οποίου τα χρήματα δεν μεταφέρονται ανεπιφύλακτα στον πωλητή πριν τα έγγραφα είναι εντάξει. Το κόστος μιας τέτοιας διευθέτησης είναι μικρό σε σύγκριση με τον κίνδυνο να κυνηγάς τα χρήματα μέσω δίκης.

4. Οι νόμιμες εγγυήσεις που χρησιμοποιούν λίγοι αγοραστές

Η πρώτη είναι η καταχώριση της υπόσχεσης στο κτηματολογικό βιβλίο (άρθρο 906 Αστικού κώδικα). Η υπόσχεση πώλησης μπορεί να καταχωριστεί στο CF αν ο υποσχόμενος είναι εγγεγραμμένος ως δικαιούχος και αν το προσύμφωνο περιέχει γραπτή προθεσμία για τη σύναψη του τελικού συμβολαίου: χωρίς αυτή την προθεσμία, το OCPI απορρίπτει την αίτηση καταχώρισης. Η καταχώριση μπορεί να ζητηθεί οποτεδήποτε εντός της προθεσμίας, αλλά όχι αργότερα από 6 μήνες μετά τη λήξη της. Το αποτέλεσμα: η υπόσχεση καθίσταται αντιτάξιμη έναντι τρίτων. Όποιος ζητά απόσπασμα CF τη βλέπει και ένας δεύτερος αγοραστής δεν μπορεί πλέον να ισχυριστεί ότι δεν τη γνώριζε.

Η δεύτερη είναι η νόμιμη υποθήκη του υποσχόμενου αγοραστή (άρθρο 2386 σημείο 2 Αστικού κώδικα): για τα ποσά που καταβλήθηκαν έναντι του τιμήματος, ο νόμος σου παρέχει υποθήκη επί του συγκεκριμένου ακινήτου, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης της υπόσχεσης. Είναι εμπράγματη ασφάλεια, όχι απλή απαίτηση: προηγείσαι των απλών πιστωτών του πωλητή. Δεν εγγράφεται αυτεπαγγέλτως: πρέπει να ζητηθεί στο OCPI, χωριστά από την καταχώριση της υπόσχεσης, ενώ για την οριστική εγγραφή η συμβολαιογραφική πρακτική απαιτεί προσύμφωνο με συμβολαιογραφικό τύπο. Εξασφαλίζει μόνο τα ποσά που καταβλήθηκαν έναντι του τιμήματος, όχι ποινικές ρήτρες ή άλλες αποζημιώσεις.

Η τρίτη είναι η αναγκαστική εκπλήρωση της υπόσχεσης: αν ο πωλητής αρνείται αδικαιολόγητα να συνάψει το τελικό συμβόλαιο, το δικαστήριο μπορεί να εκδώσει απόφαση που το υποκαθιστά, κατόπιν αιτήματος του μέρους που έχει εκπληρώσει τις δικές του υποχρεώσεις, εφόσον πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εγκυρότητας. Το δικαίωμα άσκησης αυτής της αγωγής παραγράφεται εντός 6 μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία έπρεπε να συναφθεί η σύμβαση (άρθρο 1669 Αστικού κώδικα).

Επίσημες αναφορές: Αστικός κώδικας, άρθρο 906, άρθρο 2386 σημείο 2 και άρθρο 1669. Η καταχώριση και η εγγραφή της νόμιμης υποθήκης γίνονται μέσω του κτηματολογικού βιβλίου· ο συμβολαιογράφος μπορεί να σε βοηθήσει και με τις δύο κατά την υπογραφή του προσυμφώνου με συμβολαιογραφικό τύπο.

5. Τι ελέγχεις για τον πωλητή πριν μεταφέρεις τα χρήματα

Η προκαταβολή πηγαίνει σε άνθρωπο ή εταιρεία, όχι σε ακίνητο. Αν ο πωλητής έχει εκκρεμείς δίκες, διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης ή εταιρεία σε αφερεγγυότητα, η ανάκτηση των χρημάτων μετατρέπεται από τυπική διαδικασία σε μαραθώνιο. Οι δημόσιες πηγές σου δείχνουν τις βασικές ενδείξεις πριν από την πληρωμή:

• Δικαστικές διαφορές: στο portal.just.ro αναζητάς δωρεάν δικαστικές υποθέσεις βάσει του ονόματος του προσώπου ή της εταιρείας. Σε ενδιαφέρουν η ιδιότητα του εναγομένου, οι αναγκαστικές εκτελέσεις και οι διαφορές που αφορούν ακίνητα.
• Αφερεγγυότητα: για εταιρείες, το Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) και το μητρώο ONRC εμφανίζουν διαδικασίες αφερεγγυότητας ή πτώχευσης. Υποσχόμενος πωλητής σε αφερεγγυότητα σημαίνει ότι τα χρήματά σου συντρέχουν με τις απαιτήσεις των υπόλοιπων πιστωτών.
• Εταιρεία που πωλεί: η κατάσταση στο ONRC (ενεργή, λύση, διαγραφή), οι διαχειριστές με δικαίωμα υπογραφής και οι φορολογικές οφειλές που είναι δημόσια ορατές στην ANAF.
• Φυσικό πρόσωπο: οι συνιδιοκτήτες και ο/η σύζυγος. Για την κοινή περιουσία, η πώληση του ακινήτου χωρίς τη συναίνεση του άλλου συζύγου μπορεί να ακυρωθεί (άρθρα 346-347 Αστικού κώδικα), επομένως πρέπει να υπογράψουν και οι δύο το προσύμφωνο.

