Certificado fiscal obligatorio también para el comprador (OUG 7/2026)
Desde el 25 de febrero de 2026, para vender un inmueble ya no basta con el certificado fiscal del vendedor: el comprador también debe demostrar que no tiene deudas con la hacienda local. Esto es lo que ha cambiado, cómo obtener el certificado y qué arriesgas si firmas sin él.
- La OUG 7/2026 (en vigor desde el 25 de febrero de 2026) exige un certificado acreditativo de la situación fiscal también al comprador, no solo al vendedor, en la venta de inmuebles.
- Sin certificado (o comprobación electrónica) de ambas partes, el documento de venta es nulo de pleno derecho y no puede inscribirse en el registro.
- El notario no puede autenticar la transacción si cualquiera de las partes tiene deudas con la hacienda local.
- El certificado se obtiene en el ayuntamiento (impuestos y tasas locales), a menudo en línea; acredita la ausencia de deudas con la hacienda local.
1. Qué cambia la OUG 7/2026
Hasta principios de 2026, en la venta de un inmueble solo el vendedor debía presentar el certificado acreditativo de la situación fiscal, que demuestra que no tiene deudas con la hacienda local. La OUG 7/2026 (publicada en Monitorul Oficial n.º 146 del 25 de febrero de 2026) modificó el artículo 159 del Código de procedimiento fiscal y amplió la obligación al comprador.
En la práctica, al adquirir el derecho de propiedad sobre un edificio o un terreno, ambas partes deben demostrar que no tienen deudas con la hacienda local. La norma entró en vigor en la fecha de publicación, sin periodo transitorio.
2. Quién necesita ahora un certificado fiscal
Tanto el vendedor como el comprador. Cada uno presenta un certificado acreditativo de la situación fiscal válido o acepta la comprobación electrónica de sus obligaciones fiscales, opción válida para ambas partes. El notario comprueba este aspecto antes de la autenticación.
3. Cómo obtener el certificado acreditativo de la situación fiscal
Se obtiene en la dirección de impuestos y tasas locales del ayuntamiento donde resides (o donde tienes bienes). Muchos ayuntamientos lo expiden en línea, mediante ghișeul.ro o su propia plataforma. El certificado acredita la situación de las deudas en la fecha de expedición, por lo que conviene pedirlo cerca del momento de la transacción.
4. Qué arriesgas si firmas sin él
El documento de compraventa formalizado sin cumplir este requisito es nulo de pleno derecho y no puede inscribirse en el registro de la propiedad. En otras palabras, sin los certificados (o la comprobación electrónica) de ambas partes, el notario no autentica y una eventual firma no produce efectos.
5. Qué compruebas tú, como comprador
El certificado fiscal cubre las deudas con la hacienda local. Pero antes del anticipo también debes comprobar lo demás: quién es el verdadero propietario, qué cargas tiene el inmueble (hipoteca, prohibiciones, litigios) y si hay deudas de gastos de comunidad. Estas se ven en el extracto del registro de la propiedad.
- Comprueba al vendedor - identidad, situación jurídica e indicios de riesgo.
- Pide un extracto del registro de la propiedad - propietario, cargas y anotaciones.
- Repasa todo con la lista de comprobación antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la OUG 7/2026?
Una ordenanza de urgencia (publicada en Monitorul Oficial n.º 146 del 25 de febrero de 2026) que modificó el Código de procedimiento fiscal. Introdujo la obligación de que, en la venta de inmuebles, el certificado acreditativo de la situación fiscal lo presente también el comprador, no solo el vendedor.
¿El comprador realmente necesita ahora un certificado fiscal?
Sí. Desde el 25 de febrero de 2026, tanto el vendedor como el comprador deben demostrar, mediante un certificado acreditativo de la situación fiscal, que no tienen deudas con la hacienda local. La presentación del certificado puede sustituirse por la comprobación electrónica de la situación fiscal, válida para ambas partes.
¿Qué ocurre si firmo sin el certificado?
El documento de transmisión formalizado incumpliendo este requisito es nulo de pleno derecho y no puede inscribirse en el registro de la propiedad. El notario no puede autenticar el documento si cualquiera de las partes tiene deudas con la hacienda local.
¿Cómo obtengo el certificado acreditativo de la situación fiscal?
En la dirección de impuestos y tasas locales del ayuntamiento donde resides o donde tienes bienes. Muchos ayuntamientos también lo expiden en línea, mediante ghișeul.ro o su propia plataforma. Acredita que no tienes deudas con la hacienda local en la fecha de expedición.
¿Qué deudas cuentan?
Las obligaciones frente a la hacienda local: impuesto sobre edificios y terrenos, tasas locales y multas impagadas. Si tienes deudas pendientes, debes pagarlas antes de que el ayuntamiento expida el certificado sin deudas.