Grundbuchauszug: Was er ist, warum du ihn brauchst und wie du ihn erhältst

• 20 Lei online, 25 Lei am Schalter - Gebühr für den Grundbuchauszug zur Information, pro Immobilie (Erlass ANCPI 16/2019)
• Kostenlos für Eigentümer - Auszug zur Information online über die Plattform MyEterra, seit dem 2. Juni 2025 (ANCPI)
• 10 Arbeitstage - Gültigkeit des Auszugs zur Beurkundung, den nur der Notar beantragen kann; er sperrt das Grundbuch für seine Gültigkeitsdauer (art. 35, Legea 7/1996)

Was ist ein Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist das offizielle Dokument der Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), das die rechtliche Situation einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt bescheinigt. Er ist gewissermaßen der „Personenstand“ einer Immobilie – er zeigt, wer Eigentümer ist, wie groß ihre Fläche ist, ob Belastungen bestehen (Hypothek, Verbote, Rechtsstreitigkeiten) und wo die offiziellen Grenzen verlaufen.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das durch Gesetz 7/1996 geregelt wird. Jede Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) hat ein eigenes Grundbuch mit einer eindeutigen Nummer, das vom örtlich zuständigen Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BCPI) geführt wird. Das Grundbuch ist Teil des integrierten Katastersystems – die Eintragung verleiht Wirkung erga omnes (gegenüber jedermann).

In der Praxis: Wenn du eine Wohnung kaufen möchtest, verlässt du dich nicht auf die Aussagen des Verkäufers oder Maklers. Du beantragst einen Grundbuchauszug und prüfst schwarz auf weiß, wer Eigentümer ist, ob eine Bankhypothek besteht, ob die Immobilie Gegenstand einer Zwangsvollstreckung oder eines Rechtsstreits ist.

Die 3 Arten von Auszügen

ANCPI stellt drei Kategorien von Auszügen mit unterschiedlichen Zwecken und Gültigkeiten aus:

1. Auszug zur Information

Der häufigste Auszug. Nützlich für eine allgemeine Prüfung – vor dem Vorvertrag, bei einer Erbschaft oder bei Verhandlungen. Er wird digital als PDF mit Prüfcode geliefert. Er ist nicht für die notarielle Beurkundung des Vertrags gültig, reicht aber aus, um die Belastungen und den tatsächlichen Eigentümer zu sehen.

2. Auszug zur Beurkundung

Er wird für den Notar zum konkreten Zweck der Beurkundung eines Rechtsgeschäfts ausgestellt (Verkauf, Hypothek, Teilung). Er enthält eine „Gültigkeitsfrist“ – 10 Arbeitstage ab Ausstellung, während derer das Grundbuch gesperrt ist. Der Notar beantragt ihn für die Akte; ausgestellt wird er vom örtlich zuständigen BCPI.

3. Auszug mit detaillierter Historie

Er zeigt sämtliche Grundbucheinträge – wer früher Eigentümer war, welche Belastungen bestanden und gelöscht wurden und welche weiteren Vermerke eingetragen wurden. Nützlich bei Rechtsstreitigkeiten, Teilungen oder komplexen Erbschaften. Die Kosten variieren je nach Seitenzahl der Historie.

Was der Auszug enthält

Ein Grundbuchauszug hat drei klar abgegrenzte Teile – jeder mit einer eigenen Funktion:

Teil I – Beschreibung der Immobilie

Hier steht die Identität der Parzelle oder der einzelnen Einheit: Adresse, Katasternummer, Grundbuchnummer, offizielle Fläche, Nutzungsart (Wohnung, landwirtschaftliches Grundstück, Grundstück im Intravilan usw.), Flur und Parzelle (bei Grundstücken). Bei Wohnungen erscheinen auch der Anteil an den Gemeinschaftsflächen und die Nummer des Wohnblocks.

