Клас на сеизмичен риск: какво означава и как да провериш сградата, преди да купиш апартамент

• RsI-RsIV - класовете на сеизмичен риск, определени чрез техническа експертиза съгласно норматив P100-3 (Legea 212/2022)
• Отдаването под наем е забранено - за сградите, класифицирани като RsI; съществуващите договори се прекратяват по силата на закона 30 дни след класифицирането (art. 5, Legea 212/2022)
• 130 леи/година - премията по PAD за жилища тип A със застрахователна сума 100.000 леи; може да се сключва и за сгради RsI (Legea 115/2023)

Какво е класификацията RS I-IV

Класът на сеизмичен риск (съкратено RS) е техническа класификация, която измерва уязвимостта на сграда при силно земетресение. Определя се чрез техническа експертиза, извършена от сертифициран експерт, съгласно норматив P100-3 за сеизмичната оценка на съществуващите сгради.

Има четири официални класа:

• RS I - висок риск от частично или пълно срутване при силно земетресение, опасност за човешкия живот.
• RS II - риск от тежки повреди, които могат да доведат до големи икономически загуби, и необходимост от укрепване.
• RS III - задоволително поведение, поправими повреди при силно земетресение.
• RS IV - добро поведение, приемлива безопасност.

Класификацията се отнася до сградата, не до отделния апартамент. Ако блокът е RS II, всички апартаменти в него са в сграда RS II.

Кой определя класификацията

Има две нива на компетентност:

Сертифицираният технически експерт

Инженер-конструктор със сертификат от MDLPA (бивше MDRAP) извършва оценката на място, прави изчисления и издава доклада от експертизата. Експертът е този, който предлага класа на риска за сградата.

MDLPA - националният регистър

Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) поддържа официалния регистър на сградите със сеизмична експертиза. Експертните доклади, одобрени от местната администрация, се включват в този регистър.

AMCCRS - общинският орган за București

В București Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) управлява конкретно програмата за укрепване на сгради със сеизмичен риск. AMCCRS публикува официалните списъци на сгради RS I и RS II и координира проектите за укрепване с публично финансиране.

Важно: сградата може да е без извършена експертиза, тоест да няма официална техническа оценка. В този случай класът на риска е „неизвестен“ - което за сграда в București отпреди 1977 г. на практика може да означава висок риск.

Разликата между RS I и RS IV (практическо отражение)

За теб като купувач разликата е конкретна:

RS I - максимален риск

Блокът може да се срути при силно земетресение (равностойно на това от 1977 г.). Третирай ситуацията като голям риск: обсъди със специалист и договори цената с изричен план за укрепване, ако продължиш. На практика купуваш терена плюс правото да построиш отново.

RS II - внимание, необходимо е укрепване

Блокът се нуждае от укрепване след 10-20 години. Не е непосредствено опасен, но разходът за укрепването ще възникне през периода, в който живееш там. Договори намаление от 10-20% и попитай за плановете на сдружението на собствениците за укрепване.

RS III - приемливо

Не изисква значителна намеса. При силно земетресение може да има поправими повреди. Нормална цена, нормално решение.

RS IV - добре

Сграда с добро поведение. Обикновено постройки след 1978 г. или вече укрепени сгради. Нормална цена, без отстъпка за сеизмичен риск.

Как да провериш класа на сграда

Verifi Standard и Complet включват проверка на сеизмичния клас там, където има официална оценка за сградата. Ако имотът не фигурира като преминал експертиза, докладът изрично показва липсата на данни, за да не бъркаш „не се посочва“ с „няма риск“.

1. Получаваш сеизмичния статус в доклада - Verifi отбелязва наличния клас и обяснява какво означава за покупката.
2. Виждаш контекста за решението - сеизмичният клас се съпоставя с останалите проверки, а не се разглежда отделно от имота.
3. Знаеш кога са необходими допълнителни проучвания - липсата на официална експертиза не е гаранция за безопасност и Verifi я третира като сигнал за предпазливост.

Отражението върху решението за покупка

Конкретно, как сеизмичният клас влияе на решението ти:

• Договаряне на цената - RS I и RS II са преки аргументи за отстъпка от 15-40%. Официална документация за класификацията = сила при преговорите.
• Ипотечен кредит - някои банки отказват или изискват допълнителни застраховки за сгради RS I. Провери, преди да кандидатстваш за кредит.
• Застраховка - виж раздела за PAID по-долу. RS I-II означава по-високи премии.
• Препродажба - класове RS I и II намаляват стойността при препродажба. Каквото купуваш днес с отстъпка, утре продаваш отново с отстъпка.
• Разходът за укрепване - ако блокът бъде укрепен през периода, в който си собственик, разходът е за твоя сметка (или се разпределя между собствениците).

Колко струва укрепването

Укрепването на блок с висок сеизмичен риск е мащабен проект. Ориентировъчните числа за 2026 г.:

• Сеизмичната експертиза - 10.000-20.000 леи на сграда, платени от сдружението на собствениците.
• Техническият проект и разрешенията - 20.000-40.000 леи.
• Самите работи - равностойност на 40-60% от пазарната стойност на сградата. За апартамент от 100.000 € това означава 40.000-60.000 € за неговия дял от разходите за укрепване.

Има национални и общински програми за финансиране (националната програма, координирана от MDLPA, и програмата на AMCCRS на Primăria București), които могат да покрият 80-100% от разходите, подлежащи на връщане за 25 години без лихва. Въпреки това процесът отнема 3-7 години от решението на сдружението до приключване на работите, като през това време много обитатели трябва временно да се преместят.

Застраховката PAID и класът на риска

Задължителната застраховка на жилище PAID е уредена със Закон 260/2008, актуализиран със Закон 115/2023: премията е 130 леи/година за жилища тип A (застрахователна сума 100.000 леи) и 100 леи/година за тип B (50.000 леи). За сгради с висок сеизмичен риск (RS I-II) някои застрахователни компании изискват допълнителни премии по доброволните полици или ограничават обезщетенията.

PAID покрива щети от силно земетресение, но не решава проблема ти, ако блокът се срути - 100.000 леи не заместват апартамент с висока стойност, а обезщетението може да е много под реалната загуба. Проверката на сеизмичния клас е превантивна предпазна мярка, не заместител на застраховката.

Контекст: București и земетресението от 1977 г.

Земетресението от 4 март 1977 г. е събитието, което формира румънската сеизмична култура. С магнитуд 7.4 по скалата на Рихтер то отне живота на над 1.500 души (повечето в București) и срути 32 блока в града.

След 1977 г. строителните стандарти се промениха коренно - блоковете, построени след тази дата, и особено тези след 1990 г., имат съвременно противоземетръсно проектиране. Старите сгради обаче останаха. През 2026 г. в București официално има:

• ~180 сгради с официално одобрена експертиза, класифицирани като RS I или RS II
• 33 сгради RS I, които все още не са укрепени (по данни на AMCCRS от 2026 г.)
• Хиляди сгради отпреди 1977 г. без извършена експертиза - тоест без официална оценка, но с потенциален риск

Районите с най-много сгради със сеизмичен риск в București са Centrul Vechi, Cotroceni, зоните с „междувоенни блокове“ по Calea Victoriei и районът Piața Romană. Ако разглеждаш апартамент в някой от тези райони, винаги питай за сеизмичния клас, преди да продължиш.

Verifi включва автоматично сеизмичния клас в доклада за всички сгради с официална експертиза - Standard (179 RON) или Complet (299 RON). Ако сградата няма експертиза, ти го казваме изрично, без да крием липсата на данни.

Често задавани въпроси