Οι έλεγχοι βάσει ονόματος έχουν έναν περιορισμό που είναι σωστό να γνωρίζεις: τη συνωνυμία. Δύο πρόσωπα με το ίδιο όνομα μπορεί να εμφανίζονται στην ίδια πύλη, γι’ αυτό τα αποτελέσματα διαβάζονται μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα, όχι μεμονωμένα. Αναλυτικές πληροφορίες στους οδηγούς για τον έλεγχο πωλητή που είναι φυσικό πρόσωπο και τον έλεγχο ιδιοκτήτη που είναι εταιρεία.

6. Τι ελέγχεις για το ακίνητο: τα βάρη στο CF και οι κίνδυνοι

Ένα πρόσφατο ενημερωτικό απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου μπορεί να ληφθεί από οποιονδήποτε, όχι μόνο από τον ιδιοκτήτη. Το απόσπασμα για συμβολαιογραφική επικύρωση, που χρησιμοποιείται στην υπογραφή της τελικής πράξης, λαμβάνεται μόνο μέσω συμβολαιογράφου. Το ενημερωτικό απόσπασμα είναι η εικόνα του κτηματολογικού βιβλίου τη στιγμή της έκδοσης και δεν δεσμεύει το CF, επομένως ο έλεγχος επαναλαμβάνεται κοντά στην υπογραφή. Πριν από την προκαταβολή, αποτελεί το ελάχιστο φίλτρο: το Μέρος III δείχνει τις υποθήκες, τις απαγορεύσεις, τις κατασχέσεις, τις καταχωρισμένες δικαστικές διαφορές και τυχόν καταχωρισμένες υποσχέσεις προς άλλους αγοραστές.

• Η υφιστάμενη υποθήκη δεν εμποδίζει αυτόματα την πώληση, αλλά ζήτησε γραπτό μηχανισμό εξάλειψης πριν αποδεχθείς οποιαδήποτε προθεσμία.
• Οι απαγορεύσεις εκποίησης, οι κατασχέσεις και οι διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης είναι ενδείξεις για διακοπή μέχρι την πλήρη διευκρίνιση.
• Οι τοπικές φορολογικές οφειλές εμποδίζουν την πράξη: από το 2026, τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής χρειάζονται φορολογικό πιστοποιητικό (OUG 7/2026), επί ποινή ακυρότητας της πράξης.
• Οι φυσικοί κίνδυνοι του ακινήτου παραμένουν δικοί σου μετά την αγορά: η κατηγορία σεισμικού κινδύνου και η έκθεση σε πλημμύρες αξίζει να ελεγχθούν πριν δεσμεύσεις τα χρήματα, όχι μετά.

7. Τα συγκεκριμένα βήματα, με τη σειρά, πριν υπογράψεις

• Ζήτησε πρόσφατο ενημερωτικό απόσπασμα CF πριν από οποιαδήποτε συζήτηση για χρήματα.
• Έλεγξε τον πωλητή: δικαστικές διαφορές στο portal.just.ro, αφερεγγυότητα εταιρειών στο BPI, κατάσταση της εταιρείας στο ONRC.
• Καθόρισε γραπτώς το καθεστώς του ποσού: προκαταβολή ή αρραβώνας, μαζί με τα σενάρια επιστροφής.
• Πρόσθεσε τις αναβλητικές αιρέσεις από τις οποίες εξαρτάσαι: δάνειο, εξάλειψη υποθήκης, πλήρη έγγραφα.
• Φέρε όλους τους ιδιοκτήτες στην υπογραφή· για κοινή περιουσία, και τους δύο συζύγους.
• Συζήτησε με τον συμβολαιογράφο την καταχώριση της υπόσχεσης στο CF και τη νόμιμη υποθήκη για τα καταβληθέντα ποσά.
• Πλήρωσε με τραπεζική μεταφορά και αποδεικτικό, μόνο μετά την υπογραφή, ποτέ με μετρητά προηγουμένως.

Βάλε και τον προϋπολογισμό στο σωστό πλαίσιο πριν από την υπογραφή: μπορείς να εκτιμήσεις το πλήρες κόστος αγοράς με τον υπολογιστή συνολικού κόστους και τα έξοδα συμβολαιογραφικής επικύρωσης με τον υπολογιστή συμβολαιογραφικών εξόδων.

Αυτός ο οδηγός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά τη νομική συμβουλή. Για μεγάλα ποσά ή ασυνήθιστες περιπτώσεις, συζήτησε τις ρήτρες με τον συμβολαιογράφο και με δικηγόρο πριν μεταφέρεις χρήματα.

Συχνές ερωτήσεις