Teil II – Eigentümer

Wer das Eigentumsrecht innehat – vollständiger Name, CNP (oder CUI bei einem Unternehmen), Eigentumsanteil (1/1 bei einem Alleineigentümer, 1/2 oder 1/4 bei Miteigentümern), Rechtsgrundlage des Erwerbs (Kaufvertrag, Erbschaft, Zivilurteil). Gehört die Immobilie zum gemeinschaftlichen Vermögen, werden beide Ehepartner aufgeführt.

Teil III – Belastungen und Vermerke

Der wichtigste Teil für den Käufer. Hier erscheinen:

• Hypotheken – kreditgebende Bank, Darlehensbetrag, Fälligkeit
• Veräußerungsverbote – befristet oder endgültig
• Rechtsstreitvermerk – ein Verfahren, das das Eigentumsrecht betrifft (siehe auch unseren Ratgeber zum Rechtsstreitvermerk)
• Sicherungsbeschlagnahme – vom Gericht oder Gerichtsvollzieher angeordnet
• Gebrauchsrecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten – andere dingliche Rechte, die die Immobilie belasten
• Beiderseitig bindende Verkaufsvorverträge – sofern sie vermerkt wurden

So erhältst du den Auszug über Verifi

Bei der Immobilienprüfung liegt der Wert nicht nur im unverarbeiteten Dokument, sondern darin, wie du es liest, bevor du Geld in einer Transaktion bindest. Deshalb geht Verifi vom offiziellen ANCPI-Auszug aus und integriert ihn in einen verständlichen Bericht mit erläuterten Risikohinweisen.

Verifi Standard – 179 RON, inklusive Analysebericht

Verifi Standard (179 RON) umfasst den offiziellen ANCPI-Auszug sowie die vollständige Analyse der Belastungen, den notariellen Mindestwert, die Erdbebenrisikoklasse des Gebäudes, Überschwemmungsgebiete, Städtebau und Infrastrukturkorridore – in einem einzigen strukturierten PDF. Du erhältst das Dokument und seine Interpretation in einem auf Käufer ausgerichteten Ablauf, nicht nur eine Liste technischer Daten. Verifi ist nicht mit ANCPI verbunden – wir sind ein privater Dienst, der den offiziellen Auszug einschließt und um eine ergänzende Analyse erweitert.

Dauer und Kosten

Bearbeitungszeit: beim Auszug zur Information meist 1-10 Minuten, gelegentlich bis zu einigen Stunden, wenn die ANCPI-Plattform stark ausgelastet ist. Es gibt kein offizielles SLA – die Dauer hängt vom Aufkommen beim örtlich zuständigen BCPI zum Zeitpunkt des Antrags ab.

Verifi-Optionen:

• 179 RON – Verifi Standard (Auszug + vollständige Analyse)
• 299 RON – Verifi Komplett (Auszug + vollständige Analyse + Prüfung des Eigentümerunternehmens + Gerichtsverfahren)

Verifi zeigt dir verständlich, was im Auszug steht und was du vor dem Vorvertrag, dem Darlehen oder dem endgültigen Vertrag weiter prüfen solltest.

Wann du ihn brauchst

Typische Situationen, in denen du einen CF-Auszug brauchst:

• Immobilienkauf – du prüfst, ob der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer ist, ob eine Hypothek oder ein Rechtsstreit besteht und wie groß die offizielle Fläche ist
• Immobilienverkauf – du bereitest die Unterlagen für den Notar vor
• Erbschaft – du prüfst, welche Immobilien zum Nachlass gehören und welchen aktuellen Status sie haben
• Hypothekendarlehen – die Bank verlangt einen Auszug als Teil der Unterlagen
• Teilung – bei Scheidung oder Aufhebung ungeteilten gemeinschaftlichen Eigentums
• Rechtsstreit – Vorbereitung der Zivilklage, Prüfung der aktuellen Situation
• Steuern und Genehmigungen – manche Gemeindeverwaltungen verlangen einen aktuellen Auszug

