Как да защитиш аванса си, преди да подпишеш предварителния договор

• 75 леи/имот - отбелязването на обещанието за сделка в имотния регистър, което го прави противопоставимо на трети лица (375 леи по спешна процедура) (Заповед на ANCPI 16/2019)
• 6 месеца - срокът, в който можеш да поискаш от съда решение, заместващо договора, считано от датата, на която е трябвало да бъде подписан (чл. 1669 от Гражданския кодекс)
• Законна ипотека - обезпечението на купувача по предварителния договор върху имота за сумите, платени за сметка на цената (чл. 2386, т. 2 от Гражданския кодекс)
• 20 леи онлайн - извлечението от CF за информация, което всеки може да поиска за всеки имот (Заповед на ANCPI 16/2019)

1. Защо авансът е най-застрашената сума в сделката

Предварителният договор (обещанието за покупко-продажба) не прехвърля собствеността. При недвижимите имоти собствеността се прехвърля само с договор за продажба, сключен в нотариално удостоверена форма, а вписването в имотния регистър го прави противопоставим на трети лица. Дотогава платените от теб пари са обикновено вземане: ако възникне проблем, не притежаваш имота, а само правото да поискаш парите си от продавача.

При окончателния договор нотариусът проверява документите, извлечението за нотариално удостоверяване и самоличността на страните. При предварителния договор, особено когато е сключен в частна писмена форма, никой не проверява нищо вместо теб. Затова защитата на аванса има две части, които не се заменят взаимно: какво записваш в документа и какво проверяваш, преди да платиш.

Официални правни основания: Гражданският кодекс, чл. 1244 (нотариално удостоверена форма за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти), чл. 1279 и чл. 1669 (обещанието за сключване на договор и обещанието за продажба).

2. Аванс или задатък: наименованието на сумата определя какво ще получиш обратно

Авансът е частично плащане на цената. При отпадане на предварителния договор авансът по правило се връща като част от възстановяването на предишното положение на страните. Съдилищата, включително Înalta Curte, са потвърдили, че при липса на изрична клауза за задатък платената сума е обикновено частично плащане на цената. Сам по себе си авансът не санкционира никого: ако искаш санкции за страната, която блокира сделката, те трябва да бъдат записани отделно.

Задатъкът е друго. Гражданският кодекс му определя собствен режим с два варианта. Потвърдителен задатък (чл. 1544): ако не изпълниш задълженията си без основание, продавачът може да заяви разваляне на договора и да задържи задатъка; ако неизправната страна е продавачът, ти можеш да заявиш разваляне на договора и да поискаш задатъка в двоен размер. Задатък при право на отказ (чл. 1545): ако в договора изрично е уговорено правото на едната или на двете страни да се откажат, отказалата се страна губи дадения задатък или съответно връща получения в двоен размер.

Съществува и защитен механизъм: задатъкът се връща, когато договорът се прекратява по причини, за които нито една от страните не носи отговорност (чл. 1546). Практическият проблем е, че страните спорят точно по въпроса кой е виновен, затова не разчитай само на законовия текст: запиши сценариите в договора, както е показано в следващия раздел.

Официални правни основания: Гражданският кодекс, чл. 1544-1546. Провери точната формулировка в своя документ с нотариуса или с адвокат, преди да подпишеш.

3. Клаузите, които те защитават: писмени сценарии, не устни обещания

Правилото е просто: за всеки сценарий, който може да блокира сделката, предварителният договор трябва да съдържа писмен отговор на въпроса какво се случва с парите ми. Отлагателните клаузи са основният инструмент: задължението да се продължи зависи от ясно определено събитие, със срок, с удостоверяващ документ и с изрично посочено какво става с парите и при двата варианта.

• Кредит: пълно връщане на сумата, ако банката откаже финансиране или оценката е под прага, с доказателство за отказа и срок за уведомяване.
• CF без тежести: право да откажеш подписването и да получиш парите си обратно, ако при нотариалното удостоверяване се появят нови или неприети тежести.
• Съществуваща ипотека: писмен механизъм за плащане и заличаване (плащане към банката на продавача, съгласие за заличаване), не просто обещание, че ще се уреди.
• Документи и лица: срок за данъчното удостоверение, кадастралните документи, съгласието на съсобствениците или на съпруга/съпругата.
• Симетрични срокове: ако ти губиш пари при забава, и продавачът понася писмено предвидена последица, когато забавата е негова.

За големи суми попитай нотариуса за контролирано плащане: ескроу сметка или друг механизъм, при който парите не се превеждат безусловно на продавача, преди документите да са изрядни. Разходът за такава договореност е малък спрямо риска да преследваш парите си по съдебен ред.

4. Законовите гаранции, които малко купувачи използват

Първата е отбелязването на обещанието за сделка в имотния регистър (чл. 906 от Гражданския кодекс). Обещанието за продажба може да бъде отбелязано в CF, ако обещателят е вписан като носител на правото и ако предварителният договор съдържа писмен срок за сключване на окончателния договор: без този срок OCPI отхвърля заявлението за отбелязване. Отбелязването може да бъде поискано по всяко време в рамките на срока, но не по-късно от 6 месеца след изтичането му. Ефектът: обещанието става противопоставимо на трети лица. Всеки, който поиска извлечение от CF, го вижда, а втори купувач вече не може да твърди, че не е знаел.

