Clase de riesgo sísmico: qué significa y cómo comprobar el edificio antes de comprar un apartamento
Si estás considerando un apartamento en București y el bloque se construyó antes de 1977, la clase sísmica es probablemente la información más importante que debes tener antes de firmar. Esta guía te explica qué significan RS I, II, III y IV, cómo comprobarlas y cómo decidir.
- La clasificación RS I-IV mide el riesgo de derrumbe o de daños estructurales en un terremoto de gran magnitud y la emiten peritos técnicos autorizados.
- RS I = alto riesgo de derrumbe, RS IV = seguridad aceptable. RS II y RS III deben interpretarse en el contexto del edificio, del peritaje y de los planes de refuerzo.
- En București, 33 edificios están clasificados como RS I sin reforzar en 2026, y el refuerzo cuesta el 40-60% del valor del apartamento.
- Compruebas en MDLPA, en AMCCRS para București o automáticamente en el informe Verifi Estándar (179 RON).
Cómo interpretar la clase de riesgo
La clase sísmica debe leerse junto con el peritaje, el año de construcción, las intervenciones y tu decisión de residir o invertir.
Verifi te ayuda a preparar las preguntas correctas y a ver los indicios importantes. Para situaciones jurídicas complejas, aclara la decisión de firmar con tu notario o abogado.
La clase sísmica debe ponerse en el contexto del edificio
No compares solo etiquetas. Examina el peritaje, el año, la estructura, las intervenciones y el propósito de la compra.
Una comprobación inicial no sustituye el peritaje técnico cuando el riesgo es significativo.
- RsI-RsIV - clases de riesgo sísmico, establecidas mediante peritaje técnico realizado conforme al código P100-3 (Legea 212/2022)
- Alquiler prohibido - para los edificios clasificados como RsI; los contratos existentes se extinguen de pleno derecho a los 30 días de la clasificación (art. 5, Legea 212/2022)
- 130 lei/año - prima de PAD para viviendas de tipo A, con una suma asegurada de 100.000 lei; también puede contratarse para edificios RsI (Legea 115/2023)
Qué es la clasificación RS I-IV
La clase de riesgo sísmico (abreviada RS) es una clasificación técnica que mide la vulnerabilidad de un edificio ante un terremoto de gran magnitud. Se establece mediante un peritaje técnico realizado por un experto acreditado, conforme a la norma P100-3 sobre la evaluación sísmica de edificios existentes.
Existen cuatro clases oficiales:
- RS I - alto riesgo de derrumbe parcial o total en un terremoto de gran magnitud, peligro para la vida de las personas.
- RS II - riesgo de daños graves que pueden causar grandes pérdidas económicas y requieren refuerzo.
- RS III - comportamiento satisfactorio, daños reparables en un terremoto de gran magnitud.
- RS IV - buen comportamiento, seguridad aceptable.
La clasificación se asigna al edificio, no al apartamento individual. Si el bloque es RS II, todos los apartamentos del bloque están en un edificio RS II.
Quién emite la clasificación
Existen dos niveles de autoridad:
El perito técnico acreditado
Un ingeniero estructural acreditado por MDLPA (antes MDRAP) realiza la evaluación sobre el terreno, hace los cálculos y emite el informe pericial. El perito es quien propone la clase de riesgo del edificio.
MDLPA - registro nacional
Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) mantiene el registro oficial de edificios con peritaje sísmico. Los informes periciales aprobados por la administración local se incorporan a este registro.
AMCCRS - Autoridad Municipal para București
En București, Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) gestiona específicamente el programa de refuerzo de edificios con riesgo sísmico. AMCCRS publica las listas oficiales de edificios RS I y RS II y coordina los proyectos de refuerzo con financiación pública.
Importante: un edificio puede no haber sido objeto de peritaje, es decir, no tener una evaluación técnica oficial. En ese caso, la clase de riesgo es «desconocida» - lo que, para un edificio de București anterior a 1977, puede significar en la práctica un riesgo alto.
