Υποχρεωτικό φορολογικό πιστοποιητικό και για τον αγοραστή (OUG 7/2026)
Από τις 25 Φεβρουαρίου 2026, κατά την πώληση ακινήτου δεν αρκεί πλέον το φορολογικό πιστοποιητικό του πωλητή: και ο αγοραστής πρέπει να αποδεικνύει ότι δεν έχει οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό. Δες τι άλλαξε, πώς αποκτάς το πιστοποιητικό και τι διακινδυνεύεις αν υπογράψεις χωρίς αυτό.
- Η OUG 7/2026 (σε ισχύ από τις 25 Φεβρουαρίου 2026) απαιτεί φορολογικό πιστοποιητικό και από τον αγοραστή, όχι μόνο από τον πωλητή, κατά την πώληση ακινήτων.
- Χωρίς πιστοποιητικό (ή ηλεκτρονικό έλεγχο) για αμφότερα τα μέρη, η πράξη πώλησης είναι αυτοδικαίως άκυρη και δεν μπορεί να καταχωριστεί οριστικά.
- Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να επικυρώσει τη συναλλαγή αν οποιοδήποτε μέρος έχει οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό.
- Το πιστοποιητικό λαμβάνεται από τον δήμο (τοπικοί φόροι και τέλη), συχνά online· βεβαιώνει την απουσία οφειλών προς τον τοπικό προϋπολογισμό.
1. Τι αλλάζει η OUG 7/2026
Μέχρι τις αρχές του 2026, κατά την πώληση ακινήτου μόνο ο πωλητής έπρεπε να προσκομίζει το φορολογικό πιστοποιητικό που αποδεικνύει ότι δεν έχει οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό. Η OUG 7/2026 (δημοσιευμένη στο Monitorul Oficial αριθ. 146 της 25ης Φεβρουαρίου 2026) τροποποίησε το άρθρο 159 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας και επέκτεινε την υποχρέωση και στον αγοραστή.
Πρακτικά, κατά την απόκτηση δικαιώματος κυριότητας επί κτιρίου ή γης, αμφότερα τα μέρη πρέπει να αποδεικνύουν ότι δεν έχουν οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό. Ο κανόνας τέθηκε σε ισχύ κατά την ημερομηνία δημοσίευσης, χωρίς μεταβατική περίοδο.
2. Ποιος χρειάζεται φορολογικό πιστοποιητικό τώρα
Τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής. Καθένας προσκομίζει έγκυρο φορολογικό πιστοποιητικό ή αποδέχεται τον ηλεκτρονικό έλεγχο της κατάστασης των φορολογικών υποχρεώσεων, επιλογή που ισχύει και για τα δύο μέρη. Ο συμβολαιογράφος το ελέγχει πριν από την επικύρωση.
3. Πώς αποκτάς το φορολογικό πιστοποιητικό
Λαμβάνεται από τη διεύθυνση τοπικών φόρων και τελών του δήμου όπου κατοικείς (ή όπου κατέχεις περιουσιακά στοιχεία). Πολλοί δήμοι το εκδίδουν online, μέσω του ghișeul.ro ή της δικής τους πλατφόρμας. Το πιστοποιητικό βεβαιώνει την κατάσταση των οφειλών κατά την ημερομηνία έκδοσης, οπότε καλό είναι να το ζητήσεις κοντά στον χρόνο της συναλλαγής.
4. Τι διακινδυνεύεις αν υπογράψεις χωρίς αυτό
Η πράξη αγοραπωλησίας που συνάπτεται χωρίς να τηρείται αυτή η απαίτηση είναι αυτοδικαίως άκυρη και δεν μπορεί να καταχωριστεί οριστικά στο κτηματολογικό βιβλίο. Με άλλα λόγια, χωρίς τα πιστοποιητικά (ή τον ηλεκτρονικό έλεγχο) για αμφότερα τα μέρη, ο συμβολαιογράφος δεν επικυρώνει και μια ενδεχόμενη υπογραφή δεν παράγει αποτελέσματα.
5. Τι ελέγχεις εσύ, ως αγοραστής
Το φορολογικό πιστοποιητικό καλύπτει τις οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό. Πριν από την προκαταβολή, όμως, ελέγχεις και τα υπόλοιπα: ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης, ποια βάρη έχει το ακίνητο (υποθήκη, απαγορεύσεις, δικαστικές διαφορές) και αν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων. Αυτά φαίνονται στο απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου.
- Έλεγξε τον πωλητή - ταυτότητα, νομική κατάσταση, ενδείξεις κινδύνου.
- Παράγγειλε απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου - ιδιοκτήτης, βάρη, σημειώσεις.
- Ανακεφαλαίωσε τα πάντα με τον κατάλογο ελέγχου πριν από την υπογραφή.
Συχνές ερωτήσεις
Τι είναι η OUG 7/2026;
Μια κυβερνητική πράξη επείγοντος χαρακτήρα (δημοσιευμένη στο Monitorul Oficial αριθ. 146 της 25ης Φεβρουαρίου 2026) που τροποποίησε τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Εισήγαγε την υποχρέωση, κατά την πώληση ακινήτων, να προσκομίζει φορολογικό πιστοποιητικό και ο αγοραστής, όχι μόνο ο πωλητής.
Χρειάζεται πράγματι ο αγοραστής φορολογικό πιστοποιητικό τώρα;
Ναι. Από τις 25 Φεβρουαρίου 2026, τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής πρέπει να αποδεικνύουν, με φορολογικό πιστοποιητικό, ότι δεν έχουν οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό. Η προσκόμιση του πιστοποιητικού μπορεί να αντικατασταθεί από ηλεκτρονικό έλεγχο της φορολογικής κατάστασης, επιλογή που ισχύει και για τα δύο μέρη.
Τι συμβαίνει αν υπογράψω χωρίς πιστοποιητικό;
Η πράξη μεταβίβασης που συνάπτεται κατά παράβαση αυτής της απαίτησης είναι αυτοδικαίως άκυρη και δεν μπορεί να καταχωριστεί οριστικά στο κτηματολογικό βιβλίο. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να επικυρώσει την πράξη αν οποιοδήποτε μέρος έχει οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό.
Πώς αποκτώ το φορολογικό πιστοποιητικό;
Από τη διεύθυνση τοπικών φόρων και τελών του δήμου όπου κατοικείς ή όπου κατέχεις περιουσιακά στοιχεία. Πολλοί δήμοι το εκδίδουν και online, μέσω του ghișeul.ro ή της δικής τους πλατφόρμας. Βεβαιώνει ότι δεν έχεις οφειλές προς τον τοπικό προϋπολογισμό κατά την ημερομηνία έκδοσης.
Ποιες οφειλές λαμβάνονται υπόψη;
Οι υποχρεώσεις προς τον τοπικό προϋπολογισμό: φόρος κτιρίων και γης, τοπικά τέλη, απλήρωτα πρόστιμα. Αν έχεις ληξιπρόθεσμες οφειλές, τις εξοφλείς πριν ο δήμος εκδώσει το πιστοποιητικό μη οφειλής.