So liest du den Auszug

Ein Auszug mit 3-5 Seiten kann schwer zu lesen sein, wenn du nicht weißt, worauf du achten sollst. Praktische Empfehlungen:

• Seite 1 (Teil I) – prüfe Adresse und Katasternummer. Die Nummer muss exakt mit der im Inserat oder in dem Vertrag übereinstimmen, den du unterzeichnen möchtest. Eine abweichende Katasternummer ist ein Warnsignal.
• Teil II – prüfe den Namen des Eigentümers. Er muss mit der Person übereinstimmen, mit der du verhandelst. Sind zwei oder mehr Eigentümer aufgeführt, müssen alle unterzeichnen. Achte auf die Eigentumsanteile.
• Teil III – hier zeigt sich die „Gesundheit“ der Immobilie. Steht dort „Hypothek zugunsten von …“, hat der Verkäufer ein Darlehen. Dieses muss vor oder gleichzeitig mit der Transaktion zurückgezahlt werden (in der Regel löscht die Bank die Hypothek nach Rückzahlung des Darlehens). Steht dort „Rechtsstreitvermerk“, unterschreibe nichts ohne rechtliche Stellungnahme.

Verifi hilft dir, jeden Abschnitt zu interpretieren, und erläutert die relevanten Risiken in Textform mit visuellen Indikatoren für jedes Element. Möchtest du die technische Lektüre überspringen, liefert dir Standard (179 RON) genau das.

Häufige Fragen

Bleibt ein heute ausgestellter Auszug einen Monat lang gültig?

Der Auszug zur Information gibt den Stand zum Zeitpunkt seiner Ausstellung wieder. Er hat keine rechtliche Gültigkeitsfrist, aber die Situation kann sich praktisch unmittelbar nach der Ausstellung ändern (eine neue Hypothek, ein Vermerk). Für wichtige Entscheidungen solltest du den Auszug möglichst kurz vorher beantragen. Für notarielle Zwecke ist der Auszug zur Beurkundung 10 Arbeitstage gültig.

Kann ich einen Auszug für die Immobilie einer anderen Person beantragen?

Ja – das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Wenn du die Katasternummer oder die CF-Nummer (oder eine ausreichend genaue Adresse) hast, kannst du einen Auszug für die betreffende Immobilie bestellen. Du brauchst keine Zustimmung des Eigentümers.

Meine Bestellung wird abgelehnt – für meine Adresse gibt es kein Grundbuch. Was bedeutet das?

Manche Immobilien (vor allem alte Häuser auf dem Land) sind noch nicht im elektronischen System eingetragen. In diesem Fall ist die Eigentumsurkunde alt (ein auf Papier notariell beurkundeter Vertrag), und die Immobilie muss vor dem Verkauf ins Grundbuch eingetragen werden. Das ist ein separates Verfahren über das BCPI.

Auf dem Auszug stehen CNP-Nummern – ist das ein DSGVO-Problem?

Die CNP des Eigentümers erscheint auf dem offiziellen ANCPI-Auszug – sie ist Teil des Registers. Im Verifi-Bericht maskieren wir CNP-Nummern automatisch, im beigefügten Original-CF-Auszug bleiben sie jedoch vollständig erhalten (offizielles Dokument).

Ich bin Eigentümer und habe den Auszug vom Notar verloren. Wie bekomme ich ihn?

Du kannst den Stand erneut über Verifi prüfen. Der alte Auszug geht rechtlich nicht „verloren“ – die Informationen stehen im Register, und ein aktueller Bericht zeigt dir den Stand zum Zeitpunkt der erneuten Prüfung.

Ist Verifi dasselbe wie ANCPI?

Nein. Verifi ist nicht mit ANCPI verbunden. Wir sind ein privater Dienst, der dir hilft, den offiziellen ANCPI-Auszug zu erhalten, und ihn um eine ergänzende Analyse erweitert. Verifi soll dir schnell zeigen, worauf es beim Kauf ankommt: Eigentümer, Belastungen, Einschränkungen und Hinweise, die geklärt werden müssen.