Diferencia entre RS I y RS IV (impacto práctico)
Para ti, como comprador, la diferencia es concreta:
RS I - riesgo máximo
El bloque puede derrumbarse en un terremoto de gran magnitud (equivalente al de 1977). Trata la situación como un riesgo importante: habla con un especialista y negocia el precio con un plan explícito de refuerzo si decides seguir adelante. En la práctica, compras el terreno más el derecho a reconstruir.
RS II - atención, refuerzo necesario
El bloque necesita un refuerzo en 10-20 años. No es peligroso de forma inmediata, pero el coste del refuerzo llegará durante el periodo en que vivas allí. Negocia una rebaja del 10-20% y pregunta por los planes de refuerzo de la comunidad de propietarios.
RS III - aceptable
No requiere una intervención importante. En un terremoto grande puede sufrir daños reparables. Precio normal, decisión normal.
RS IV - bien
Edificio con buen comportamiento. Habitualmente, construcciones posteriores a 1978 o edificios ya reforzados. Precio normal, sin descuento por riesgo sísmico.
Cómo comprobar la clase de un edificio
Verifi Estándar y Completo incluyen la comprobación de la clase sísmica cuando existe una evaluación oficial del edificio. Si el inmueble no figura como objeto de peritaje, el informe muestra expresamente la falta de datos, para que no confundas «no aparece» con «no tiene riesgo».
- Recibes la situación sísmica en el informe - Verifi indica la clase disponible y explica qué significa para la compra.
- Ves el contexto para decidir - la clase sísmica se sitúa junto a las demás comprobaciones, no se interpreta al margen del inmueble.
- Sabes cuándo hacen falta investigaciones adicionales - la ausencia de un peritaje oficial no garantiza la seguridad, y Verifi la trata como un indicio que exige prudencia.
Impacto en la decisión de compra
En concreto, así influye la clase sísmica en tu decisión:
- Negociación del precio - RS I y RS II son argumentos directos para un descuento del 15-40%. Documentación oficial de la clasificación = poder de negociación.
- Préstamo hipotecario - algunos bancos rechazan o exigen seguros adicionales para edificios RS I. Compruébalo antes de solicitar el préstamo.
- Seguro - consulta la sección sobre PAID más abajo. RS I-II significa primas más altas.
- Reventa - las clases RS I y II reducen el valor de reventa. Lo que compras hoy con descuento, mañana también lo vendes con descuento.
- Coste del refuerzo - si el bloque se refuerza mientras eres propietario, el coste te corresponde a ti (o se reparte entre los propietarios).
Cuánto cuesta el refuerzo
Reforzar un bloque con alto riesgo sísmico es un proyecto importante. Cifras orientativas en 2026:
- Peritaje sísmico - 10.000-20.000 lei por edificio, pagados por la comunidad de propietarios.
- Proyecto técnico y autorizaciones - 20.000-40.000 lei.
- Obras propiamente dichas - el equivalente al 40-60% del valor de mercado del edificio. Para un apartamento de 100.000 €, esto supone 40.000-60.000 € por su parte del coste del refuerzo.
Existen programas nacionales y municipales de financiación (el programa nacional coordinado por MDLPA y el programa AMCCRS de Primăria București) que pueden cubrir el 80-100% del coste, reembolsable en 25 años sin intereses. Sin embargo, el proceso dura 3-7 años desde la decisión de la comunidad hasta la finalización de las obras, periodo durante el que muchos residentes deben trasladarse temporalmente.
El seguro PAID y la clase de riesgo
El seguro obligatorio de vivienda PAID está regulado por la Ley 260/2008, actualizada mediante la Ley 115/2023: la prima es de 130 lei/año para viviendas de tipo A (suma asegurada de 100.000 lei) y de 100 lei/año para el tipo B (50.000 lei). Para edificios con alto riesgo sísmico (RS I-II), algunas aseguradoras exigen primas adicionales en las pólizas voluntarias o limitan las indemnizaciones.
