Erdbebenrisikoklasse: Was sie bedeutet und wie du das Gebäude vor dem Wohnungskauf prüfst
Wenn du eine Wohnung in București ins Auge fasst und der Wohnblock vor 1977 gebaut wurde, ist die Erdbebenrisikoklasse wahrscheinlich die wichtigste Information, die du vor der Unterzeichnung brauchst. Dieser Ratgeber erklärt dir, was RS I, II, III und IV bedeuten, wie du prüfst und wie du entscheidest.
- Die von zugelassenen technischen Sachverständigen vorgenommene Einstufung RS I-IV misst das Risiko eines Einsturzes oder von Tragwerksschäden bei einem starken Erdbeben.
- RS I = hohes Einsturzrisiko, RS IV = akzeptable Sicherheit. RS II und RS III müssen im Zusammenhang mit dem Gebäude, dem Gutachten und den Plänen zur baulichen Verstärkung betrachtet werden.
- In București gibt es 2026 33 nicht baulich verstärkte Gebäude der Klasse RS I; die bauliche Verstärkung kostet 40-60% des Wohnungswerts.
- Du prüfst bei MDLPA, für București bei AMCCRS oder automatisch im Bericht Verifi Standard (179 RON).
Wie du die Risikoklasse interpretierst
Die Erdbebenrisikoklasse muss zusammen mit dem Gutachten, dem Baujahr, den baulichen Eingriffen und deiner Entscheidung über Eigennutzung oder Investition betrachtet werden.
Verifi hilft dir, die richtigen Fragen vorzubereiten und wichtige Hinweise zu erkennen. Kläre bei komplexen rechtlichen Situationen die Entscheidung zur Unterzeichnung mit deinem Notar oder Anwalt.
Die Erdbebenrisikoklasse muss im Kontext des Gebäudes betrachtet werden
Vergleiche nicht nur Kennzeichnungen. Sieh dir Gutachten, Baujahr, Tragwerk, bauliche Eingriffe und Kaufzweck an.
Bei erheblichem Risiko ersetzt eine erste Prüfung keine technische Begutachtung.
- RsI-RsIV - Erdbebenrisikoklassen, festgelegt durch ein technisches Gutachten nach dem Regelwerk P100-3 (Legea 212/2022)
- Vermietung verboten - für Gebäude der Klasse RsI; bestehende Verträge enden von Rechts wegen 30 Tage nach der Einstufung (art. 5, Legea 212/2022)
- 130 Lei/Jahr - PAD-Prämie für Wohnimmobilien des Typs A mit einer Versicherungssumme von 100.000 Lei; auch für Gebäude der Klasse RsI abschließbar (Legea 115/2023)
Was die Einstufung RS I-IV bedeutet
Die Erdbebenrisikoklasse (abgekürzt RS) ist eine technische Einstufung, die die Anfälligkeit eines Gebäudes bei einem starken Erdbeben misst. Sie wird durch ein technisches Gutachten eines zugelassenen Sachverständigen nach dem Regelwerk P100-3 zur seismischen Bewertung bestehender Gebäude festgelegt.
Es gibt vier offizielle Klassen:
- RS I - hohes Risiko eines teilweisen oder vollständigen Einsturzes bei einem starken Erdbeben, Gefahr für Menschenleben.
- RS II - Risiko schwerer Schäden, die zu hohen wirtschaftlichen Verlusten führen können und eine bauliche Verstärkung erfordern.
- RS III - zufriedenstellendes Verhalten, reparierbare Schäden bei einem starken Erdbeben.
- RS IV - gutes Verhalten, akzeptable Sicherheit.
Die Einstufung ist dem Gebäude zugeordnet, nicht der einzelnen Wohnung. Ist der Wohnblock RS II, liegen alle Wohnungen darin in einem Gebäude der Klasse RS II.
Wer die Einstufung vornimmt
Es gibt zwei Ebenen der Zuständigkeit:
Der zugelassene technische Sachverständige
Ein Tragwerksingenieur mit MDLPA-Zulassung (früher MDRAP) führt die Bewertung vor Ort durch, erstellt Berechnungen und verfasst das Gutachten. Der Sachverständige schlägt die Risikoklasse für das Gebäude vor.
MDLPA - nationales Register
Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) führt das offizielle Register seismisch begutachteter Gebäude. Die von der örtlichen Verwaltung genehmigten Gutachten werden in dieses Register aufgenommen.
AMCCRS - kommunale Behörde für București
In București verwaltet Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) gezielt das Programm zur baulichen Verstärkung erdbebengefährdeter Gebäude. AMCCRS veröffentlicht die offiziellen Listen der Gebäude der Klassen RS I und RS II und koordiniert öffentlich finanzierte Verstärkungsprojekte.
Wichtig: Ein Gebäude kann nicht begutachtet sein, das heißt, es liegt keine offizielle technische Bewertung vor. In diesem Fall ist die Risikoklasse „unbekannt“ - was bei einem vor 1977 errichteten Gebäude in București in der Praxis ein hohes Risiko bedeuten kann.
