Zaświadczenie podatkowe obowiązkowe także dla kupującego (OUG 7/2026)
Od 25 lutego 2026 przy sprzedaży nieruchomości nie wystarcza już zaświadczenie podatkowe sprzedającego: kupujący również musi wykazać brak zadłużenia wobec budżetu lokalnego. Oto co się zmieniło, jak uzyskać zaświadczenie i co grozi przy podpisaniu bez niego.
- OUG 7/2026 (obowiązująca od 25 lutego 2026) wymaga przy sprzedaży nieruchomości zaświadczenia o stanie rozliczeń podatkowych również od kupującego, a nie tylko sprzedającego.
- Bez zaświadczenia (lub weryfikacji elektronicznej) dla obu stron akt sprzedaży jest nieważny z mocy prawa i nie może być podstawą wpisu.
- Notariusz nie może uwierzytelnić transakcji, jeśli którakolwiek ze stron ma zadłużenie wobec budżetu lokalnego.
- Zaświadczenie uzyskuje się w urzędzie gminy (podatki i opłaty lokalne), często online; potwierdza brak zadłużenia wobec budżetu lokalnego.
1. Co zmienia OUG 7/2026
Do początku 2026 przy sprzedaży nieruchomości tylko sprzedający musiał przedstawić zaświadczenie o stanie rozliczeń podatkowych, dowodzące braku zadłużenia wobec budżetu lokalnego. OUG 7/2026 (opublikowana w Monitorul Oficial nr 146 z 25 lutego 2026) zmieniła artykuł 159 Kodeksu postępowania podatkowego i objęła tym obowiązkiem również kupującego.
W praktyce przy nabyciu prawa własności budynku lub gruntu obie strony muszą wykazać brak zadłużenia wobec budżetu lokalnego. Zasada weszła w życie w dniu publikacji, bez okresu przejściowego.
2. Kto potrzebuje teraz zaświadczenia podatkowego
Zarówno sprzedający, jak i kupujący. Każdy przedstawia ważne zaświadczenie o stanie rozliczeń podatkowych lub zgadza się na elektroniczną weryfikację zobowiązań podatkowych — opcję dostępną dla obu stron. Notariusz sprawdza tę kwestię przed uwierzytelnieniem.
3. Jak uzyskać zaświadczenie o stanie rozliczeń podatkowych
Uzyskuje się je w wydziale podatków i opłat lokalnych urzędu gminy, w której masz miejsce zamieszkania (lub posiadasz majątek). Wiele urzędów wydaje je online, przez ghișeul.ro lub własną platformę. Zaświadczenie potwierdza stan zadłużenia na dzień wydania, dlatego warto wystąpić o nie blisko terminu transakcji.
4. Co grozi, jeśli podpiszesz bez zaświadczenia
Akt kupna-sprzedaży zawarty bez spełnienia tego wymogu jest nieważny z mocy prawa i nie może być podstawą wpisu do księgi wieczystej. Innymi słowy, bez zaświadczeń (lub weryfikacji elektronicznej) dla obu stron notariusz nie dokonuje uwierzytelnienia, a ewentualny podpis nie wywołuje skutków.
5. Co sprawdzić jako kupujący
Zaświadczenie podatkowe dotyczy zadłużenia wobec budżetu lokalnego. Ale przed zaliczką sprawdzasz również resztę: kto jest rzeczywistym właścicielem, jakie obciążenia ma nieruchomość (hipoteka, zakazy, spory sądowe) i czy istnieją zaległości w opłatach eksploatacyjnych. Widać je w odpisie księgi wieczystej.
- Sprawdź sprzedającego - tożsamość, sytuacja prawna, sygnały ryzyka.
- Zamów odpis księgi wieczystej - właściciel, obciążenia, adnotacje.
- Podsumuj wszystko za pomocą listy kontrolnej przed podpisaniem.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest OUG 7/2026?
To nadzwyczajne rozporządzenie rządu (opublikowane w Monitorul Oficial nr 146 z 25 lutego 2026), które zmieniło Kodeks postępowania podatkowego. Wprowadziło obowiązek przedstawiania zaświadczenia o stanie rozliczeń podatkowych przy sprzedaży nieruchomości również przez kupującego, a nie tylko sprzedającego.
Czy kupujący rzeczywiście potrzebuje teraz zaświadczenia podatkowego?
Tak. Od 25 lutego 2026 zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą udowodnić zaświadczeniem o stanie rozliczeń podatkowych, że nie mają zadłużenia wobec budżetu lokalnego. Przedstawienie zaświadczenia można zastąpić elektroniczną weryfikacją sytuacji podatkowej, dostępną dla obu stron.
Co się stanie, jeśli podpiszę bez zaświadczenia?
Akt przeniesienia własności zawarty z naruszeniem tego wymogu jest nieważny z mocy prawa i nie może być podstawą wpisu do księgi wieczystej. Notariusz nie może uwierzytelnić aktu, jeśli którakolwiek ze stron ma zadłużenie wobec budżetu lokalnego.
Jak uzyskać zaświadczenie o stanie rozliczeń podatkowych?
W wydziale podatków i opłat lokalnych urzędu gminy, w której masz miejsce zamieszkania lub posiadasz majątek. Wiele urzędów wydaje je również online, przez ghișeul.ro lub własną platformę. Potwierdza, że w dniu wydania nie masz zadłużenia wobec budżetu lokalnego.
Jakie długi mają znaczenie?
Zobowiązania wobec budżetu lokalnego: podatek od budynków i gruntów, opłaty lokalne, niezapłacone grzywny. Jeśli masz zaległości, spłać je, zanim urząd wyda zaświadczenie o braku zadłużenia.