PAID cubre daños por terremotos de gran magnitud, pero no resuelve el problema si el bloque se derrumba - 100.000 lei no sustituyen a un apartamento de gran valor y la indemnización puede ser muy inferior a la pérdida real. Comprobar la clase sísmica es una precaución preventiva, no un sustituto del seguro.
Contexto: București y el terremoto de 1977
El terremoto del 4 de marzo de 1977 fue el acontecimiento que moldeó la cultura sísmica rumana. Con una magnitud de 7.4 en la escala de Richter, causó la muerte de más de 1.500 personas (la mayoría en București) y el derrumbe de 32 bloques en la ciudad.
Después de 1977, las normas de construcción cambiaron radicalmente - los bloques construidos después de esa fecha, y especialmente los posteriores a 1990, tienen un diseño antisísmico moderno. Sin embargo, los edificios antiguos permanecieron. En 2026, en București existen oficialmente:
- ~180 edificios con peritaje aprobado oficialmente, clasificados como RS I o RS II
- 33 edificios RS I aún sin reforzar (según los datos de AMCCRS de 2026)
- Miles de edificios anteriores a 1977 sin peritaje - es decir, sin evaluación oficial, pero con riesgo potencial
Las zonas con más edificios con riesgo sísmico en București son Centrul Vechi, Cotroceni, las zonas de «bloques de entreguerras» en Calea Victoriei y la zona de Piața Romană. Si estás considerando un apartamento en una de estas zonas, pregunta siempre por la clase sísmica antes de avanzar.
Verifi incluye automáticamente la clase sísmica en el informe de todos los edificios con peritaje oficial - Estándar (179 RON) o Completo (299 RON). Si el edificio no ha sido objeto de peritaje, te lo decimos expresamente, sin ocultar la ausencia de datos.
Preguntas frecuentes
¿Es peligroso comprar un apartamento en un bloque clasificado como RS I?
RS I significa alto riesgo de derrumbe parcial o total en un terremoto de gran magnitud. Trata la situación como un riesgo importante: habla con un especialista y negocia el precio con un plan explícito de refuerzo si decides seguir adelante. Ten en cuenta también que algunos bancos rechazan el préstamo o exigen seguros adicionales para edificios RS I.
¿Cómo averiguo la clase de riesgo sísmico de un bloque de București?
Busca el edificio en el registro oficial de edificios con peritaje sísmico que mantiene MDLPA y, para București, en las listas oficiales de edificios RS I y RS II publicadas por AMCCRS. Si el edificio no aparece en las listas, probablemente no ha sido objeto de peritaje, lo que no significa automáticamente que sea seguro.
¿Qué significa que el bloque no aparezca en las listas de riesgo sísmico?
Significa que, muy probablemente, no existe una evaluación técnica oficial, por lo que la clase de riesgo es desconocida. No es automáticamente positivo: en un edificio de București anterior a 1977 puede significar, en la práctica, un riesgo alto. La comunidad de propietarios puede encargar un peritaje, que cuesta 10.000-20.000 lei y puede pagarse con el fondo común.
¿Cuánto cuesta reforzar un bloque con riesgo sísmico?
Las obras propiamente dichas cuestan el equivalente al 40-60% del valor de mercado del edificio, al que se suman el peritaje sísmico (10.000-20.000 lei) y el proyecto técnico con las autorizaciones (20.000-40.000 lei). Existen programas de financiación que pueden cubrir el 80-100% del coste, reembolsable en 25 años sin intereses, pero el proceso dura 3-7 años desde la decisión de la comunidad hasta la finalización de las obras.
¿La clase de riesgo sísmico corresponde al apartamento o a todo el edificio?
Al edificio. La clasificación se asigna al edificio, no al apartamento individual: si el bloque es RS II, todos los apartamentos del bloque están en un edificio RS II.