Der Unterschied zwischen RS I und RS IV (praktische Auswirkungen)
Für dich als Käufer hat der Unterschied konkrete Folgen:
RS I - höchstes Risiko
Der Wohnblock kann bei einem starken Erdbeben (vergleichbar mit 1977) einstürzen. Behandle die Situation als erhebliches Risiko: Sprich mit einem Fachmann und verhandle den Preis mit einem ausdrücklichen Plan zur baulichen Verstärkung, falls du den Kauf weiterverfolgst. Praktisch kaufst du das Grundstück und das Recht zum Wiederaufbau.
RS II - Achtung, bauliche Verstärkung erforderlich
Der Wohnblock benötigt innerhalb von 10-20 Jahren eine bauliche Verstärkung. Er ist nicht unmittelbar gefährlich, aber die Kosten der Verstärkung fallen während deiner Wohnzeit an. Verhandle einen Preisnachlass von 10-20% und frage nach den Verstärkungsplänen der Eigentümergemeinschaft.
RS III - akzeptabel
Kein größerer Eingriff erforderlich. Bei einem starken Erdbeben können reparierbare Schäden entstehen. Normaler Preis, normale Entscheidung.
RS IV - gut
Gebäude mit gutem Verhalten. Meist Bauten nach 1978 oder bereits baulich verstärkte Gebäude. Normaler Preis, kein erdbebenbedingter Abschlag.
Wie du die Klasse eines Gebäudes prüfst
Verifi Standard und Komplett enthalten die Prüfung der Erdbebenrisikoklasse, sofern eine offizielle Bewertung des Gebäudes vorliegt. Wird die Immobilie nicht als begutachtet geführt, weist der Bericht ausdrücklich auf die fehlenden Daten hin, damit du „nicht aufgeführt“ nicht mit „kein Risiko“ verwechselst.
- Du erhältst den seismischen Status im Bericht - Verifi kennzeichnet die verfügbare Klasse und erklärt ihre Bedeutung für den Kauf.
- Du siehst den Entscheidungskontext - die Erdbebenrisikoklasse wird mit den übrigen Prüfungen zusammen betrachtet, nicht losgelöst von der Immobilie.
- Du weißt, wann weitere Untersuchungen nötig sind - das Fehlen eines offiziellen Gutachtens ist keine Sicherheitsgarantie; Verifi behandelt dies als Anlass zur Vorsicht.
Auswirkungen auf die Kaufentscheidung
So beeinflusst die Erdbebenrisikoklasse konkret deine Entscheidung:
- Preisverhandlung - RS I und RS II sind direkte Argumente für einen Abschlag von 15-40%. Offizielle Dokumentation der Einstufung = Verhandlungsmacht.
- Hypothekenkredit - manche Banken lehnen Kredite für Gebäude der Klasse RS I ab oder verlangen zusätzliche Versicherungen. Prüfe dies vor dem Kreditantrag.
- Versicherung - siehe den Abschnitt zu PAID weiter unten. RS I-II bedeutet höhere Prämien.
- Wiederverkauf - die Klassen RS I und II senken den Wiederverkaufswert. Was du heute mit Abschlag kaufst, verkaufst du morgen ebenfalls mit Abschlag.
- Kosten der baulichen Verstärkung - wird der Wohnblock während deiner Eigentumszeit verstärkt, trägst du die Kosten (oder sie werden unter den Eigentümern aufgeteilt).
Was die bauliche Verstärkung kostet
Die bauliche Verstärkung eines Wohnblocks mit hohem Erdbebenrisiko ist ein Großprojekt. Richtwerte für 2026:
- Seismisches Gutachten - 10.000-20.000 Lei pro Gebäude, bezahlt von der Eigentümergemeinschaft.
- Technische Planung und Genehmigungen - 20.000-40.000 Lei.
- Die eigentlichen Arbeiten - umgerechnet 40-60% des Marktwerts des Gebäudes. Bei einer Wohnung für 100.000 € bedeutet das 40.000-60.000 € für ihren Anteil an den Verstärkungskosten.
Es gibt nationale und kommunale Finanzierungsprogramme (das von MDLPA koordinierte nationale Programm und das AMCCRS-Programm der Primăria București), die 80-100% der Kosten abdecken können, zinslos über 25 Jahre zurückzuzahlen. Der Prozess dauert jedoch vom Beschluss der Eigentümergemeinschaft bis zum Abschluss der Arbeiten 3-7 Jahre. In dieser Zeit müssen viele Bewohner vorübergehend umziehen.
PAID-Versicherung und Risikoklasse
Die Wohngebäude-Pflichtversicherung PAID ist durch Gesetz 260/2008 in der durch Gesetz 115/2023 aktualisierten Fassung geregelt: Die Prämie beträgt 130 Lei/Jahr für Wohnimmobilien des Typs A (Versicherungssumme 100.000 Lei) und 100 Lei/Jahr für Typ B (50.000 Lei). Für Gebäude mit hohem Erdbebenrisiko (RS I-II) verlangen manche Versicherer zusätzliche Prämien bei freiwilligen Policen oder begrenzen die Entschädigungen.
