Roter Punkt: Was er bedeutet und wie du ein Gebäude prüfst

1. Was der rote Punkt ist

Der rote Punkt ist die Kennzeichnung von Gebäuden, die durch ein technisches Gutachten gemäß OG 20/1994 in die Erdbebenrisikoklasse I (RS I) eingestuft wurden. Bei diesen Gebäuden besteht bei einem starken Erdbeben ein hohes Einsturzrisiko. Sie gelten rechtlich als „öffentliche Gefahr“ und haben höchste Priorität bei der baulichen Verstärkung. Die meisten sind Bauten aus der Zwischenkriegszeit in zentralen Lagen, die vor Einführung moderner Erdbebennormen errichtet wurden.

Der Begriff „roter Punkt“ ist umgangssprachlich. In Dokumenten findest du die offizielle Formulierung: „in die Erdbebenrisikoklasse I (RS I) eingestuft“. Die Kennzeichnung muss am Gebäude angebracht sein, fehlt in der Praxis jedoch an vielen Immobilien. Deshalb ist die Prüfung der offiziellen Listen zuverlässiger als der Blick auf die Fassade.

2. Wie du prüfst, ob ein Gebäude einen roten Punkt hat

Am schnellsten geht es, wenn du die Adresse in unserem kostenlosen Tool suchst:

• Gebäude mit rotem Punkt suchen - nach Straße und auf der Karte, mit Risikoklasse, Jahr und Gutachten.

Die Daten stammen aus offiziellen Listen: AMCCRS (Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic) für București sowie offene Daten für über 20 weitere Kreise. Beachte zwei Dinge: Maßgeblich für den aktuellen offiziellen Stand bleibt die von der örtlichen Behörde veröffentlichte Liste, und das Fehlen eines Gebäudes im Ergebnis garantiert nicht, dass kein Risiko besteht - die landesweite Abdeckung ist nicht vollständig.

3. Die Erdbebenrisikoklassen (RS I-IV, U1-U3)

Der rote Punkt betrifft nur Klasse I. Ein technisches Gutachten stuft ein Gebäude in eine der folgenden Klassen ein:

• RS I - hohes Einsturzrisiko (roter Punkt), höchste Priorität;
• RS II - hohes Risiko schwerer Tragwerksschäden;
• RS III - mäßiges Risiko;
• RS IV - geringes Risiko.

Daneben gibt es die Dringlichkeitskategorien U1-U3 für Gebäude, die eine eingehende Begutachtung benötigen. Ein baulich verstärktes Gebäude fällt aus der Risikoklasse heraus. Einzelheiten zu jeder Klasse und ihrer technischen Bedeutung findest du im Ratgeber zu den Erdbebenrisikoklassen RS I-IV.

4. Was das für den Kauf bedeutet

Ein Gebäude mit rotem Punkt ist nicht unbedingt vom Kauf ausgeschlossen, verändert aber die Kalkulation. Neben der Sicherheit beeinflusst RS I den Wert (der Preis ist in der Regel niedriger, der Wiederverkauf aber schwieriger) und die künftigen Kosten (eine bauliche Verstärkung ist eine große Investition). Behandle die Risikoklasse als ebenso wesentliche Prüfung wie den Grundbuchauszug und die Überschwemmungsgefährdung.

5. Kredit, Versicherung und gesetzliche Einschränkungen

Drei praktische Folgen, die du prüfen solltest, bevor du etwas unterschreibst:

• Kredit - viele Banken lehnen Hypothekenkredite für nicht baulich verstärkte Gebäude der Klasse RS I ab oder schränken sie ein, da dies die Sicherheit beeinflusst. Frage die Bank vor dem Vorvertrag.
• Versicherung - die Pflichtversicherung PAD wird ohnehin abgeschlossen (130 Lei/Jahr für Gebäude aus Beton oder Ziegeln), eine zusätzliche freiwillige Versicherung kann jedoch teurer sein oder abgelehnt werden.
• Einschränkungen - das Gesetz beschränkt bestimmte Nutzungen (zum Beispiel Räume mit größeren Personenansammlungen im Erdgeschoss) in nicht baulich verstärkten Gebäuden der Klasse RS I.

6. Bauliche Verstärkung: Wer bezahlt und was du fragen solltest

Es gibt nationale und lokale Programme, die die bauliche Verstärkung erdbebengefährdeter Gebäude mitfinanzieren; Voraussetzungen und Eigenanteil der Eigentümer unterscheiden sich. Wenn dich ein solches Gebäude interessiert, frage nach seinem Stand (begutachtet, in Planung, in Ausführung), ob die Eigentümergemeinschaft die Teilnahme am Programm beschlossen hat und wie hoch der Beitrag pro Wohnung wäre. In București lässt sich der Stand über AMCCRS verfolgen, in anderen Städten über die Stadtverwaltung.

7. Welche Daten wir abdecken

Unser Tool deckt die Stadt București (offizielle AMCCRS-Liste) und über 20 Kreise ab (aus offenen Daten, zusammengestellt aus offiziellen technischen Gutachten). Die landesweite Abdeckung ist nicht vollständig - einige Städte veröffentlichen ihre Listen nur lokal oder als gescannte Dokumente. Nutze das Ergebnis als Ausgangspunkt und bestätige es bei einer Transaktion immer anhand des Gebäudegutachtens.

Du möchtest die Immobilie umfassend prüfen (Erdbebenrisiko, Belastungen, Eigentümer, Wert)? Sieh dir den Bericht zu Erdbebenrisiko und Umfeld an.

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