Втората е законната ипотека на купувача по предварителния договор (чл. 2386, т. 2 от Гражданския кодекс): за сумите, платени като част от цената, законът ти дава ипотека върху съответния имот, в случай че обещанието не бъде изпълнено. Това е вещно обезпечение, не просто вземане: получаваш предимство пред необезпечените кредитори на продавача. Не се вписва служебно: трябва да бъде поискана от OCPI отделно от отбелязването на обещанието, а за вписването нотариалната практика изисква предварителен договор в нотариално удостоверена форма. Обезпечава само сумите, платени като част от цената, не неустойките или други обезщетения.

Третата е принудителното изпълнение на обещанието: ако продавачът неоснователно откаже да сключи окончателния договор, съдът може да постанови решение, което да замести договора, по искане на страната, изпълнила собствените си задължения, ако всички останали условия за действителност са изпълнени. Правото на този иск се погасява по давност в срок от 6 месеца от датата, на която договорът е трябвало да бъде сключен (чл. 1669 от Гражданския кодекс).

Официални правни основания: Гражданският кодекс, чл. 906, чл. 2386, т. 2 и чл. 1669. Отбелязването и вписването на законната ипотека се извършват чрез имотния регистър; нотариусът може да ти помогне и с двете при подписването на предварителния договор в нотариално удостоверена форма.

5. Какво проверяваш за продавача, преди да преведеш парите

Авансът отива при човек или фирма, не при имот. Ако продавачът има висящи дела, производства по принудително изпълнение или фирма в несъстоятелност, възстановяването на парите се превръща от формалност в маратон. Публичните източници показват основните сигнали преди плащането:

• Съдебни спорове: в portal.just.ro търсиш безплатно съдебни дела по името на лицето или фирмата. Интересуват те качеството на ответник, принудителните изпълнения и споровете, засягащи недвижими имоти.
• Несъстоятелност: за фирмите Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) и регистърът на ONRC показват производствата по несъстоятелност или обявяване в несъстоятелност с осребряване на имуществото. Продавач по предварителен договор в несъстоятелност означава, че парите ти се конкурират с вземанията на останалите кредитори.
• Фирма продавач: състоянието в ONRC (действаща, прекратяване, заличаване), управителите с право на подпис и данъчните задължения, видими публично в ANAF.
• Физическо лице: съсобствениците и съпругът/съпругата. При общо имущество продажбата на имота без съгласието на другия съпруг може да бъде унищожена (чл. 346-347 от Гражданския кодекс), затова и двамата трябва да подпишат предварителния договор.

Проверките по име имат ограничение, което е честно да знаеш: съвпадението на имена. Две лица с едно и също име могат да се появят в един и същ портал, затова резултатите се разглеждат заедно с останалите документи, не изолирано. Подробности ще намериш в ръководствата за проверка на продавач физическо лице и проверка на собственик фирма.

6. Какво проверяваш за имота: тежестите в CF и рисковете

Актуално извлечение от имотния регистър за информация може да получи всеки, не само собственикът. Извлечението за нотариално удостоверяване, използвано при подписването на окончателния акт, се получава само чрез нотариус. Извлечението за информация отразява състоянието на имотния регистър към момента на издаване и не блокира CF, затова проверката се повтаря близо до подписването. Преди аванса то е минималният филтър: Част III показва ипотеките, забраните, възбраните, отбелязаните съдебни спорове и евентуалните обещания за сделка, отбелязани за други купувачи.

• Съществуващата ипотека не блокира автоматично продажбата, но изисква писмен механизъм за заличаване, преди да приемеш какъвто и да е срок.
• Забраните за отчуждаване, възбраните и принудителните изпълнения са сигнали да спреш до пълното изясняване.
• Местните данъчни задължения блокират акта: от 2026 г. и продавачът, и купувачът се нуждаят от данъчно удостоверение (OUG 7/2026), като неспазването води до нищожност на акта.
• Физическите рискове на имота остават за твоя сметка след покупката: класът на сеизмичен риск и изложеността на наводнения заслужават проверка, преди да обвържеш парите си, не след това.

7. Конкретните стъпки, по ред, преди да подпишеш

• Поискай актуално извлечение от CF за информация преди какъвто и да е разговор за пари.
• Провери продавача: съдебни спорове в portal.just.ro, несъстоятелността на фирмите в BPI, състоянието на фирмата в ONRC.
• Уговори писмено режима на сумата: аванс или задатък, заедно със сценариите за връщане.
• Добави отлагателните клаузи, от които зависиш: кредит, заличаване на ипотеката, пълен комплект документи.
• Осигури присъствието на всички собственици при подписването; за общо имущество — на двамата съпрузи.
• Обсъди с нотариуса отбелязването на обещанието за сделка в CF и законната ипотека за платените суми.
• Плати с банков превод с доказателство, само след подписването, никога в брой предварително.

Постави и бюджета в контекст преди подписването: можеш да оцениш всички разходи по покупката с калкулатора за общите разходи, а таксите при нотариалното удостоверяване — с калкулатора за нотариални такси.

Това ръководство е информативно и не замества правната консултация. При големи суми или нетипични ситуации обсъди клаузите с нотариуса и с адвокат, преди да преведеш пари.

Често задавани въпроси