PAID deckt Schäden durch starke Erdbeben, löst aber dein Problem nicht, wenn der Wohnblock einstürzt - 100.000 Lei ersetzen keine hochwertige Wohnung, und die Entschädigung kann weit unter dem tatsächlichen Verlust liegen. Die Prüfung der Erdbebenrisikoklasse ist eine vorbeugende Vorsichtsmaßnahme, kein Ersatz für die Versicherung.
Kontext: București und das Erdbeben von 1977
Das Erdbeben vom 4. März 1977 prägte das rumänische Erdbebenbewusstsein. Mit einer Magnitude von 7.4 auf der Richterskala tötete es über 1.500 Menschen (die meisten in București) und brachte 32 Wohnblöcke in der Stadt zum Einsturz.
Nach 1977 änderten sich die Baustandards grundlegend - später errichtete Wohnblöcke, insbesondere solche nach 1990, verfügen über eine moderne erdbebengerechte Planung. Die alten Gebäude blieben jedoch bestehen. Im Jahr 2026 gibt es in București offiziell:
- ~180 Gebäude mit offiziell genehmigtem Gutachten, eingestuft in RS I oder RS II
- 33 Gebäude der Klasse RS I, die noch nicht baulich verstärkt sind (laut AMCCRS-Daten von 2026)
- Tausende vor 1977 errichtete, nicht begutachtete Gebäude - ohne offizielle Bewertung, aber mit potenziellem Risiko
Die Gebiete mit den meisten erdbebengefährdeten Gebäuden in București sind Centrul Vechi, Cotroceni, die Bereiche mit „Wohnblöcken aus der Zwischenkriegszeit“ an der Calea Victoriei und die Gegend um Piața Romană. Wenn du eine Wohnung in einem dieser Gebiete ins Auge fasst, frage immer nach der Erdbebenrisikoklasse, bevor du weitergehst.
Verifi nimmt die Erdbebenrisikoklasse für alle offiziell begutachteten Gebäude automatisch in den Bericht auf - Standard (179 RON) oder Komplett (299 RON). Wurde das Gebäude nicht begutachtet, sagen wir dir das ausdrücklich, ohne fehlende Daten zu verbergen.
Häufige Fragen
Ist es gefährlich, eine Wohnung in einem Gebäude der Klasse RS I zu kaufen?
RS I bedeutet ein hohes Risiko eines teilweisen oder vollständigen Einsturzes bei einem starken Erdbeben. Behandle die Situation als erhebliches Risiko: Sprich mit einem Fachmann und verhandle den Preis auf Grundlage eines ausdrücklichen Plans zur baulichen Verstärkung, falls du den Kauf weiterverfolgst. Bedenke auch, dass manche Banken bei Gebäuden der Klasse RS I Kredite ablehnen oder zusätzliche Versicherungen verlangen.
Wie erfahre ich die Erdbebenrisikoklasse eines Wohnblocks in București?
Suche das Gebäude im offiziellen, von MDLPA geführten Register seismisch begutachteter Gebäude und für București in den offiziellen, von AMCCRS veröffentlichten Listen der Gebäude der Klassen RS I und RS II. Erscheint das Gebäude nicht in den Listen, wurde es wahrscheinlich nicht begutachtet. Das bedeutet nicht automatisch, dass es sicher ist.
Was bedeutet es, wenn der Wohnblock nicht in den Erdbebenrisikolisten steht?
Höchstwahrscheinlich liegt keine offizielle technische Bewertung vor; die Risikoklasse ist somit unbekannt. Das ist nicht automatisch positiv: Bei einem vor 1977 errichteten Gebäude in București kann es in der Praxis ein hohes Risiko bedeuten. Die Eigentümergemeinschaft kann ein Gutachten in Auftrag geben, das 10.000-20.000 Lei kostet und aus dem gemeinschaftlichen Fonds bezahlt werden kann.
Was kostet die bauliche Verstärkung eines erdbebengefährdeten Wohnblocks?
Die eigentlichen Arbeiten kosten umgerechnet 40-60% des Marktwerts des Gebäudes. Hinzu kommen das seismische Gutachten (10.000-20.000 Lei) und die technische Planung samt Genehmigungen (20.000-40.000 Lei). Es gibt Finanzierungsprogramme, die 80-100% der Kosten abdecken können, zinslos über 25 Jahre zurückzuzahlen. Der Prozess dauert jedoch vom Beschluss der Eigentümergemeinschaft bis zum Abschluss der Arbeiten 3-7 Jahre.
Gilt die Erdbebenrisikoklasse für die Wohnung oder das ganze Gebäude?
Für das Gebäude. Die Einstufung ist dem Gebäude zugeordnet, nicht der einzelnen Wohnung: Ist der Wohnblock RS II, liegen alle Wohnungen darin in einem Gebäude der Klasse RS II.